Together with my daughter Pia - in the photo with me - we visited Rome a few days ago due to the EREN reunion which is every 4 months and which was held at the Cavalieri Hilton Hotel. This was followed by a 2 day International Symposium organized by Leading Real Estate Companies of the World and their fine property collection programme Luxury Portfolio.

Besides the possibility of returning to Rome and meeting new colleagues and real estate professionals from Europe, America and Asia, these conferences are interesting in that the sessions are always very informative and from our experience something is always learnt from them.

Highly illustrative were the sessions on Internet and web marketing, and especially amusing and entertaining was Matthew Ferrara’s (from Matthew Ferrara & Company) presentation on the new generations’ tastes and trends. There, I discovered that by age, I belong to the Senior generation. I remember back in the day when I used to look around in a work reunion and I was one of the youngest present. On the contrary to the Senior generations’ general likes and dislikes I discovered that mine were closer to those of younger generations.

For example, in the use of Computers and Internet: I use Internet to look for information, unlike the very young people who use the Internet as an entertainment tool. Just like Generation X, born between 1965 and 1976, I am quite sceptical and I don’t believe what I am told or what I am ’sold’. I do not need to know that whatever is being said to me is ‘validated’ by a group of people, as seems to be the case with those belonging to generation Y, born between 1979 and 1994, i.e the My Space and Facebook generation. I have managed to stay out of those communities and I may be seen as ‘old fashioned’ but I still like my privacy. Although I must admit that after receiving a few invitations from other similar sites I did in fact register on a couple of sites which were more ‘business community’ minded. I do not visit them regularly and they do not entertain me either, but I wasn’t able to reject the invitation I got from someone close to me … that was the beginning.

The trip presented an opportunity to visit a property in Tuscany, with my colleague Paolo Del Chicca from Livorno, and whose owner - an acquaintance of mine - is thinking about selling. It was interesting seeing a colleague from another country giving his views, calculating an asking price and comparing with other properties in Tuscany. If anyone is interested I recommend reading an article written by Paolo and published in EREN’s web.

We spent 3 days in a hotel located in the historic centre of Rome, at a few meters from the Pantheon. It was great walking from the Pantheon to Piazza Navona and to the Fontana di Trevi and Piazza di Spagna, stopping for an ice cream one too many times, a tea or coffee or simply to look at all the history surrounding us. Now that I mention tea, I think the most expensive tea I’ve had in my life was one we had in the classical tea room which we found by the footsteps of the Piazza di Spagna stairs, called Babington’s, founded in 1893. We paid 22 Euros for 2 cups of tea, and we had actually only just gone in to the place to use the bathroom. When I told my friend and colleague from Rome, Maurizio Pezzeta from la Commerciale, Promozioni Inmobiliari, he said that that place was an icon in Rome and that you could not visit Rome without stopping by at Babington’s.

Maurizio was a great host and his contribution to the organization of the event was key to the event’s success. He organized a viewing of an apartment in Piazza Navona inside a palace which was built by architects Rainaldi y Borromini in1645 and which was the residence of Pope Innocenzo X. Its high vaulted ceilings are decorated with frescoes painted by Allegri and Ronzi, one of his disciples, which have been recently restored and have regained their original splendour.

We also enjoyed a few days in Capri and Sorrento and from there we visited Positano, Amalfi and Ravello, where a festival on Diversity is being held until the 31st of October in the museum at Villa Rufolo and where the Wagner Festival is held in its beautiful terrace.

And, of course, in the few hours we were there, we saw 2 weddings. I had already heard that many couples want to get married in Ravello and that it is turning into a ‘wedding village’.

In the taxi on the way back to Amalfi, the taxi driver pointed out to a house in the hills above us and said “That was Gore Vidal’s house. It was sold 2 years ago. How much do you think it sold for?” As a good professional I asked about the size of the villa and its plot. I gave a figure of 3 million and he laughed and said “it was sold for 20 million Euros”. I don’t know if that’s true but if it was, then … Marbella isn’t all that expensive!

Diana Morales
http://www.dmproperties.com/

Con Pia - mi hija, en la foto conmigo - estuvimos en Roma hace unos días en ocasión de nuestra reunión cuatrimestral de nuestra asociación EREN, que se celebró en el hotel Cavalieri Hilton y fue seguida de un simposio internacional organizado por la red inmobiliaria Leading Real Estate Companies of the World y su programa de propiedades de lujo Luxury Portfolio.

