Immobilienkauf in Spanien

Der ultimative Leitfaden für einen stressfreien Immobilienkauf in Marbella und Spanien.

Buying property in Marbella

Fachkundige Beratung und Zugang zu den besten Immobilien in Marbella, Benahavis und Estepona

Die Suche nach einer Immobilie in Marbella kann eine anstrengende Erfahrung sein, da es im Gegensatz zu anderen Ländern keine vollständige und umfassende Datenbank aller auf dem Markt befindlichen Immobilien oder Gesetze zur Regulierung des Sektors gibt.

Da wir den Kaufprozess selbst auf privater Ebene durchlaufen haben, wissen wir, wie wichtig es ist, mit einem seriösen Immobilienmakler zusammenzuarbeiten, der über einen strengen Verhaltenskodex verfügt und Zugang zu einer umfangreichen Immobiliendatenbank hat, um sicherzustellen, dass der Kaufprozess so reibungslos und transparent wie möglich abläuft und dass man Zugang zu einer möglichst großen Anzahl von zum Verkauf stehenden Immobilien hat, die den eigenen Anforderungen entsprechen.

Unser Unternehmen verfügt bereits über ein großes Immobilienportfolio, das sowohl Wiederverkäufe als auch neue Immobilien umfasst, aber wir sind auch in der Lage, die Datenbanken von Hunderten von Immobilienmaklern in Marbella zu durchsuchen, da wir mehrere gemeinsame MLS-Systeme nutzen. Als Gründungsmitglied der Leading Property Agents (einer Vereinigung von Immobilienmaklern aus Marbella, die einen gemeinsamen Verhaltens- und Ethikkodex haben und sich für die Regulierung des Immobiliensektors in Spanien einsetzen) haben wir außerdem exklusiven Zugang zu Immobilien, die von anderen Mitgliedern angeboten werden.

Unser Verkaufsteam besteht aus Personen, die den Immobilienmarkt von Marbella sehr gut kennen, um Sie bei Ihren Immobilieninvestitionen und bei Ihrem Umzug in unsere Region bestmöglich zu beraten.

Die Kombination all dieser Faktoren ermöglicht es uns, Ihnen ein unvergleichliches Fachwissen und Zugang zu den meisten zum Verkauf stehenden Immobilien in den Gebieten Marbella, Benahavis und Estepona zu bieten. Wir arbeiten ausschließlich für unsere Kunden und begleiten sie während des gesamten Kaufprozesses und der Einrichtung einer neuen Adresse in Marbella, sei es saisonal oder dauerhaft.

Im Folgenden finden Sie einige Tipps, die Sie durch den Prozess der Angebotserstellung, den Kaufprozess vom Angebot bis zur Fertigstellung sowie die Steuern, die Sie beim Kauf/Eigentum einer Immobilie in Marbella zahlen müssen, führen werden.

Ein vollständiger Leitfaden für den Kauf einer Immobilie

1. Ein Angebot machen

Falls Sie eine Immobilie in einem neuen Gebäude oder in einem Neubaugebiet in Erwägung ziehen, werden Sie die Preisliste und die Zahlungsbedingungen erhalten. Gewöhnlich wird die Zahlung während der Bauzeit gestaffelt und die letzte Zahlung erfolgt nach Fertigstellung des Gebäudes und Übergabe der Immobilie. Hier kann es Unterschiede geben, und manche Bauträger verlangen eine höhere Anzahlung oder mehr Abschlagszahlungen als andere. Einige werden auch bereit sein, diese Abschlagszahlungen zu ändern, um Ihren finanziellen Möglichkeiten entgegenzukommen. Auch hier kann Ihnen Ihr Makler helfen und nach Möglichkeit die besten Bedingungen aushandeln.

Wenn Sie jedoch ein Angebot zum Kauf einer Immobilie von einem privaten Eigentümer machen, kann der Prozess anders aussehen. Wenn Sie eine Immobilie gefunden haben, die Ihnen gefällt, müssen Sie sie durch einen Vertrag sichern, der zwischen Käufer und Verkäufer rechtsverbindlich ist.

Der erste Schritt besteht darin, dass Sie über Ihren Makler ein schriftliches Kaufangebot abgeben. Es ist ratsam, dieses Angebot durch eine Anzahlung von etwa 6.000 bis 20.000 € zu untermauern, um dem Eigentümer zu zeigen, dass Sie ein ernsthafter Kunde sind. Diese Anzahlung wird vom Makler in den nächsten Tagen, in der Regel ein paar Wochen, bis zur Unterzeichnung des Privatvertrags auf einem speziellen Kundenkonto verwahrt. Sollte das Angebot nicht angenommen werden und die Verhandlungen enden, erhalten Sie die Kaution zurück.

