Cómo comprar una propiedad en España
La compra
¿Qué pasos hay que seguir para la formalización del contrato de compraventa? Una vez elegida la propiedad y acordados los términos del contrato, es necesario garantizar la compra. Esto se puede llevar a cabo mediante un contrato privado entre las partes, momento en el que se suele pagar el 10% del precio de compra. La formalización de la escritura de compraventa (escritura pública) debe ser firmada ante un notario por ambas partes.
Aspectos legales
¿Es necesario acudir a un notario? Sí.
¿Quién paga los gastos de notaria? En teoría es el vendedor quien paga los honorarios del notario si no se acuerda de otra forma. Las tarifas se aplican en base a la escala establecida por la ley. Es recomendable que el comprador busque la ayuda de un abogado de la zona que hable su idioma para que estudie la situación y le asesore. Los honorarios del abogado oscilan entre el 1 o 2 por ciento del precio de compra de la propiedad. Los honorarios del agente inmobiliario varían en función del país o región y también del tipo de propiedad. En la Costa del Sol la comisión del agente suele correr a cargo del comprador y es, por regla general, un porcentaje del precio de venta (aunque el agente el vendedor pueden acordar una comisión fija), que puede variar dependiendo del precio de la propiedad.
Impuestos
¿Existe un impuesto sobre la compraventa? Para las propiedades nuevas directamente del promotor existe un 8% de IVA, más un 1 por ciento de impuesto de Actos Jurídicos Documentados, ambas tasas pagadas por el comprador. Sin embargo en fincas urbanas, locales comerciales y algunos garajes (no pertenecientes a la vivienda) comprados a promotoras o constructoras, el IVA es del 18% más 1% de impuesto Actos Jurídicos Documentados. Para las viviendas de segunda mano hay un impuesto de transmisiones del 7% sobre los primeros 400.000€ ó 30.000€ en el caso de garajes salvo los vinculados con la vivienda y hasta un máximo de dos y de 8% sobre el resto. También esta la “plusvalía” (no confundir con impuesto a las ganancias a cargo del vendedor por el beneficio obtenido de la venta) que, en teoría, es pagada por el vendedor y es un impuesto municipal sobre el incremento del valor del terreno.
Inscripción
¿Es necesario inscribir la nueva propiedad? Sí, esto se realiza mediante la inscripción de la escritura de compraventa (escritura pública) en el Registro de la Propiedad.
Propiedad
¿Existen distintas formas de propiedad? Una propiedad puede pertenecer, además de a una persona física, a una o mas empresas. Las empresas propietarias pueden ser españolas o extranjeras.
Permisos de Residencia
¿Es necesario tener un permiso de residencia? No, a menos que se resida por mas de 183 días al año. La solicitud de residencia se realizará a través de la Consejería de Gobernación y en el caso de los ciudadanos no pertenecientes a la Unión Europea es necesaria la obtención de un visado en el consulado español del país de origen.
Venta de propiedad
Un vendedor no residente se encuentra sujeto a unas retenciones del 3 % por la renta derivada de la transmisión y si la cuota a ingresar es inferior al 3% puede solicitar la devolución del exceso a la oficina recaudadora. El tipo impositivo es del 18% de la ganancia obtenida de la venta. Existe una excepción respecto al 3% de retención: cuando la propiedad ha pertenecido al vendedor a fecha del 31 de diciembre de 1996 durante más de 10 años y cuando el vendedor es una persona física (no una empresa no residente).
Consejo profesional
Las leyes y las circunstancias personales de las personas cambian continuamente y estas preguntas y respuestas solo tienen carácter general, por lo que les recomendamos que contacte con un abogado experto o un asesor financiero. Nuestra oficina estará encantada de recomendarle profesionales de reputación en ambos casos.
Impuestos anuales
I.B.I. Impuesto sobre Bienes Inmuebles.
Es un impuesto sobre la propiedad inmobiliaria fijado por el ayuntamiento, normalmente el 0.85% del valor catastral.
Impuesto sobre la renta.
Es un impuesto anual y debe abonarse a partir del año siguiente a la compra (solo para propiedades urbanas). La tasa es del 25%, aplicable sobre la base imponible. Esta base, que es la renta estimada, se obtiene multiplicando el valor catastral de la propiedad por el 2%, y en algunos casos, se multiplica por 1,1% cuando el valor catastral se ha actualizado después del 1 de enero de 1994; cuando la propiedad no tiene valor catastral o este no se ha notificado al propietario del inmueble, en cuyo caso el valor a tomar es del 50% del precio de compra declarado en la escritura o el tasado por la autoridad tributaria, aquel que de los dos tenga mayor tasación.
Empresa propietaria no residente
Cuando la propiedad pertenece a una empresa no residente, esta tiene que pagar un impuesto especial. Desde 1996 el tipo impositivo aplicable es del 3% del valor catastral de la propiedad.
Otros impuestos/gastos.
Impuesto de recogida de basura.
Será pagado a las autoridades locales.
Cuotas de la comunidad de propietarios.
Estas cuotas serán pagadas a la Comunidad de Propietarios por los servicios y mantenimiento de las zonas comunes, cuando el inmueble se encuentra en una urbanización o condominio.
La información arriba contenida solo pretende ser una guía y se encuentra sujeta a posibles errores, omisiones, o cambios. La precisión no queda garantizada.
