Immobilien in Spanien: Leitfaden für den Käufer

Teilen Pia Arrieta | Feb 26 2014

Kauf einer Immobilie in Spanien

Eine Immobilie in Spanien zu kaufen könnte relativ einfach sein, jedoch empfehlen wir Ihnen immer, die Dienstleistungen eines anerkannten Immobilienmaklers, eines Anwalts oder eines Notars in Anspruch zu nehmen.

Kaufprozess

Sie wählen die Immobilie aus und einigen sich über die Vertragsbedingungen. Dann ist es notwendig, dass der Kauf gewährleistet wird. Dies kann durch einen privatschriftlichen Vertrag zwischen beiden Parteien geschehen. Normalerweise wird dann 10 % des Kaufpreises gezahlt. Die schriftliche Kaufabwicklung (notarielle Beurkundung) muss von beiden Parteien vor einem spanischen Notar unterzeichnet werden. Die Aufgabe des Notars ist es, die Kaufvereinbarung als eingetragenes öffentliches Dokument zu beurkunden.

Notar- und Registrierungskosten

Gemäß den gesetzlichen Richtlinien muss der Verkäufer 80 % und der Käufer 20 % der notariellen Kosten tragen – wenn es nicht anders vereinbart wird. Allerdings ist es in der Praxis üblich, dass der Käufer die gesamten notariellen Kosten übernimmt. Die Kosten richten sich nach einer Tarifstaffelung gemäß den gesetzlichen Bestimmungen. Es ist empfehlenswert, einen lokalen Rechtsanwalt zu Rate zu ziehen, der die Sprache des Käufers spricht. Der Anwalt wird eine Titelsuche durchführen und den Käufer hinsichtlich jeglicher Investitionsaspekte beraten. Das Honorar des Anwalts entspricht ungefähr 1 % des Kaufpreises der Immobilie.

Das Honorar des Notars und die Registrierung werden gesetzlich gemäß einer Tariftabelle festgelegt. Zusammen belaufen sich beide Honorare auf ungefähr 1,5 % des Kaufpreises.

Honorar der Immobilienagentur

Das Honorar der Immobilienagentur variiert je nach Ort oder Region und auch je nach Immobilientyp. An der Costa del Sol wird die Provision des Immobilienmaklers in der Regel vom Verkäufer getragen. Die Provision beträgt normalerweise einen Prozentsatz des Kaufpreises (obwohl der Makler und der Verkäufer sich auf eine fixe Provision einigen können) und diese kann je nach dem Preis der Immobilie variieren.

Kosten für den Erwerb / Steuern

Generell belaufen sich die direkt mit dem Kauf einer fertiggestellten Wohnimmobilie verbundenen Steuern, gesetzlichen Honorare und Ausgaben auf ungefähr 10 % bis 11 %.

Für Neubau-Immobilien, die direkt beim Bauträger oder vom Bauunternehmen erworben werden, gibt es eine Mehrwertsteuer, die 10 % vom Wert beträgt sowie zusätzliche 1,5 % Stempelabgaben. Beide Kosten werden vom Käufer getragen. Jedoch beträgt bei Ladenflächen und einigen Garagen, die nicht direkt zu einer Immobilie gehören, sowie bei Grundstücken, die direkt bei einem Bauträger oder Bauunternehmen gekauft werden, die Mehrwertsteuer 21 % plus 1,5 % Stempelabgaben.

Für Wiederverkaufsobjekte wird eine Grunderwerbssteuer gemäß der folgenden Tariftabelle aufgeschlagen:

Steuersatz Alle Wiederverkaufsobjekte Unabhängige Garagen (maximal 2 Einheiten)
8% bis 400.000€ bis 30.000€
9% 400.001€ – 700.000€ 30.001€ – 50.000€
10% ab 700.001€ ab 50.001€

Es gibt jedoch einige Ausnahmen für Bewohner, Freiberufler und Gesellschaften:

  • 7 % Übertragungssteuer auf den Erwerb einer Wohnung als Hauptwohnsitz, wenn der tatsächliche Wert (normalerweise der Kaufpreis oder, falls der Kaufpreis niedriger als der Marktwert ist, der aktualisierte Katasterwert multipliziert mit der je nach Gemeinde gültigen Quote, in der sich die Immobilie befindet) den Wert von € 130.000 nicht übersteigt. Die Steuer beträgt 3,5 %, wenn der Käufer außerdem jünger als 35 Jahre ist; oder € 180.000, falls die Immobilie als ständiger Wohnsitz des Käufers genutzt wird und der Käufer einen nachweisbaren Grad der Behinderung von mehr als 33 % aufweist.
  • 2 %, wenn die Immobilie von einer natürlichen oder juristischen Person erworben wird, die in der Immobilienbranche tätig ist, und die Immobilie auf dem Immobilienmarkt zukünftig weiter veräußert werden soll und dies in einem Kaufvertrag festgelegt wird. Der neue Eigentümer hat 5 Jahre Zeit, um die Immobilie zu verkaufen. Falls der Verkauf innerhalb dieser festgelegten Zeitspanne nicht erfolgen sollte, muss der Eigentümer den Differenzbetrag zum Ausgleich selbst tragen, bis der maßgebliche normale Kaufpreis wiederhergestellt ist.
  • Falls sowohl der Verkäufer als auch der Käufer juristische Personen oder Selbstständige sind, die mehrwertsteuerpflichtig (IVA) sind und auf das Recht zur Mehrwertsteuerbefreiung verzichten, kommt es zu einer „Umkehrung der Mehrwertsteuerschuldnerschaft“; somit beträgt die Mehrwertsteuer 0 % und es entstehen 1,5 % Stempelabgaben. Zusammengefasst unterliegt ein Wiederverkauf von Immobilien zwischen Unternehmen und Selbstständigen lediglich einer Stempelabgabe von 1,5 %.

Am 28. April 2021 genehmigte die Regionalregierung in Andalusien die Senkung der Grunderwerbssteuer auf einen pauschalen Satz von 7 % für alle Wiederverkaufobjekte in Andalusien anstelle der bisherigen Spanne zwischen 8 und 10 %, sowie die Stempelabgaben für Neubau-Immobilien, die von 1,5 % auf 1,2 % reduziert wird. Die neuen Sätze sind nur bis zum 31. Dezember 2021 gültig.

Es besteht zudem eine andere Steuer, ‘Plusvalía’ (Bodenwertzuwachssteuer), die nicht mit der Kapitalertragssteuer, die der Verkäufer beim Verkauf der Immobilie zu entrichten hat, verwechselt werden darf. Die Bezahlung der ‘Plusvalía’ erfolgt durch den Verkäufer, wenn nichts anderes vereinbart wurde. Dabei handelt es sich um eine Gemeindesteuer, die für die Wertsteigerung des Grundstücks für den Zeitraum ab dem Kauf bis zum Verkauf anfällt.

Seit Januar 2013 muss ein Zahlungsnachweis über die ‘Plusvalía’ erbracht werden, um das neue Eigentumsrecht im Grundbuch eintragen zu lassen. 2017 wurde die Berechnungsmethode für die Bemessungsgrundlage dieser Steuer für die Fälle, in denen die Immobilie mit Verluste verkauft wird, oder, auch wenn der Verkauf mit Gewinnen erfolgt, die Steuer höher als der Gewinn ist, vom Verfassungsgericht als ungültig erklärt. In beiden Fällen ist es empfehlenswert, sich von Experten beraten zu lassen.

Falls der Käufer eine Hypothek für die Immobilie beantragen sollte, fallen zusätzliche Kosten in Höhe von ungefähr 3 % an.

Eintragung

Eine Eintragung des neuen Eigentumsrechtes ist notwendig, indem die notarielle Beurkundung (‘Escritura pública’) beim Grundbuchamt eingetragen wird. Diese Eintragung stellt den letzten Schritt beim Erwerb des Rechtstitels dar.

Eigentum

Eine Immobilie kann Eigentum einer natürlichen Person oder einer juristischen Person sein. Eigentümergesellschaften können spanische oder ausländische Gesellschaften sein. Sie finden mehr Informationen unter:

Artikel in Englisch

Artikel in Spanisch

Wir empfehlen Ihnen auf jeden Fall, einen Steuerberater zu Rate zu ziehen.

Identifikationsnummer für Ausländer (NIE)

Käufer ohne die spanische Staatsbürgerschaft müssen eine Identifikationsnummer für Ausländer (NIE, Número de Identificación de Extranjeros) bei der lokalen Polizeibehörde beantragen. Diese Nummer ist für alle mit Immobilien verbundenen Geschäfte (Kauf, Verkauf, Versicherung, Strom-/Gasversorgung, usw.) erforderlich.