Das Angebotsschreiben sollte Folgendes enthalten:

  • Den angebotenen Preis
  • Die Dauer des Angebots mit einer zeitlichen Begrenzung
  • Die vorgeschlagenen Zahlungsbedingungen und die Frist für die Fertigstellung
  • Was in dem Angebot enthalten sein soll und ob es an bestimmte Bedingungen geknüpft ist. Eine Bedingung ist ein Angebot, an das eine Bedingung oder ein Erfordernis geknüpft ist, und der Vertrag kommt nur zustande, wenn die Bedingung erfüllt ist. Manchmal ist das Angebot, das Gegenangebot oder beides an bestimmte Bedingungen geknüpft. Einige dieser Bedingungen können darin bestehen, dass Sie die Immobilie nur dann kaufen, wenn bestimmte Reparaturen durchgeführt werden, wenn Ihr Hypothekenantrag genehmigt wird oder wenn bestimmte Möbel mitgebracht werden usw.

Der Verkäufer kann entscheiden, ob er Ihr Angebot annimmt, Ihnen ein Gegenangebot unterbreitet oder es ablehnt. Wenn das Angebot angenommen wurde, wird als nächster Schritt ein privater Vertrag aufgesetzt, und bei dessen Unterzeichnung werden mindestens 10 % des Preises abzüglich des mit dem Angebot gezahlten Betrags gezahlt. Es ist üblich, dass der Verkauf innerhalb von 30-45 Tagen abgeschlossen wird.

Beachten Sie als Käufer die folgenden Leitlinien:

Machen Sie ein vernünftiges Angebot. Es ist wahrscheinlich, dass der Verkäufer nicht reagiert, wenn das Angebot zu niedrig ist. Möglicherweise nimmt er Sie auch nicht ernst und zögert, ein Gegenangebot zu machen. Informieren Sie sich über den tatsächlichen Wert der Immobilie und darüber, ob der Verkäufer andere Angebote abgelehnt hat. Geben Sie kein zu niedriges Angebot ab, wenn Sie nicht wissen, dass der Verkäufer dafür offen ist. Wenn der Verkäufer bei der Besichtigung der Immobilie anwesend ist, vermeiden Sie es, Ihre persönliche Meinung über die Immobilie abzugeben.

Vergewissern Sie sich, dass Sie alle zum Verkauf gehörenden Gegenstände verstehen, z. B. Möbel und Einrichtungsgegenstände. Obwohl es üblich ist, dass Gegenstände, die fest mit der Immobilie verbunden sind, mitverkauft werden, sollten Sie sich vergewissern, dass sie Teil des Kaufvertrags sind. Gibt es jedoch besondere Gegenstände wie eine Statue, eine Lampe oder einen Kronleuchter, Bilder und persönliche Gegenstände, werden diese normalerweise ausgeschlossen. Vermeiden Sie Diskussionen über ein Möbelstück, das für Sie vielleicht keinen wirklichen Wert hat, aber für den Verkäufer wertvoll ist, weil er einen emotionalen Wert damit verbindet. Wir haben schon oft erlebt, dass Verkäufe daran gescheitert sind. Lassen Sie Ihren Makler die Verhandlungen führen.

Es ist auch ratsam, einen Anwalt einzuschalten, der Ihre Sprache spricht. Der Anwalt wird das Grundbuch überprüfen, um sicherzustellen, dass die Immobilie ordnungsgemäß eingetragen ist und keine Pfandrechte oder Belastungen bestehen, und er wird den privaten Vertrag sowie die öffentliche Übertragungsurkunde vorbereiten. Falls eine Hypothek besteht, ist es üblich, dass diese vor oder bei Fertigstellung der Immobilie bei der Unterzeichnung der öffentlichen Urkunden vor dem Notar abbezahlt und gelöscht wird.

2. Der Kaufprozess: Vom Angebot bis zur Fertigstellung

Sobald die Immobilie ausgewählt wurde, wird ein Angebot unterbreitet und vom Verkäufer angenommen, und die Kaufbedingungen werden vereinbart:

  1. Es wird eine Anzahlung geleistet, um die Immobilie vom Markt zu nehmen. Die Reservierung beträgt in der Regel 1 % des vereinbarten Verkaufspreises.
  2. Es wird ein Termin für die Unterzeichnung des privaten Kaufvertrags zwischen den Parteien festgelegt. Zu diesem Zeitpunkt ist es üblich, 10 % des vereinbarten Verkaufspreises zu zahlen.
  3. Die Formalisierung des Kaufvertrags (öffentliche Urkunde) muss von beiden Parteien vor einem spanischen Notar unterzeichnet werden. Die Aufgabe des Notars besteht darin, diesen Kaufvertrag als öffentliches Dokument zu beglaubigen.