Además de la posibilidad de volver a ver o conocer nuevos colegas, profesionales inmobiliarios, de Europa, de América, de Asia y estrechar relaciones, las sesiones de trabajo son siempre muy interesantes y siempre me digo que aprendo algo nuevo en ellas. Sumamente ilustrativas fueron las sesiones sobre Internet y web marketing y particularmente disfruté con la excelente y divertida exposición de Matthew Ferrara, de la firma Matthew Ferrara & Company, que nos habló sobre gustos y tendencias de las nuevas generaciones. Allí descubrí que por edad ya pertenezco al grupo Senior. Recuerdo aquellos tiempos en que cuando miraba a mi alrededor en alguna reunión de trabajo era la más joven.

Sin embargo también descubrí que algunos de mis gustos y hábitos son similares a los de otras generaciones más jóvenes. Por ejemplo en el uso del ordenador y de Internet. Utilizo Internet para buscar información, a diferencia de los más jóvenes que lo utilizan como entretenimiento. Al igual que la generación X, nacidos del 1965 al 1976, soy bastante escéptica y no me creo fácilmente lo que me dicen o me quieren vender. No necesito que lo que me digan esté avalado por un grupo, como parece ser la generación Y, nacidos entre 1979 y 1994, es decir la generación de My Space y Facebook. Me he resistido a entrar en estas comunidades y puede que peque de antigua, pero me gusta mi privacidad. Sin embargo y luego de recibir varias invitaciones me he registrado en un par de sitios de comunidades de gente de negocios. No los visito regularmente y tampoco me divierten pero no he podido rechazar la invitación de alguien conocido a quien aprecio y ese fue el comienzo.

También el viaje sirvió para que junto con mi colega Paolo del Chicca de Livorno, visitáramos una propiedad en La Toscana, cuyo propietario - un conocido mío - considera vender. Interesante fue ver a un colega de otro país dar sus apreciaciones y hacer cálculos y comparaciones sobre propiedades en la Toscana. Si a alguien le puede interesar, aconsejo leer el artículo de Paolo publicado en la web de EREN.

Estuvimos también 3 días en un hotel en el centro histórico a pocos metros del Panteón. Era maravilloso caminar desde el Panteón a la Plaza Navona y de allí a la Fontana de Trevi y a la plaza de España. Detenerse a tomar un café, un té, o saborear un helado y simplemente mirar a nuestro alrededor. Y a propósito de té, creo que el té mas caro que he tomado en mi vida fue en la clásica sala de té al pie de las escalinatas de la Plaza de España, Babington’s, fundada en 1893, Pagamos por 2 tazas de té 22 euros y sólo habíamos entrado para poder usar el baño. Pero cuando se lo conté a mi amigo y colega italiano Maurizzio de la Commerciale, Promozioni Inmobiliari, me dijo que ese lugar era un icono en Roma y que no se podía visitar Roma sin pasar alguna vez por Babington’s.

Maurizzio fue nuestro entrañable anfitrión y su contribución a la organización del simposium fue clave para su éxito. Visitamos con él un apartamento sobre la Plaza Navona dentro de un palacio construido por los arquitectos Rainaldi y Borromini en 1645 y que fue la residencia personal del Papa Innocenzo X. Sus techos abovedados decorados con frescos de Allegrini y Ronzi, uno de sus discípulos, han sido restaurados recientemente y han recuperado su brillo original.

También nos dimos una escapada por Capri y Sorrento y desde allí visitamos Positano, Amalfi y Ravello donde se celebraba una muestra sobre la Tolerancia en el museo instalado en la Villa Rufolo, donde se en su maravillosa terraza se celebra el Festival Wagneriano.

Y, por supuesto, vimos en las pocas horas que estuvimos allí dos bodas. Ya me habían comentado que todos los novios quieren casarse en Ravello y que se está convirtiendo en el pueblo de las bodas.

En el taxi de vuelta a Amalfi, el chofer señaló una casa en las colinas no muy lejos del pueblo y dijo: “Esa era la casa de Gore Vidal, se vendió hace dos años. “¿En cuánto cree que se vendió?”. Como buena profesional pregunté el tamaño del terreno y de la casa. Di una cifra de 3 millones y se rió y me dijo: “se vendió en 20 millones de euros”. No sé si será verdad pero me dije que entonces … ¡Marbella no es un lugar tan caro!

