Immobilien in Spanien: Leitfaden für den Käufer

Teilen Pia Arrieta | Apr 8 2022

Immobilien in Spanien kaufen

Aktualisierte Version April 2022

Der Kaufprozess

Nach der Auswahl der Immobilie und der Abgabe eines Angebots, welches vom Verkäufer akzeptiert wird, werden die Kauf- und Verkaufsbedingungen vereinbart:

  1. Es wird eine Anzahlung geleistet, um die Immobilie vom Markt zu nehmen. Die Reservierung beträgt in der Regel 1 % des vereinbarten Kaufpreises.
  2. Es wird ein Termin für die Unterzeichnung des privaten Kaufvertrags zwischen den Parteien festgelegt. Zu diesem Zeitpunkt ist es üblich, 10 % des vereinbarten Verkaufspreises zu zahlen.
  3. Die Formalisierung des Kaufvertrags (öffentliche Urkunde) muss von beiden Parteien vor einem spanischen Notar unterzeichnet werden. Die Aufgabe des Notars besteht darin, diesen Kaufvertrag als öffentliches Dokument zu beurkunden.

N.I.E. (Spanische Identifikations- und Steuernummer für Ausländer)

Jeder Käufer, der nicht die spanische Staatsangehörigkeit besitzt, muss bei der örtlichen Polizei eine „N.I.E.“ beantragen. Diese Nummer ist für jede Immobilientransaktion (Kauf, Verkauf, Lieferung, Versicherung usw.) obligatorisch.

Aufenthaltsgenehmigungen

Für den Kauf einer Immobilie in Spanien ist keine Aufenthaltsgenehmigung erforderlich, es sei denn, Sie planen, länger als 183 Kalendertage pro Jahr in Spanien zu leben. In diesem Fall müssen Sie eine steuerliche Aufenthaltsgenehmigung für Spanien beantragen. Nicht-EU-Bürger, die sich dauerhaft in Spanien aufhalten möchten, müssen beim spanischen Konsulat in ihrem Heimatland ein Visum beantragen. Mit diesem Visum können sie dann eine Aufenthaltsgenehmigung beantragen.

Goldenes Visum

Zur Förderung von Investitionen in Spanien beschloss die Regierung 2013, allen Personen, die bereit sind, mindestens 500 000 Euro in spanische Immobilien zu investieren, eine Aufenthaltsgenehmigung für zwei Jahre (die 2015 auf fünf Jahre verlängert wurde und eine Arbeitserlaubnis im Land einschließt) und einen Weg zur langfristigen Staatsbürgerschaft zu gewähren. Alternativen zu Immobilieninvestitionen sind die Einzahlung von 1 Million Euro auf ein spanisches Bankkonto, die Investition in Aktien spanischer Unternehmen mit demselben Betrag oder in spanische Staatsschulden im Wert von 2 Millionen Euro oder die Realisierung eines arbeitsplatzschaffenden Projekts im Land.

Die Aufenthaltsgenehmigung kann auf unbestimmte Zeit verlängert werden, solange die Investition aufrechterhalten wird. Innerhalb eines Jahres kann der Investor in Spanien leben oder auch nicht, ohne sein Aufenthaltsvisum zu gefährden. Um dieses Visum aufrechtzuerhalten und zu verlängern, muss der Antragsteller mindestens einmal pro Jahr in das spanische Staatsgebiet einreisen.

Erwerbskosten / Steuern

Im Allgemeinen belaufen sich Steuern, Rechtskosten und Ausgaben, die direkt mit dem Kauf einer fertiggestellten Wohnimmobilie verbunden sind, auf etwa 10 % des Verkaufspreises.

Beim Kauf einer neuen Immobilie direkt von einem Bauträger oder einer Baufirma fällt keine Grunderwerbsteuer an, aber eine Mehrwertsteuer von 10 % des Verkaufswerts, zuzüglich einer Stempelgebühr von 1,2 %. Für Geschäftsräume und einige Garagen, die nicht mit einem Wohnhaus verbunden sind, sowie für Grundstücke, die direkt von einem Bauträger oder Bauunternehmer erworben werden, beträgt die Mehrwertsteuer jedoch 21 % plus 1,2 % Stempelsteuer.

Für Häuser aus zweiter Hand gilt: Für alle Immobilientransaktionen, die nach dem 28.4.2021 getätigt werden, wird eine Übertragungssteuer in Höhe von 7 % des Referenzwerts* der Immobilie erhoben.

*Referenzwert für die Berechnung der Grunderwerbsteuer: Die Steuerbemessungsgrundlage ist der jeweils höhere der folgenden Werte: Der angegebene Verkaufspreis oder der Referenzwert. Der Referenzwert ergibt sich aus dem Katasterwert der Immobilie und der Anwendung eines Multiplikators, der von jeder Gemeinde abhängt und von den Behörden auf der Grundlage von Marktwerten festgelegt und jedes Jahr aktualisiert wird. Um den Referenzwert einer Immobilie abzufragen, besuchen Sie die Website des Katasteramtes und geben Sie die Katasterdaten der Immobilie an.

