La Zagaleta for Sale

Leitfaden für Immobilienanbieter: Verkaufskosten für eine spanische Immobilie

Teilen Pia Arrieta | Mai 11 2022

Die Kosten, die ein Eigentümer zum Zeitpunkt des Verkaufs zu tragen hat, sind:

  • Maklergebühren
  • Grundstückskosten
  • Steuern

Maklergebühren:

Die Maklergebühren betragen in der Regel einen Prozentsatz des Verkaufspreises und können je nach Agentur und Preis der Immobilie variieren. An der Costa del Sol beträgt sie in der Regel etwa 5 % des Verkaufspreises zuzüglich Mehrwertsteuer. In den meisten Fällen wird die Provision vom Eigentümer gezahlt, obwohl es auch vorkommen kann, dass ein Käufer die Dienste eines Immobilienmaklers in Anspruch nimmt, um ein Objekt zu suchen und den Kauf auszuhandeln. In diesem Fall, der allerdings seltener vorkommt, wird die Provision vom Käufer gezahlt).

Grundstückskosten:

Die Grundstückskosten decken die I.B.I. (Gemeindesteuer), Abfallgebühren, Gemeinschaftskosten, Strom, Wasser, Telefon usw. bis zum Tag der Unterzeichnung der öffentlichen Verkaufsurkunde an den neuen Eigentümer. Falls diese Kosten zu diesem Zeitpunkt nicht genau berechnet werden können, kann der Käufer oder sein gesetzlicher Vertreter von der Abschlusszahlung einen Teilbetrag zur Deckung dieser Kosten einbehalten.

Steuern auf den Verkauf einer Immobilie:

Plusvalía Municipal:

Die plusvalía municipal ist eine Steuer auf den Wertzuwachs des Grundstücks seit der letzten Veräußerung. Seit dem 1. Januar 2013 muss ein Nachweis über die Zahlung der plusvalía vorgelegt werden, um den Verkauf und das neue Eigentum im Grundbuchamt eintragen zu lassen. Auch dieser Nachweis wurde kürzlich durch das Königliche Gesetzesdekret 26/2021 vom 8. November geändert, und obwohl die Nichtvorlagepflicht im Falle eines Verlustgeschäftes beibehalten wurde, gibt es zwei wichtige Neuerungen:

1.- Verkäufe, die innerhalb des ersten Jahres des Eigentums an der Immobilie getätigt werden, sind nun steuerpflichtig.

2.- Es gibt zwei Berechnungsformeln, von denen der Steuerpflichtige die für ihn günstigste wählt:

  • a. Objektives System (ähnlich wie bisher): Die Steuerbemessungsgrundlage wird durch den Katasterwert des Grundstücks und die Besitzdauer in Jahren bestimmt.
  • b. Direkte Schätzung: Hier wird die Steuerbemessungsgrundlage auf der Grundlage der Kauf- und Verkaufspreise, der Besitzdauer und eines Ermäßigungskoeffizienten bestimmt, der von jeder Gemeinde mit maximal 15 % angewendet werden kann.

Auch wenn der Steuerpflichtige die für ihn günstigste Option wählen kann, ist zu beachten, dass die Gemeinden nach der Festlegung der Steuerbemessungsgrundlage bei der Festlegung des Steuersatzes (maximal 30 %) und der Freibeträge (maximal 95 % der Steuerschuld) freie Hand haben.

Einkommensteuer:

Ausländer: Wenn ein ausländischer Staatsbürger eine Immobilie in Spanien verkauft, muss er eine Steuer auf den erzielten Gewinn zahlen (die Differenz zwischen dem Verkaufspreis und dem Kaufpreis zuzüglich aller Kosten, einschließlich der Kosten für den Ausbau der Immobilie). Dabei handelt es sich um die Einkommensteuer für Ausländer (IRNR), die bei einem Wohnsitz in der EU pauschal 19 % und in allen anderen Fällen 24 % der Steuerbemessungsgrundlage beträgt. Das Gesetz sieht vor, dass der Käufer 3 % des Verkaufspreises der Immobilie einbehält und eine Kaution in Höhe dieses Betrags bei der staatlichen Steuerverwaltungsbehörde hinterlegt, um die Erhebung der Steuer zu gewährleisten. Ist der Einbehalt von 3 % höher als die zu zahlende Steuer, hat der Verkäufer Anspruch auf Rückerstattung des zu viel gezahlten Betrags. Ist die einbehaltene Summe hingegen niedriger als die zu zahlende Steuer, muss die Differenz innerhalb von vier Monaten nach dem Kaufdatum an die Steuerbehörden nachgezahlt werden.

Einwohner: Wenn der Verkäufer ein Steuerinländer oder ein in Spanien steuerpflichtiges Unternehmen ist, wird die 3%-ige Quellsteuer nicht einbehalten.

Natürliche Personen und Steuerinländer zahlen zum Zeitpunkt der Steuererklärung einen Prozentsatz zwischen 19 % und 26 %, abhängig von Ihrem Gewinn (seit 2021 gibt es einen Sondersatz von 26 % für Gewinne über 300.000 Euro).

Spanische Gesellschaften mit beschränkter Haftung werden derzeit mit einem Steuersatz von 25 % besteuert, aber in diesen Fällen hängt das tatsächliche Steueraufkommen davon ab, ob die Gesellschaft mit beschränkter Haftung noch andere Immobilien und Geschäftstätigkeiten hat.

Steuerbefreiungen / Zahlungsaufschub:

Personen über 65, die ihren ständigen Wohnsitz zum Verkauf anbieten, sind von der Zahlung der Einkommensteuer befreit. Um als “ ständiger Wohnsitz“ zu gelten, muss es sich um den gewöhnlichen Wohnsitz der Person handeln, den sie seit mindestens 3 Jahren vor dem Verkauf innehatte.

Reinvestition in die Immobilie innerhalb eines Zeitraums von höchstens 24 Monaten: Der Gewinn aus dem Verkauf des ständigen Wohnsitzes ist von der Steuer befreit, sofern er innerhalb von zwei Jahren vor und/oder nach dem Verkaufsdatum (von Datum zu Datum gerechnet) in eine neue Immobilie reinvestiert wird.

Für weitere Informationen wenden Sie sich bitte an DM Properties | Knight Frank. Sobald Sie Ihre Traumimmobilie gefunden haben empfehlen wir Ihnen immer noch vor Kaufabschluss einen Experten zu konsultieren, um Ihre Investition unter rechtlichen und steuerlichen Gesichtspunkten entsprechend Ihrer persönlichen Situation zu planen.

Überarbeitete Version (Februar 2022).

Der Inhalt dieses Leitfadens dient nur zu Informationszwecken; er kann Fehler, Auslassungen oder Änderungen enthalten und sollte nicht als Ersatz für die Beratung durch einen Rechts- und/oder Steuerberater angesehen werden. Die Richtigkeit wird nicht garantiert.


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