Diana Morales
http://www.dmproperties.com/es/

What has prompted this initiative? Has DM Properties not always been a Marbella specialist? “It has, and continues to be,” says founder Diana Morales. “We remain very much dedicated to the region where we have been so successful for so many years, yet one also has to be mindful of a changing landscape. Luxury real estate flows in Europe used to be largely restricted to Spain, Portugal, France and Italy, but in recent years the luxury real estate market “particularly that concerning second homes and investment properties has become increasingly international in its clientele and increasingly broad in its geographical scope.”

According to Diana this creates both challenges and opens up new opportunities. “We are very actively involved with international organisations such as Christie’s and EREN (the European Real Estate Network) and through them we have had first hand experience of this phenomenon. It is now commonplace to receive a request for properties in the Mediterranean on behalf of a client in the US, whilst European buyers are expanding their focus to include parts of Asia and the Americas.”

The USA, and New York in particular, has been especially popular with international buyers, partly due to a favourable dollar exchange and also the fact that Manhattan has a great international reputation. Contrary to the rest of the US property market, high end ultra-luxurious Manhattan properties are selling at record prices, with foreign buyers expected to stimulate an already buoyant market for some time to come.

South American expertise

Her longstanding role within prestigious international real estate networks such as Christie’s has fomented relationships with leading agents that make it possible to work together to find properties for exacting clients across the continents, but it is along the eastern seaboard of South America that DM Properties are especially focusing their attention. “Having an Argentinean background myself this is a region and a property market that I know very well,” says Diana. “It is very gratifying to see that the region, from Northern Brazil to Patagonia, is opening up to foreign investment, and it feels very natural to fulfil an intermediary role between two markets we know so well: Europe and South America.”

She points out that while the scale of the countries involved, and the size of their coastlines is such that the scope for development is huge, one should not assume that the South Americans lag behind Europe in terms of planning, and matters of environmental and aesthetic protection. “In South America the federal system means that these issues vary from region to region, but there are large parts of Brazil, Uruguay and Argentina where planning directives are stricter and more stringently upheld than in many Mediterranean countries. It is in these areas of high desirability and quality of life that we specialise. Clients we take to places such as Punta del Este in Uruguay are amazed both by its beauty and its sophistication. Moreover, in areas where development is carefully managed and a balance is maintained between construction and environmental sensibilities the short and long term investment potential is excellent.”

Drawn by natural beauty, reasonable prices, good capital growth and a secure, relaxed atmosphere in a country with a friendly and well-educated population, more and more Europeans and North Americans are buying properties in Punta del Este, a luxury resort on Uruguay’s Atlantic coast, or Chacras just inland. “Chacras are semi-rural subdivisions of a minimum of 5 hectares with holiday homes or fulltime residences.” The latter can either be bought to build a house or have beautifully restored and decorated homes to designer standard.

“Brazil is also increasingly popular, although we focus on carefully selected high-end areas. It is still possible to buy beachfront plots for private villas in unspoiled and peaceful areas, and I have just returned from sourcing land for clients in the Itacare region, on which they want to develop a small resort with a boutique hotel and condominium. The area is full of possibilities, and given Brazil’s scale and expected future great power status, it is not likely to be a flash in the pan.”

“The key to our approach is as it has always been. We carefully select the projects and areas offered, and work only with reliable local agents and developers. This is where the affiliation with organisation such as Christie’s is so important. The main criteria for selecting individual properties or projects are: location, aesthetic and practical appeal, lifestyle and quality of life, and surroundings that I consider good investments in safe places. Only once all these conditions are met, and a legal due diligence is passed do we offer the product in question.”

“It is an exciting time in which I feel I am bringing together what I have learned all these years in luxury real estate with a knowledge of the local market. The net result is that we are able to find the top locations and use our established methods and ethics to weed out all but the most reputable professional partners. That way we avoid wasting our clients’ and our own time, and maintain a name that has taken over two decades to build up. Moreover, it is great to see regions close to my heart developing‚ and even more so to see them developing in a positive, sustainable way. I have been in this industry long enough to know that you have to offer quality to be successful in the luxury segment of the market, and those areas that apply this rule can look forward to durable appeal.”