N.I.E. (Identifikationsnummer für Ausländer)

Jeder Käufer, der nicht die spanische Staatsangehörigkeit besitzt, muss bei der örtlichen Polizei eine „NIE“ beantragen. Diese Nummer ist für jede Immobilientransaktion (Kauf, Verkauf, Lieferung, Versicherung usw.) obligatorisch.

Aufenthaltsgenehmigungen

Für den Kauf einer Immobilie in Spanien ist keine Aufenthaltsgenehmigung erforderlich, es sei denn, Sie planen, länger als 183 Kalendertage pro Jahr in Spanien zu leben. In diesem Fall müssen Sie einen Antrag auf eine steuerliche Aufenthaltsgenehmigung in Spanien stellen. Nicht-EU-Bürger, die sich dauerhaft in Spanien aufhalten möchten, müssen beim spanischen Konsulat in ihrem Heimatland ein Visum beantragen. Mit diesem Visum können sie dann eine Aufenthaltsgenehmigung beantragen.

Goldenes Visum

Um Investitionen nach Spanien zu locken, beschloss die Regierung 2013, all jenen, die bereit sind, mindestens 500.000 Euro in spanische Immobilien zu investieren, eine Aufenthaltsgenehmigung für zwei Jahre (die 2015 auf fünf Jahre verlängert wurde und die Erlaubnis einschließt, im Land zu arbeiten) und einen Weg zur langfristigen Staatsbürgerschaft zu gewähren. Alternativen zu Immobilieninvestitionen sind die Einzahlung von 1 Million Euro auf ein spanisches Bankkonto, die Investition in Aktien spanischer Unternehmen mit demselben Betrag oder 2 Millionen Euro in spanische Staatsschulden oder die Schaffung eines Projekts im Land, das Arbeitsplätze schafft.

Sie kann unbegrenzt verlängert werden, solange die Investition aufrechterhalten wird. Ein Jahr lang kann der Investor in Spanien leben oder nicht, ohne sein Aufenthaltsvisum zu gefährden. Um dieses Visum aufrechtzuerhalten und zu verlängern, muss der Antragsteller mindestens einmal pro Jahr in das spanische Hoheitsgebiet einreisen.

3. Kaufkosten/Steuern

Im Allgemeinen belaufen sich die Steuern, Rechtskosten und Ausgaben, die direkt mit dem Kauf einer fertigen Wohnimmobilie verbunden sind, auf etwa 10 % des Verkaufspreises.

Neue Immobilien, die direkt von einem Bauträger oder einer Baufirma erworben werden: Es fällt keine Grunderwerbssteuer an, aber eine Mehrwertsteuer von 10 % des Verkaufswerts, zuzüglich einer Stempelgebühr von 1,2 %. Für Geschäftsräume und einige Garagen, die nicht mit einem Wohnhaus verbunden sind, sowie für Grundstücke, die direkt von einem Bauträger oder Bauunternehmer erworben werden, beträgt die Mehrwertsteuer jedoch 21 % plus 1,2 % Stempelsteuer.

Häuser aus zweiter Hand: Für alle Immobilientransaktionen, die nach dem 28.4.21 getätigt werden, wird eine Übertragungssteuer in Höhe von 7 % des Referenzwerts* der Immobilie erhoben.

*Referenzwert für die Berechnung der Grunderwerbssteuer: Die Steuerbemessungsgrundlage ist der jeweils höhere der folgenden Werte: Der angegebene Verkaufspreis oder der Referenzwert. Der Referenzwert ergibt sich aus dem Katasterwert der Immobilie und der Anwendung eines Multiplikators, der von jeder Gemeinde abhängt und von den Behörden auf der Grundlage von Marktwerten festgelegt und jedes Jahr aktualisiert wird. Um den Referenzwert einer Immobilie abzufragen, besuchen Sie die Website der Katasterbehörde (Sede del Catastro), wo Sie den Wert anhand der Katasterdaten der Immobilie abrufen können.

