Immobilien in Spanien: Leitfaden für den Käufer

Teilen Pia Arrieta | Feb 26 2014

Kauf einer Immobilie in Spanien

Eine Immobilie in Spanien zu kaufen könnte relativ einfach sein, jedoch empfehlen wir Ihnen immer, die Dienstleistungen eines anerkannten Immobilienmaklers, eines Anwalts oder eines Notars in Anspruch zu nehmen.

Kauf einer Immobilie in Spanien

Kaufprozess

Sie wählen die Immobilie aus und einigen sich über die Vertragbedingungen. Dann ist es notwendig, dass der Kauf gewährleistet wird. Dies kann durch einen privatschriftlichen Vertrag zwischen beiden Parteien geschehen. Es ist üblich, dass dann 10 % des Kaufpreises gezahlt werden. Die schriftliche Kaufabwicklung (notarielle Beurkundung) muss von beiden Parteien vor einem spanischen Notar unterzeichnet werden. Die Aufgabe des Notar ist es, die Kaufvereinbarung als eingetragendes öffentliches Dokument zu beurkunden.

Notar- und Registrierungskosten

Gemäß den gesetzlichen Richtlinien müssen die notariellen Kosten vom Verkäufer getragen werden, mit Ausnahme der ersten und den folgenden beglaubigten Kaufvertragskopien; die Kosten hierfür müssen vom Käufer übernommen werden. Für die Registrierungskosten muss der Käufer aufkommen. Die Kosten richten sich nach einer Tarifstaffelung gemäß den gesetzlichen Bestimmungen. Es ist empfehlenswert, einen lokalen Anwalt zu konsultieren, der die Sprache des Verkäufers spricht; der Anwalt wird eine Titelsuche durchführen und den Käufer hinsichtlich jeglicher Investitionsaspekte beraten. Das Honorar des Anwalts entspricht ungefähr 1 % des Kaufpreises der Immobilie.

Das Honorar des Notars und die Registrierung werden gesetzlich gemäß einer Tariftabelle festgelegt. Zusammen belaufen sich beide Honorare auf ungefähr 1,5 % des Kaufpreises.

Honorar der Immobilienagentur

Das Honorar der Immobilienagentur variiert je nach Ort oder Region und auch je nach Immobilientyp. An der Costa del Sol beträgt die Provision normalerweise ein Prozent des Kaufpreises (obwohl der Makler und Verkäufer sich auf eine fixe Provision einigen können) und diese kann je nach dem Preis der Immobilie variieren.

Kosten für den Erwerb / Steuern

Generell sind die Steuern und gesetzlichen Honorare und Ausgaben direkt mit dem Kauf einer fertiggestellten Wohnimmobilie verbunden und belaufen sich auf ungefähr 10 % bis 11 %.

Für Neubau-Immobilien direkt vom Bauträger oder vom Bauunternehmen gibt es eine Mehrwertsteuer, die 10 % vom Wert beträgt sowie zusätzliche 1,5 % Stempelabgaben. Beide Kosten werden vom Käufer getragen.

Jedoch beträgt bei Ladenflächen und einigen Garagen, die nicht direkt zu einer Immobilie gehören sowie bei Grundstücken, die direkt von einem Bauträger oder Bauunternehmen gekauft werden, die Mehrwertsteuer 21 % plus 1,5 % Stempelabgaben.

Für Wiederverkaufsobjekte wird eine Grunderwerbssteuer gemäß der folgenden Tariftabelle aufgeschlagen:

Steuersatz Alle Wiederverkaufsobjekte Unabhängige Garagen (maximal 2 Einheiten)
8% bis 400.000€ bis 30.000€
9% 400.001€ – 700.000€ 30.001€ – 50.000€
10% ab 700.001€ ab 50.001€

Es gibt jedoch einige Ausnahmen:

  • 3.5% beim Verkauf von Immobilien, deren tatsächlicher Wert (der aktualisierte Katasterwert, multipliziert mit der je nach Gemeinde gültigen Quote, in der sich die Immobilie befindet) 130.000 € nicht übersteigt, solange sie als erster Wohnsitz vom Käufer genutzt wird und solange dieser nicht über 35 Jahre alt ist; oder 180.000 €, falls die Immobilie als ständiger Wohnsitz des Käufers genutzt und bestätigt wird, dass dieser einen Grad der Behinderung von mehr als 33 % aufweist.
  • 2%, wenn die Immobilie von einer Person oder einem Unternehmen erworben wird, die oder das diese auf dem Immobilienmarkt zukünftig weiter veräußern wird und dies in einem Kaufvertrag festgelegt wird. Der neue Eigentümer hat 5 Jahre Zeit, um die Immobilie zu verkaufen. Falls der Verkauf innerhalb dieser festgelegten Zeitspanne nicht erfolgen sollte, muss der Eigentümer den Differenzbetrag zum Ausgleich selbst tragen, bis der maßgebliche normale Kaufpreis wiederhergestellt ist.
  • Falls sowohl der Verkäufer, als auch der Käufer ein Unternehmen oder Selbstständiger ist, Mehrwertsteuer (IVA) bezahlt und auf sein Recht zur Mehrwertsteuerbefreiung verzichtet, kommt es zu einer “Investition des Unternehmens oder der Person in die Mehrwertsteuer”; somit beträgt diese 0 % und es entstehen 2 % Stempelabgaben. Zusammengefasst unterliegt ein Wiederverkauf von Immobilien zwischen Unternehmen und Selbstständigen lediglich einer Stempelabgabe von 2 %.