For more information visit DM Properties International Property website at www.dmproperties-int.com

Le indicaremos a continuación una serie de requisitos técnicos que deben cumplirse a la hora de tasar una propiedad de forma profesional. Pueden parecer a primera vista bastante complejos, sin embargo así lo exige la normativa en España. Sería por lo tanto aconsejable acudir a profesionales que cumplen con las directrices y están habilitados para asesorarle de forma seria. Las tasaciones oficiales de bienes inmuebles están regidas por la Orden Ministerial de fecha 30/11/94, la cual estipula que el sentido común y los datos técnicos existentes deben imperar a la hora de hacer tasaciones, las cuales pueden basarse en uno de los siguiente criterios: máximo valor legal, valor de reposición o valor de mercado, dependiendo de la propiedad objeto de tasación y del objetivo exacto de la misma.

Máximo valor legal

El precio máximo de venta de una propiedad basándose en los precios controlados de V.P.O.(Viviendas de Protección Oficial).

Valor de reposición

Es el importe total de inversión que sería necesario para volver a construir la propiedad con las mismas características. La pérdida de valor material y funcional de la propiedad es variable y debe tenerse en cuenta en el cómputo.

Valor de mercado

El valor neto que podría esperar alcanzar el vendedor por la venta de su propiedad en la fecha de la tasación, mediante un método de comercialización apropiado y presuponiendo que se haya encontrado un comprador con capacidad económica suficiente y dispuesto a comprarla. Ello también presupone que tanto el vendedor como el comprador actúan con voluntad propia.

Cómputo del valor de mercado

Asimismo la legislación española define los distintos métodos para calcular el valor de mercado: Análisis comparativo de mercado, valor residual fijo y capitalización de renta por ingreso actual. Otros métodos, tales como el valor dinámico residual y la capitalización de renta por ingreso previsto son más complejos, ya que toman en cuenta el factor tiempo.

Análisis comparativo de mercado

Está basado en el principio de sustitución, en el cual el valor se computa analizando las ventas recientes de 6 propiedades con características similares.

Renta residual fija

El método de calculo basado en el valor fijo residual está basado en el principio del mayor y mejor uso, teniendo en cuenta que la propiedad tendrá que adaptarse a condiciones cambiantes, con la condición de que sea económicamente viable, para conseguir un uso óptimo y más intenso posible, el cual cambia en cada sector específico del mercado según la ubicación de la propiedad y las características urbanísticas de la misma.

Capitalización

Y por último, el método de capitalización de renta por ingreso actual se define como el precio que un inversionista medio estaría dispuesto a pagar por la adquisición de una propiedad en función de las expectativas de la renta obtenida por su explotación.

Vida útil

La vida útil viene determinada por el tipo de inmueble: las viviendas tienen una vida útil estimada en 100 años, las oficinas en 75 años, los edificios comerciales en 50 años y las naves industriales en 35 años. Las tasaciones suelen basarse en la superficie construida de las propiedades, de ahí la importancia de conseguir las medidas correctas de sus áreas. Con frecuencia, la superficie construida indicada en la escritura no refleja la superficie real, bien porque no se declaró desde el principio la totalidad de la superficie o porque se construyeron ampliaciones en fechas posteriores.

¿Qué ha provocado esta iniciativa? ¿No ha sido siempre DM Properties especialista en Marbella?  “Lo ha sido y continuará siéndolo” dice su fundadora, Diana Morales.  “Nuestra dedicación a la región en la que hemos sido exitosos durante años permanecerá intacta, pero aún así hay que estar atentos a un mercado cambiante”.  El mercado de propiedades de lujo en Europa, durante décadas, se ha concentrado en su mayor parte en España, Portugal, Francia e Italia, pero en años recientes, este mercado (particularmente el que concierne a segundas propiedades y a propiedades como inversión) se ha internacionalizado tanto en su clientela (potenciales compradores), como en su ámbito geográfico (zonas de inversión).

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¿Qué ha provocado esta iniciativa? ¿No ha sido siempre DM Properties especialista en Marbella?  “Lo ha sido y continuará siéndolo” dice su fundadora, Diana Morales.  “Nuestra dedicación a la región en la que hemos sido exitosos durante años permanecerá intacta, pero aún así hay que estar atentos a un mercado cambiante”.  El mercado de propiedades de lujo en Europa, durante décadas, se ha concentrado en su mayor parte en España, Portugal, Francia e Italia, pero en años recientes, este mercado (particularmente el que concierne a segundas propiedades y a propiedades como inversión) se ha internacionalizado tanto en su clientela (potenciales compradores), como en su ámbito geográfico (zonas de inversión).