Es gibt jedoch einige Ausnahmen oder Ermäßigungen der Grunderwerbsteuer für Einwohner, Freiberufler und Unternehmen:

  • Erwerb einer Immobilie als Hauptwohnsitz, wenn der Wert der Immobilie 150.000 Euro nicht übersteigt: 6 %.
  • Erwerb einer Immobilie, deren Wert 150.000 Euro nicht übersteigt, wenn sie als Hauptwohnsitz des Erwerbers bestimmt ist und der Erwerber unter 35 Jahre alt ist, ein Opfer häuslicher Gewalt oder ein Opfer des Terrorismus ist oder in einer Gemeinde mit Entvölkerungsproblem erworben wird: 3,5%.
  • Erwerb einer Immobilie, deren Wert 250.000 Euro nicht übersteigt, wenn der Erwerber rechtlich als Person mit einer Behinderung von 33% oder mehr oder als Mitglied einer kinderreichen Familie gilt: 3,5%.
  • Erwerb einer Wohnung zum Wiederverkauf durch eine natürliche oder juristische Person, die eine Geschäftstätigkeit ausübt, auf die die Vorschriften zur Anpassung des Generalplans für den Immobiliensektor anwendbar sind: 2 %. Der neue Eigentümer hat eine Frist von 5 Jahren, um die Immobilie zu verkaufen. Wird die Immobilie nicht innerhalb dieses Zeitraums verkauft, muss der Eigentümer die Differenz bis zur Höhe des normalen Steuersatzes entschädigen.
  • Sind sowohl der Verkäufer als auch der Käufer eine juristische Person oder ein Selbständiger, der der Mehrwertsteuer unterliegt, und wird auf die Mehrwertsteuerbefreiung verzichtet, kommt es zu einer „Umkehrung der Steuerschuldnerschaft“, d. h. es fallen 0 % Mehrwertsteuer und 1,2 % Stempelsteuer an. Kurz gesagt, Zweit- und Folgeverkäufe von Immobilien zwischen Unternehmen/Unternehmern unterliegen nur der Zahlung von 1,2 % Stempelsteuer.
  • Bestimmte Transaktionen, an denen gegenseitige Bürgschaftsgesellschaften (Sociedad de Garantía Recíproca, kurz: SGR) oder staatliche oder andalusische Unternehmen des öffentlichen Sektors beteiligt sind und deren Zweck die Bereitstellung von Garantien ist: 2%.

Notar- und Anwaltskosten:

Laut Gesetz sind 80 % der Notargebühren vom Verkäufer zu tragen, obwohl es in der Praxis üblich ist, dass der Käufer den gesamten Betrag übernimmt. Die Gebühren werden auf der Grundlage der gesetzlich festgelegten Gebührenordnung erhoben. Die Notargebühren und die Gebühren für die Eintragung des Eigentums im Grundbuchamt sind gesetzlich festgelegt und belaufen sich auf etwa 1,5 % des Kaufpreises.

Es ist ratsam, einen örtlichen Rechtsanwalt zu beauftragen, der den Käufer in allen Aspekten der Investition berät. Die Anwaltskosten belaufen sich auf etwa 1 % des Kaufpreises der Immobilie.

Registrierung.

Die neuen Eigentumsverhältnisse müssen durch Eintragung des Kaufvertrags (escritura pública) beim Grundbuchamt registriert werden. Diese Eintragung ist der letzte Schritt zur Sicherung des Rechtsanspruchs auf die Immobilie.

Eigentumsverhältnisse

Eine Immobilie kann im Besitz einer natürlichen oder einer juristischen Person sein. Bei den juristischen Personen, die Eigentümer der Immobilie sind, kann es sich um spanische oder ausländische Unternehmen handeln. Weitere Informationen finden Sie in unserem Artikel über den Kauf von Immobilien durch ein Unternehmen.

Wir empfehlen Ihnen in jedem Fall, einen Steuerberater zu konsultieren.

Jährliche Grundsteuern und Ausgaben

Grundsteuer (I.B.I.)

Es handelt sich um eine Grundsteuer, die von der Gemeinde erhoben wird und derzeit einen Prozentsatz des Katasterwerts ausmacht. Sie kann je nach Gemeinde, in der sich die Immobilie befindet, variieren. Als Richtwert gelten Sätze zwischen 0,3 % und 1,3 % des Katasterwerts der Immobilie.

Bevor Sie den Kauf der Immobilie besiegeln, müssen Sie sich vom Verkäufer eine Kopie der letzten I.B.I.-Quittung aushändigen lassen. Hier können Sie den Wert und den genauen Betrag der Steuer überprüfen.

Müllsteuer

Zu entrichten an die örtlichen Behörden in der von ihnen festgesetzten Höhe.