Es gibt jedoch einige Ausnahmen oder Ermäßigungen bei der Grunderwerbssteuer für Einwohner, Freiberufler und Unternehmen:

  • Übertragung einer Immobilie, die für den Hauptwohnsitz bestimmt ist, wenn der Wert der Immobilie 150.000 Euro nicht übersteigt: 6%.
  • Übertragung einer Immobilie, deren Wert 150.000 Euro nicht übersteigt, wenn sie für den Hauptwohnsitz des Erwerbers bestimmt ist und der Erwerber unter 35 Jahre alt ist, ein Opfer häuslicher Gewalt oder ein Opfer des Terrorismus ist oder in einer Gemeinde mit Entvölkerungsproblem erworben wird: 3,5%.
  • Übertragung einer Immobilie, deren Wert 250.000 Euro nicht übersteigt, wenn der Erwerber gesetzlich als Person mit einer Behinderung von 33% oder mehr oder als Mitglied einer kinderreichen Familie gilt: 3,5%.
  • Erwerb einer Wohnung zum Wiederverkauf durch eine natürliche oder juristische Person, die eine gewerbliche Tätigkeit ausübt, auf die die Vorschriften zur Anpassung des Generalplans für den Immobiliensektor anwendbar sind: 2 %. Der neue Eigentümer hat eine Frist von 5 Jahren, um die Immobilie zu verkaufen. Wird die Immobilie nicht innerhalb dieses Zeitraums verkauft, muss der Eigentümer die Differenz bis zur Höhe des normalen Steuersatzes entschädigen.
  • Sind sowohl der Verkäufer als auch der Käufer eine juristische Person oder ein Selbständiger, der der Mehrwertsteuer unterliegt, und wird auf die Mehrwertsteuerbefreiung verzichtet, kommt es zu einer „Umkehrung der Steuerschuldnerschaft“, d. h. es fallen 0 % Mehrwertsteuer und 1,2 % Stempelsteuer an. Kurz gesagt, Zweit- und Folgeverkäufe von Immobilien zwischen Unternehmen/Unternehmern unterliegen nur der Zahlung von 1,2 % Stempelsteuer.
  • Bestimmte Transaktionen, an denen SGRs oder staatliche oder andalusische Unternehmen des öffentlichen Sektors beteiligt sind und deren Zweck die Bereitstellung von Garantien ist: 2 %.

Notar- und Anwaltskosten:

Laut Gesetz sind 80 % der Notargebühren vom Verkäufer zu tragen, obwohl es in der Praxis üblich ist, dass der Käufer den gesamten Betrag übernimmt. Die Gebühren werden auf der Grundlage der gesetzlich festgelegten Gebührenordnung erhoben. Die Notargebühren und die Gebühren für die Eintragung des Eigentums im Grundbuchamt sind gesetzlich gestaffelt und belaufen sich auf etwa 1,5 % des Kaufpreises.

Es ist ratsam, einen örtlichen Rechtsanwalt zu beauftragen, der den Käufer in allen Aspekten der Investition berät. Die Anwaltskosten belaufen sich auf etwa 1 % des Kaufpreises der Immobilie.

Anmeldung

Es ist notwendig, die neuen Eigentumsverhältnisse durch Eintragung der Verkaufsurkunde (escritura pública) im Grundbuchamt zu registrieren. Diese Eintragung ist der letzte Schritt zur Sicherung des Eigentumsrechts an der Immobilie.

Eigentumsverhältnisse

Eine Immobilie kann im Besitz einer natürlichen oder einer juristischen Person sein. Bei den juristischen Personen, die Eigentümer der Immobilie sind, kann es sich um spanische oder ausländische Unternehmen handeln. Weitere Informationen finden Sie in unserem Artikel über den Kauf von Immobilien durch ein Unternehmen.

Wir empfehlen in jedem Fall, einen Steuerberater zu konsultieren.

4. Jährliche Grundsteuern und Ausgaben

Grundsteuer (I.B.I.)

Es handelt sich um eine Grundsteuer, die von der Gemeinde erhoben wird und derzeit einen Prozentsatz des Katasterwerts ausmacht. Sie kann je nach Gemeinde, in der sich die Immobilie befindet, variieren. Als Richtwert gelten Sätze zwischen 0,3 % und 1,3 % des Katasterwerts der Immobilie.

Bevor Sie den Kauf der Immobilie formalisieren, müssen Sie sich vom Verkäufer eine Kopie der letzten I.B.I.-Quittung aushändigen lassen. Hier können Sie den Wert und den genauen Betrag der Steuer überprüfen.

Müllsteuer

Zu entrichten an die örtlichen Behörden in der von ihnen festgesetzten Höhe.