Según Diana, esto crea interesantes desafíos y a la vez abre nuevas oportunidades.  “Nosotros participamos activamente en organizaciones internacionales como Christie´s y EREN (Red Europea de Inmobiliarias) y a través de ellas hemos sido testigos privilegiados de este nuevo fenómeno.  En estos días, es muy común recibir un pedido por una propiedad en el Mediterráneo de un cliente de América, mientras que los compradores europeos abren sus expectativas hacia países de América y Asia.”
Estados Unidos, y Nueva York en particular, han sido especialmente populares con compradores internacionales, en parte debido a la cotización favorable del dólar, pero también por el hecho de que Manhattan tiene una gran reputación internacional.  En Manhattan parece no afectar la crisis inmobiliaria que golpea al resto del país, y las propiedades de lujo se están vendiendo a precios récord, y se espera que los compradores extranjeros estimulen un mercado ya alcista en tiempos venideros.

Experta en Sudamérica

Su participación y antigüedad como miembro de prestigiosas redes internacionales como Christie´s ha fomentado relaciones con agencias líderes que hacen posible el trabajo en conjunto para satisfacer a clientes internacionales en la búsqueda exacta de las propiedades que desean.  Pero es en la costa Este de Sudamérica donde DM Properties está centrando su atención.  “Debido a mi origen argentino, esta es una región y un mercado que conozco muy bien”, dice Diana.  “Es realmente gratificante ver como la región, desde el norte de Brasil, hasta la Patagonia, está abriendo sus fronteras a inversores extranjeros, y nos es natural y de agrado cumplir el rol de intermediarios entre dos mercados que conocemos tan bien: Europa y Sudamérica.”

Aún así, Diana remarca que a pesar del gran tamaño de los países en cuestión y la extensa longitud de sus costas que permite un amplio margen de desarrollo, uno no debe asumir que los sudamericanos están atrasados respecto de Europa en cuestiones de planeamiento, protección del medioambiente y estética.  “En Sudamérica, donde hay un sistema federal, estos temas varían de región a región, pero hay muchas zonas en Brasil, Uruguay y Argentina en las que las directivas de planeamiento son estrictas y más rigurosas que en muchos países del Mediterráneo. Es en estas áreas tan deseadas y con una calidad de vida alta, en las que nos especializamos.  Clientes a los que hemos llevado a sitios como Punta del Este, en Uruguay, están encantados tanto con la belleza del lugar, como con su sofisticación y nivel de desarrollo.  Además, en áreas donde el desarrollo esta cuidadosamente planificado, y se mantiene el equilibrio entre la construcción y las sensibilidades medioambientales, el potencial de inversión en corto y largo plazo es excelente.

Enmarcada por una belleza natural, precios razonables, crecimiento de capital y una atmósfera relajada y segura en un país de gente educada y amable, cada vez más europeos y norteamericanos están adquiriendo propiedades en Punta del Este, un resort de lujo en la costa Atlántica Uruguaya, o chacras en su interior.  “Las chacras son subdivisiones o parcelaciones semi-rurales de un mínimo de 5 hectáreas, con casas de veraneo o residencias para todo el año”.  Estas pueden ser adquiridas para construir una casa o bien para re-construirlas y muchas exhiben el más alto nivel de diseño actual.

“Brasil también esta aumentando su popularidad, si bien nosotros nos especializamos en las zonas y propiedades mas exclusivas.  Aún es posible comprar terrenos para construir villas junto al mar, en pacíficas zonas que conservan intacta su belleza natural.  De hecho, acabo de llegar de la región de Itacaré, en donde visité algunas tierras para clientes nuestros que quieren construir un pequeño resort con un ‘hotel boutique’ y un condominio.  Esta región esta llena de posibilidades, y dado el presente de Brasil, y sus excelentes expectativas de futuro, estas inversiones son muy interesantes.”