Es besteht zudem andere Steuer, ‘Plusvalía Municipal’ (Gemeindliche Bodenwertzuwachssteuer), die nicht mit der Kapitalertragssteuer, die der Verkäufer beim Verkauf der Immobilie zu entrichten hat, verwechselt werden darf. Die Bezahlung der ‘Plusvalía’ erfolgt durch den Verkäufer, wenn nichts anderes vereinbart wurde. Dabei handelt es sich um eine Gemeindesteuer, die für die Wertsteigerung des Grundstücks für den Zeitraum ab dem Kauf bis zum Verkauf anfällt.

Seit Januar 2013 muss ein Zahlungsnachweis über die Plusvalía erbracht werden, um das neue Eigentumsrecht im Grundbuch eintragen zu lassen.

Falls der Käufer eine Hypothek für die Immobilie beantragen sollte, fallen zusätzliche Kosten in Höhe von ungefähr 3 % an.

Eintragung

Eine Eintragung des neuen Eigentumsrechtes ist notwendig, indem die notarielle Beurkundung (Escritura Pública) beim Grundbuchamt eingetragen wird. Diese Eintragung stellt den letzten Schritt beim Erwerb des Rechtstitels dar.

Eigentum

Eine Immobilie kann Eigentum einer natürlichen Person oder einer juristischen Person sein. Eigentümergesellschaften können spanische oder ausländische Gesellschaften sein.

Aufenthaltserlaubnis

Es ist nicht erforderlich, eine Aufenthaltserlaubnis zu besitzen, um in Spanien eine Immobilie zu erwerben, solange man nicht vor hat, mehr als 183 Kalendertage pro Jahr in Spanien zu leben. In diesem Fall muss man einen steuerlichen Wohnsitz in Spanien beantragen.

Bürger, die nicht der Europäischen Union angehören, und die dauerhaft in Spanien leben möchten, müssen ein spezielles Aufenthaltsvisum beim Spanischen Konsulat in ihrem Heimatland beantragen. Mit diesem Visum können sie eine Aufenthaltserlaubnis beantragen.

Goldenes Visum

Mit dem Ziel, Investoren nach Spanien zu bringen, entschied sich die Regierung im Jahr 2013 dafür, eine 2 Jahre gültige Aufenthaltsgenehmigung (die im Jahr 2015 auf 5 Jahre verlängert wurde und eine Arbeitserlaubnis innerhalb des Landes enthält), die eine dauerhafte Staatsbürgerschaft vorsieht, einzuführen. Diese gilt für all diejenigen, die bereit sind, mindestens 500.000 € in eine spanische Immobilie zu investieren. Alternativen zur Immobilieninvestition bestehen darin, eine Million Euro auf einem spanischen Bankkonto zu deponieren, den gleichen Betrag in spanische Unternehmensanleihen oder zwei Millionen Euro in spanische Staatsschulden zu investieren oder effektiv ein Projekt in das Land einzuführen, welches dort Arbeitsplätze schafft.

N.I.E. (Identifikationsnummer für Ausländer)

Jeder Käufer, der kein spanischer Staatsbürger ist, muss eine “NIE” bei der lokalen Polizeibehörde beantragen. Diese Nummer ist verpflichtend für jedes Immobiliengeschäft (Kauf, Verkauf, Versorgung, Versicherungen, etc.)

Jährliche Grundsteuern

IBI (Impuesto Bienes Inmuebles – Grundsteuer)
Dabei handelt es sich um eine Steuer auf die Immobilie, die von der Gemeinde erhoben wird, und eigentlich ein Prozentsatz vom Katasterwert ist. Dieser Prozentsatz variiert je nach Gemeinde, in der sich die Immobilie befindet. Als Referenz reicht die angewandte Tariftabelle von 0,3 % bis 1,3 % des Katasterwertes der Immobilie.

Der Katasterwert ist der Wert, auf dem die Kalkulation der Steuern basiert und er ist wichtig, da auf dieser Basis weitere Steuern kalkuliert werden. Vor dem offiziellen Kauf der Immobilie muss der Verkäufer eine Kopie der letzten gezahlten IBI vorweisen. Diese beinhaltet den Wert und den exakten Betrag der Steuer.