Jährliche Grundsteuern

  • IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles – Grundsteuer) – Dabei handelt es sich um eine Steuer auf die Immobilie, die von der Gemeinde erhoben wird, und eigentlich ein Prozentsatz vom Katasterwert ist. Dieser Prozentsatz variiert je nach Gemeinde, in der sich die Immobilie befindet. Als Referenz reicht die angewandte Tariftabelle von 0,3 % bis 1,3 % des Katasterwertes der Immobilie. Der Katasterwert ist der Wert, auf dem die Kalkulation der Steuern basiert und er ist wichtig, da auf dieser Basis weitere Steuern kalkuliert werden. Vor dem offiziellen Kauf der Immobilie muss der Verkäufer eine Kopie der letzten gezahlten IBI vorweisen. Diese beinhaltet den Wert und den exakten Betrag der Steuer.
  • Müllentsorgungskosen – Die Beträge werden von der Gemeinde festgelegt und sind an die Gemeinde zu entrichten.
  • Gemeinschaftsgebühren – Dabei handelt es sich um Gebühren, die an die Eigentümergemeinschaft für Dienstleistungen und die Instandhaltung von Gemeinschaftsbereichen zu entrichten sind, wenn sich die Immobilie in einem Wohngebiet oder einem Gebäude mit mehreren Eigentumswohnungen befindet. Bei der Unterzeichnung des Kaufvertrags beim Notar müssen diese Zahlungen auf dem letzten Stand sein und der Eigentümer muss einen Nachweis der Eigentümergemeinschaft vorweisen, der einen Stempel und eine Unterschrift des Verwalters enthält. Die Kosten dieses Nachweises sind vom Eigentümer zu tragen.

Jährliche Einkommenssteuer

  • Einkommenssteuer für Gebietsfremde (IRNR)

Dabei handelt es sich um eine jährliche Steuer, die in dem Jahr, nachdem die Immobilie erworben wurde, erhoben wird und zu zahlen ist. Die spanische Steuerverwaltungsbehörde (‘Hacienda’) ist der Annahme, dass alle gebietsfremden Eigentümer einer Immobilie einen finanziellen Nutzen aus dieser ziehen, und schreibt jeder Immobilie ein jährliches Einkommen von 1,1 % oder 2 % des Katasterwertes der Immobilie zu.

Falls der Katasterwert der Immobilie in den letzten 10 Jahren geändert wurde, beträgt das zugewiesene Einkommen 1,1 % des Katasterwertes und wird als Kalkulationsbasis für die Steuer für Gebietsfremde verwendet. Falls der Katasterwert vor mehr als 10 Jahren geändert wurde, beträgt der zugeschriebene Wert 2 % des Katasterwertes.

Die Eigentümer, die ihren Hauptwohnsitz in einem Land außerhalb der Europäischen Union, Norwegen oder Island haben, bezahlen 24 % auf die Steuerbemessungsgrundlage (dies kann 1,1 % oder 2 % vom Katasterwert sein).

Grundstückseigentümer, die ihren Hauptwohnsitz in einem anderen Mitgliedsstaat der Europäischen Union bzw. in Island oder Norwegen haben, bezahlen 19 % auf die Steuerbemessungsgrundlage. Dabei handelt es sich um einen reduzierten Tarif, der im Jahr 2016 eingeführt wurde.

Wenn Sie Ihre Immobilie einer dritten Person vermieten, zahlen die Vermieter mit Hauptwohnsitz in der EU, Island oder Norwegen jedes Quartal Steuer auf das Nettoeinkommen (nach Abzug bestimmter Ausgaben) und der Steuersatz beträgt 19 %. Für die Vermieter mit Hauptwohnsitz außerhalb der EU, Norwegen und Island sind die Steuer auf das Bruttoeinkommen (keine abziehbaren Ausgaben) zu zahlen und der Steuersatz beträgt 24 %. In diesem Fall findet die oben beschriebene Steuerhöhe während des Mietzeitraums keine Anwendung – der Steuersatz wird nach den tatsächlichen Einkünften berechnet.