“Nuestro proceder es el mismo de siempre.  Seleccionamos cuidadosamente los proyectos y áreas que nos son ofrecidos, y trabajamos solo con agentes locales y promotores de confianza.  Este es el motivo por el cual, nuestra asociación a organizaciones como Christie´s es tan importante.  Cuando seleccionamos un proyecto o una propiedad, tenemos en cuenta: ubicación, estética, estilo y calidad de vida, y zonas aledañas, ya que considero que una buena inversión tiene que, necesariamente, ser en una zona segura.  Una vez que un proyecto o propiedad cumple todos estos requisitos y verificamos que el apartado legal esta en regla, ofrecemos el producto en cuestión.”
“Esto es todo un desafío, pero siento que puedo combinar toda mi experiencia adquirida todos estos años en el mercado inmobiliario con mi conocimiento del mercado local.  Como resultado, somos capaces de encontrar las mejores zonas trabajando en conjunto con los más reputados profesionales.  De esa manera evitamos no solo perder nuestro tiempo, si no también el de nuestros clientes, manteniendo así, nuestro prestigio conseguido a través de los años.  Además, es realmente reconfortante ver el crecimiento positivo y sostenido en regiones a las que me une un lazo sentimental.  Años de experiencia en este rubro me han hecho saber que uno tiene que ofrecer alta calidad para tener éxito en el sector del mercado inmobiliario de lujo.”
 
Para mas información visite el sitio web de DM Properties International en  www.dmproperties-int.com
 
Traducción: Mariano Beristain.

What has prompted this initiative? Has DM Properties not always been a Marbella specialist? “It has, and continues to be,” says founder Diana Morales. “We remain very much dedicated to the region where we have been so successful for so many years, yet one also has to be mindful of a changing landscape. Luxury real estate flows in Europe used to be largely restricted to Spain, Portugal, France and Italy, but in recent years the luxury real estate market “particularly that concerning second homes and investment properties has become increasingly international in its clientele and increasingly broad in its geographical scope.”

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Usted seguramente tiene una idea y, quizás, también puede que sepa que su vecino ha vendido su casa en un determinado precio. Esta es por cierto una buena referencia y uno de los elementos que los tasadores profesionales tienen en cuenta a la hora de estimar el valor de una propiedad. También puede usted saber cuánto puede costar construir hoy una propiedad similar, es decir cuál es su valor de reposición. Y qué precios se solicitan por propiedades similares en zonas comparables a la suya.

Todas estas consideraciones son buenas a la hora de determinar el precio que puede obtener por la venta de su propiedad. Si decide utilizar los servicios de un agente inmobiliario seguramente querrá conocer su opinión y obtener una valoración. El agente utilizará los mismos criterios anteriores: estimar su valor de reposición y su valor de mercado para lo que utilizará ejemplos de comparación con propiedades similares que estén en venta o que se hayan vendido en los últimos tiempos.

En caso de discrepancia entre su estimación del precio y la de su agente inmobiliario, le aconsejamos obtener una valoración de una empresa de tasaciones independiente y reconocida para realizar estas tasaciones con carácter oficial. Esta tasación podrá costarle algunos euros pero será de gran utilidad si desea solicitar un préstamo hipotecario que le permitirá, por ejemplo, asegurarse la compra de otra propiedad mientras la suya se vende, o trasladar este préstamo al futuro comprador de su vivienda con lo que le facilitará su compra. Si desea más información sobre los métodos que se utilizan para valorar propiedades le remitimos a nuestro artículo sobre Valoraciones que encontrará en esta misma página
El precio final a solicitar deberá incluir la comisión u honorarios del agente de venta así como también un pequeño margen que le permita considerar una oferta algo inferior a su precio. El precio correcto también le permitirá reducir el tiempo en que la propiedad está en el mercado. Algunos propietarios arguyen que no tienen prisa para vender y prefieren esperar para poder así obtener en teoría un precio mayor.

Sin embargo, debe tener en cuenta que la propiedad corre el riesgo de “gastarse” y producir un efecto contrario al que se busca ya que se reducen sus posibilidades de venta y en, muchos casos, tampoco se logra un precio mayor ya que el comprador tenderá a hacer ofertas muy bajas al saber que la propiedad lleva mucho tiempo en venta. Un agente inmobiliario serio debe hacer reflexionar al propietario sobre estas desventajas y en todo caso aconsejarle que postergue la venta de la propiedad si es que realmente el propietario está convencido que los precios aumentarán en un futuro. En conclusión: la propiedad debe ser ofrecida al precio correcto con miras a su venta en un período de tiempo normal según las condiciones del mercado en ese momento y teniendo en cuenta también que en el caso de la Costa del Sol se trata, en general, de propiedades vacacionales o segunda vivienda para la mayor parte de los compradores y, por ende, no existe una urgencia inmediata por parte de los compradores en adquirir una propiedad.