Einkommenssteuer für Gebietsfremde (IRNR)
Dabei handelt es sich um eine jährliche Steuer, die in dem Jahr, nachdem die Immobilie erworben wurde, erhoben wird und zu zahlen ist. Die spanische Steuerverwaltungsbehörde (auch Hacienda genannt) ist der Annahme, dass alle gebietsfremden Eigentümer einer Immobilie, einen finanziellen Nutzen aus dieser ziehen, und schreibt jeder Immobilie ein jährliches Einkommen von 1,1 % oder 2 % des Katasterwertes der Immobilie des Eigentümers zu. Falls der Katasterwert der Immobilie in den letzten 10 Jahren geändert wurde, beträgt das zugewiesene Einkommen 1,1 % des Katasterwertes und wird als Kalkulationsbasis für die Steuer für Gebietsfremde verwendet. Falls der Katasterwert vor mehr als 10 Jahren geändert wurde, beträgt der zugeschriebene Wert 2 % des Katasterwertes.

Die Eigentümer, die Staatsbürger eines Landes außerhalb der Europäischen Union, Norwegen oder Islands sind, bezahlen 24 % auf Steuerbemessungsgrundlage (dies kann 1,1 % oder 2 % vom Katasterwert sein). Grundstückseigentümer, die Staatsbürger eines anderen Mitgliedsstaates der Europäischen Union, Islands oder Norwegens sind, bezahlen 19 % auf Steuerbemessungsgrundlage. Dabei handelt es sich um einen reduzierten Tarif, der im Jahr 2016 eingeführt wurde.

Wenn Sie eine Immobilie von einer dritten Person anmieten, unterliegen die Mieteinnamen Steuern in Höhe von 24 %. In diesem Fall findet die oben beschriebene Steuerhöhe während des Mietzeitraums keine Anwendung.

Einkommenssteuer für Staatsbürger
Die anwendbare Steuerhöhe unterscheidet sich je nachdem, ob man Staatsbürger ist oder nicht. Berücksichtigt werden die Arbeitseinkünfte, Immobilienvermögen, Steuervorteile, etc. Wir empfehlen Ihnen, sich weitere Informationen bzw. professionelle Beratung hinsichtlich der verschiedenen relevanten Faktoren, die abhängig von den individuellen Umständen variieren können, einzuholen.

Vermögenssteuer in Andalusien

Die Vermögenssteuer wird angewandt auf Immobilien, die zwischen 2011 und 2017 im Eigentum standen. Alle Eigentümer von Immobilien in Spanien (sowohl Bürger als auch Gebietsfremde) unterliegen der Steuerzahlung, die von 0,24 % bis 3,3 % des Nettovermögenswertes reicht. Der Nettowert wird durch die Hypothekenschuld, die auf der Immobilie lastet, sowie durch eine Steuerbefreiung in Höhe von € 700.000 reduziert (sowohl für Staatsbürger, als auch für Gebietsfremde).

Als Immobilienwert wird der höchste der folgenden Werte genommen: der Katasterwert, der Kaufpreis oder der Wert, der von der Regierung für andere Steuern festgelegt wurde.

Spanische Staatsbürger haben je nach deren individuellen Umständen zusätzliche Vorteile.

Immobilie im Besitz eines Offshore-Unternehmens
Für eine Immobilie im Besitz einer Unternehmensstruktur, die sich innerhalb einer Zuständigkeit befindet, welche für Spanien ein Steuerparadies darstellt, ist ein jährlicher Steuersatz von 3 % des Katasterwertes zu bezahlen.

Weitere Steuern und Ausgaben
Müllentsorgungskosen – die Beträge sind festgelegt und an die Kommunalverwaltung zu entrichten

Gemeinschaftsgebühren – Dabei handelt es sich um Gebühren, die an die Eigentümer-Gemeinschaft für Dienstleistungen und die Instandhaltung von Gemeinschaftsbereichen zu entrichten sind, wenn sich die Immobilie in einem Wohngebiet oder einem Gebäude mit Eigentums-Appartements befindet. Bei der Unterzeichnung des Kaufvertrags beim Notar müssen diese Tarife auf dem neuesten Stand sein und der Eigentümer muss einen Nachweis der Eigentümer-Gemeinschaft vorweisen, der einen Stempel und eine Unterschrift des Verwalters enthält. Die Kosten dieses Nachweises sind vom Eigentümer zu tragen.

Gesetze und Bestimmungen unterliegen Änderungen, genauso wie die persönlichen Umstände jedes Einzelnen. Diese Richtlinien wurden für potenzielle Käufer einer Immobilie in Spanien zusammengestellt und sollen kein Ersatz für eine Rechtsberatung sein, die Sie von einem Experten einholen sollten. Zudem haben diese Richtlinien keine vertragliche Wirksamkeit.

Zuletzt bearbeitet am 14. November 2017


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