Gemeinschaftsabgaben

Diese Gebühren werden an die Eigentümergemeinschaft für die Dienstleistungen und die Instandhaltung der Gemeinschaftsflächen gezahlt, wenn sich die Immobilie in einer Wohnanlage oder Eigentumswohnung befindet. Bei der Unterzeichnung des Kaufvertrags beim Notar müssen diese Gebühren auf dem neuesten Stand sein, und der Eigentümer muss eine von der Eigentümergemeinschaft ausgestellte und vom Verwalter abgestempelte und unterzeichnete Bescheinigung vorlegen. Die Kosten für diese Bescheinigung gehen zu Lasten des Eigentümers.

Personenbezogene Jahressteuer

Einkommensteuer für Ausländer

Es handelt sich um eine jährliche Steuer, die ab dem Folgejahr des Kaufs zu entrichten ist. Die spanische Steuerbehörde (Hacienda) geht davon aus, dass alle nicht ansässigen Eigentümer einen wirtschaftlichen Nutzen aus ihrer Immobilie ziehen und weist daher jeder Immobilie ein jährliches zurechenbares Einkommen von 1,1 % oder 2 % des Katasterwerts ihrer Immobilie zu.

Wurde der Katasterwert der Immobilie innerhalb der letzten 10 Jahre aktualisiert, beträgt das zugerechnete Einkommen 1,1 % des Katasterwerts, der als Grundlage für die Berechnung der Steuer für Nichtansässige dient. Wurde der Katasterwert vor mehr als 10 Jahren aktualisiert, beträgt das zugerechnete Einkommen 2 % des Katasterwerts.

In Nicht-EU-Ländern ansässige Eigentümer zahlen 24 % der Bemessungsgrundlage (entweder 1,1 % oder 2 % des Katasterwerts).

Eigentümer, die in einem anderen EU-Mitgliedstaat, Island und Norwegen ansässig sind, zahlen 19 % der Steuerbemessungsgrundlage. Dieser ermäßigte Satz gilt seit 2016.

Wenn Sie Ihre Immobilie an einen Dritten vermieten, zahlen in der EU, Island und Norwegen ansässige Personen vierteljährlich Steuern auf das Nettoeinkommen (nach Abzug bestimmter Ausgaben) zu einem Steuersatz von 19 %. Alle anderen Gebietsfremden werden auf der Grundlage des Bruttoeinkommens besteuert (Ausgaben sind nicht abzugsfähig), und der Steuersatz beträgt 24 %. In diesem Fall würde während des Mietzeitraums der oben genannte zugewiesene Einkommensteuersatz nicht gelten und nur das tatsächliche Einkommen besteuert werden.

Einkommensteuer für Einwohner

Es werden unterschiedliche Steuern für Einwohner und Ausländer erhoben. Ihr Arbeitseinkommen, Ihr Immobilienbesitz, Ihre Steuervergünstigungen usw. werden berücksichtigt. Aufgrund einer Reihe relevanter Faktoren, die je nach den individuellen Umständen variieren können, empfehlen wir Ihnen, weitere Informationen bei einem professionellen Steuerberater einzuholen.

Vermögenssteuer in Andalusien

Die Vermögenssteuer wird bei Ortsfremden auf den Nettowert des spanischen Vermögens und bei Ortsansässigen auf das weltweite Vermögen erhoben. Es handelt sich um eine Steuer für Einzelpersonen, und jede Person ist ein eigener Steuerzahler. Der Nettowert einer spanischen Immobilie wird um die Hypothekenschulden auf die Immobilie reduziert. Für den Eigentümer/Steuerzahler gilt ein Freibetrag von 700.000 Euro (sowohl für Gebietsansässige als auch für Nicht-Gebietsansässige). Ab 700.000 Euro wird die Steuer nach einem progressiven Tarif von 0,2 % bis 3,5 % erhoben (letzterer wäre der feste Satz ab 10.695.996,06 Euro).

Als Wert der Immobilie wird der höchste der folgenden Werte angesetzt: der Referenzwert, der Katasterwert oder der notarielle Kaufwert.

In Spanien ansässige Personen genießen in Abhängigkeit von ihren persönlichen Möglichkeiten zusätzliche Vorteile.

Immobilien im Besitz eines nicht ansässigen Unternehmens.

Ist eine Immobilie im Besitz eines ausländischen Unternehmens, so ist eine jährliche Steuer in Höhe von 3 % des Katasterwerts zu entrichten.

 

Gesetze und Vorschriften können sich ändern, ebenso wie die persönlichen Umstände jedes Einzelnen. Diese Informationen wurden als Leitfaden für potenzielle Käufer von Immobilien in Spanien zusammengestellt. Sie sollen keine Rechtsberatung bieten oder ersetzen, die von einem qualifizierten Fachmann eingeholt werden sollte, und haben auch keine vertragliche Wirkung.


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