Gemeinschaftliche Abgaben

Diese Gebühren werden an die Eigentümergemeinschaft für die Dienstleistungen und die Instandhaltung der Gemeinschaftsflächen gezahlt, wenn sich die Immobilie in einer Urbanisation oder einer Wohnanlage befindet. Bei der Unterzeichnung des Kaufvertrags beim Notar müssen diese Gebühren auf dem neuesten Stand sein, und der Eigentümer muss eine von der Eigentümergemeinschaft ausgestellte und vom Verwalter abgestempelte und unterzeichnete Bescheinigung vorlegen. Die Kosten für diese Bescheinigung gehen zu Lasten des Eigentümers.

Jährliche persönliche Steuer

Einkommensteuer für Gebietsansässige

Die angewandten Steuern unterscheiden sich zwischen Gebietsansässigen und Nicht-Gebietsansässigen. Ihr Arbeitseinkommen, Ihr Immobilienbesitz, Ihre Steuervergünstigungen usw. werden berücksichtigt. Aufgrund einer Reihe relevanter Faktoren, die je nach den individuellen Umständen variieren können, empfehlen wir Ihnen, weitere Informationen bei einem professionellen Berater einzuholen.

Einkommensteuer für Nichtansässige

Es handelt sich um eine jährliche Steuer, die ab dem Jahr nach dem Kauf zu zahlen ist. Die spanische Steuerbehörde (Hacienda) geht davon aus, dass alle nicht ansässigen Eigentümer einen wirtschaftlichen Nutzen aus ihrer Immobilie ziehen und ordnet daher jeder Immobilie ein jährliches zurechenbares Einkommen von 1,1 % oder 2 % des Katasterwerts ihrer Immobilie zu.

Wurde der Katasterwert der Immobilie innerhalb der letzten 10 Jahre aktualisiert, beträgt das zugerechnete Einkommen 1,1 % des Katasterwerts, der als Grundlage für die Berechnung der Steuer für Nichtansässige dient. Wurde der Katasterwert vor mehr als 10 Jahren aktualisiert, beträgt das anrechenbare Einkommen 2 % des Katasterwerts.

In Nicht-EU-Ländern ansässige Eigentümer zahlen 24 % der Bemessungsgrundlage (entweder 1,1 % oder 2 % des Katasterwerts).

Eigentümer, die in einem anderen EU-Mitgliedstaat, Island und Norwegen ansässig sind, zahlen 19 % der Steuerbemessungsgrundlage. Dieser ermäßigte Satz gilt seit 2016.

Wenn Sie Ihre Immobilie an einen Dritten vermieten, zahlen in der EU, Island und Norwegen ansässige Personen vierteljährlich Steuern auf das Nettoeinkommen (nach Abzug bestimmter Ausgaben) zu einem Steuersatz von 19 %. Alle anderen Gebietsfremden werden auf der Grundlage des Bruttoeinkommens besteuert (Ausgaben sind nicht abzugsfähig), und der Steuersatz beträgt 24 %. In diesem Fall würde während des Mietzeitraums der oben genannte zugewiesene Einkommensteuersatz nicht gelten und nur das tatsächliche Einkommen besteuert werden.

Vermögenssteuer in Andalusien

Die Vermögenssteuer in Andalusien wurde am 22. September 2022 abgeschafft.

Solidaritätssteuer

Im Dezember 2022 wurde die „Vorübergehende Solidaritätssteuer auf große Vermögen“ verabschiedet. Sie gilt für Privatpersonen mit einem Nettovermögen von mehr als 3 Millionen Euro. Der Steuersatz liegt zwischen 1,7 % und 3,5 % und ist im Prinzip nur für zwei Jahre (2022 und 2023) in Kraft. Die autonomen Regierungen Andalusiens und Madrids haben beim Verfassungsgerichtshof Klage eingereicht, um die Aussetzung der Steuer zu erreichen, da sie diese für verfassungswidrig halten. Das Gericht gab den Klagen im März 2023 statt, lehnte aber die sofortige Aussetzung der Steuer ab, so dass sie derzeit noch gilt.

Immobilien im Besitz eines nicht ansässigen Unternehmens

Ist eine Immobilie im Besitz eines Unternehmens mit Sitz in einem Land außerhalb Spaniens, ist eine jährliche Steuer in Höhe von 3 % des Katasterwerts zu entrichten.

Die Gesetze und Vorschriften können sich ändern, ebenso wie die persönlichen Umstände jedes Einzelnen. Diese Informationen wurden als Leitfaden für potenzielle Käufer von Immobilien in Spanien zusammengestellt. Sie sollen keine Rechtsberatung bieten oder ersetzen, die von einem qualifizierten Fachmann eingeholt werden sollte, und haben auch keine vertragliche Wirkung.

Pia Arrieta

Pia Arrieta Geschäftsführender Partner

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