  • Einkommenssteuer für Personen mit Hauptwohnsitz in Spanien

Die anwendbare Steuerhöhe unterscheidet sich je nachdem, ob man seinen Hauptwohnsitz in Spanien hat oder nicht. Berücksichtigt werden die Arbeitseinkünfte, Immobilienvermögen, Steuervorteile, usw. Wir empfehlen Ihnen, sich weitere Informationen bzw. professionelle Beratung hinsichtlich der verschiedenen relevanten Faktoren, die abhängig von den individuellen Umständen variieren können, einzuholen.

  • Vermögenssteuer in Andalusien

Die Vermögenssteuer wird auf den Nettowert des spanischen Vermögens – für Personen mit Hauptwohnsitz außerhalb von Spanien – bzw. auf den Nettowert des globalen Vermögens – für Personen mit Hauptwohnsitz in Spanien – angewendet. Diese Steuer wird auf die einzelnen Personen angewendet und jede Person stellt einen gesonderten Steuerzahler dar. Der Nettowert wird durch die Hypothekenschuld reduziert, die auf der Immobilie lastet. Außerdem gibt es eine Steuerbefreiung für den Eigentümer/Steuerzahler (sowohl für Personen mit Hauptwohnsitz in Spanien als auch für Gebietsfremde) in Höhe von € 700.000. Der Steuersatz im Jahr 2021 beträgt von 0,22 % bis 2,76 %.

Als Immobilienwert wird der höchste der folgenden Werte genommen: der Katasterwert, der Kaufpreis oder der Wert, der von der Regierung für andere Steuern festgelegt wurde.

Personen, die ihren Hauptwohnsitz in Spanien haben, haben je nach deren individuellen Umständen zusätzliche Vorteile.

Immobilie im Eigentum eines Offshore-Unternehmens

Für eine Immobilie im Eigentum einer Unternehmensstruktur, die sich innerhalb einer Zuständigkeit befindet, welche für Spanien ein Steuerparadies darstellt, ist ein jährlicher Steuersatz von 3 % des Katasterwertes zu bezahlen.

Aufenthaltserlaubnis

Es ist nicht erforderlich, eine Aufenthaltserlaubnis zu besitzen, um in Spanien eine Immobilie zu erwerben, solange man nicht vorhat, mehr als 183 Kalendertage pro Jahr in Spanien zu leben. In diesem Fall muss man einen steuerlichen Wohnsitz in Spanien beantragen.

Bürger, die nicht der Europäischen Union angehören, und die dauerhaft in Spanien leben möchten, müssen ein spezielles Aufenthaltsvisum beim Spanischen Konsulat in ihrem Heimatland beantragen. Mit diesem Visum können sie eine Aufenthaltserlaubnis beantragen.

Goldenes Visum

Mit dem Ziel, Investoren nach Spanien zu bringen, entschied sich die Regierung im Jahr 2013 dafür, eine 2 Jahre gültige Aufenthaltsgenehmigung (die im Jahr 2015 auf 5 Jahre verlängert wurde und eine Arbeitserlaubnis innerhalb des Landes enthält), die eine dauerhafte Staatsbürgerschaft vorsieht, einzuführen. Diese gilt für all diejenigen, die bereit sind, mindestens € 500.000 in eine spanische Immobilie zu investieren. Alternativen zur Immobilieninvestition bestehen darin, eine Million Euro auf einem spanischen Bankkonto zu deponieren, den gleichen Betrag in spanische Unternehmensanleihen oder zwei Millionen Euro in spanische Staatsschulden zu investieren oder ein Projekt in das Land effektiv einzuführen, welches dort Arbeitsplätze schafft.

Diese Aufenthaltsgenehmigung kann auf unbestimmte Zeit verlängert werden, solange die Investition besteht. Der Investor kann ein Jahr lang in Spanien wohnen oder auch nicht, ohne seine Aufenthaltsgenehmigung zu gefährden. Er muss sich lediglich mindestens einmal im Jahr in Spanien aufhalten, um die Aufenthaltsgenehmigung behalten und verlängern zu dürfen.

Stand: April 2021

Gesetze und Bestimmungen unterliegen Änderungen, genauso wie die persönlichen Umstände jedes Einzelnen. Diese Richtlinien wurden für potenzielle Käufer einer Immobilie in Spanien zusammengestellt und sollen kein Ersatz für eine Rechtsberatung sein, die Sie von einem Experten einholen sollten. Zudem haben diese Richtlinien keine vertragliche Wirksamkeit.


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