Diana Morales, Directora de DM Properties Marbella.

Algunos propietarios, suelen ser escasos por cierto, deciden ocuparse de la venta de su propiedad con el fin de ahorrarse la comisión de la agencia o simplemente porque creen que pueden hacerlo mejor. Esta opinión es muy respetable pero conviene que el propietario tenga en cuenta que su trabajo no se limitará a mostrar la propiedad a un posible interesado sino que deberá ocuparse de tareas para las cuales quizá no esté adecuadamente preparado y que sin embargo son habituales para un profesional inmobiliario: reserva y confección de anuncios, inclusión en paginas Web y promoción de las mismas, contestación a las demandas de información y seguimiento de las mismas, organización de visitas de inspección de la propiedad, comercialización a través de agentes colaboradores o redes de agencias, negociar las ofertas, cerrar el trato y ocuparse de todas las tareas conducentes a la firma de un contrato o escritura así como de las tareas posteriores a la venta y asesoramiento al comprador para su traslado y establecimiento en su nuevo hogar.

Y todo esto efectuado en el idioma del comprador que por lo general suele ser un extranjero que se sentirá más cómodo si puede comunicarse con un profesional serio y con experiencia en asistir a otros compradores con características similares a las suyas. También habrá que señalar que los propietarios no suelen ser los mejores negociadores a la hora de vender su propiedad ya que tienen una relación fuertemente emocional con su propiedad que puede dificultar su venta. Una vez decidido a delegar estas tareas en una agencia seria, la pregunta que seguramente se planteará es si le conviene designar a una o varias agencias. A este respecto, deseamos remitirle a nuestro artículo To be or not to be Exclusive que publicamos en nuestra revista Highlights

Diana Morales, Directora de DM Properties Marbella.

La comisión de agencia suele ser un porcentaje del precio de venta y puede variar según la agencia y según el precio de la propiedad. En la Costa del Sol éstas suelen oscilar entre el 5 y 6% del precio de venta. En la mayoría de los casos la comisión es abonada por el propietario aunque también puede ocurrir que un comprador contrate los servicios de una agencia inmobiliaria para que efectúe la búsqueda de una propiedad y negocie la compra. En este caso la comisión será abonada por el comprador.

Los gastos que corresponden al propietario al efectuarse la transmisión de la propiedad son: notaría (se fijan según una escala) excepto por la primera copia a cargo del comprador y la plusvalía municipal. Este último es un impuesto municipal sobre el incremento del valor del terreno desde la última transmisión y si bien, en principio, es por cuenta del propietario, a menudo se pacta que el comprador se haga cargo de este impuesto sobre todo en el caso de edificaciones nuevas de un promotor. En caso de que el vendedor no pagara el impuesto municipal de plusvalía, este impuesto recaerá sobre la propiedad.

Si el propietario no es residente en España está sujeto a una retención del 3% del precio de venta de la propiedad. Esta retención es a cuenta de su posible incremento de patrimonio. Este impuesto es del 18% sobre la base impositiva . La base impositiva será la diferencia entre el precio de venta y el precio de compra mas todos los gastos en que haya incurrido en la compra y gastos en mejoras de la propiedad. Si la retención del 3 % es superior al impuesto que deba pagar, el propietario tiene derecho a reclamar la devolución de lo que haya abonado de más. Si, por el contrario, la retención es menor al total del impuesto, deberá abonar la diferencia a la Hacienda.

Existe una excepción a la retención del 3%: cuando la propiedad ha pertenecido al vendedor, a fecha de 31 de diciembre de 1996, durante más de 10 años y cuando el vendedor es una persona física (no una empresa no residente). Tampoco hay lugar a la retención si el vendedor es residente fiscal o en el caso de empresas que pagan impuestos en España.

El vendedor deberá abonar todos los impuestos y gastos de la propiedad, tales como I.B.I, basura, gastos de comunidad si los hubiere, electricidad, agua, teléfono, etc. hasta el día en que la propiedad se entrega al nuevo propietario.

En caso de que estos gastos no puedan ser calculados con exactitud en esa fecha, el comprador o su representante legal suelen retener del pago final una cantidad para cubrir esos posibles gastos.

Diana Morales, Directora de DM Properties Marbella