Información revisada en Abril 2022.
Los gastos que debe afrontar un propietario en el momento de la venta son:
- Honorarios del agente inmobiliario.
- Gastos de la propiedad.
- Impuestos.
Honorarios de la Agencia Inmobiliaria:
Los honorarios de agencia suelen ser un porcentaje del precio de venta y puede variar según la agencia y según el precio de la propiedad. En la Costa del Sol ésta suele estar en torno al 5% del precio de venta más IVA. En la mayoría de los casos la comisión es abonada por el propietario, (aunque también puede ocurrir que un comprador contrate los servicios de una agencia inmobiliaria para que efectúe la búsqueda de una propiedad y negocie la compra. En este caso, que no es tan común, la comisión será abonada por el comprador).
Gastos de la propiedad:
Los gastos de la propiedad corresponden al I.B.I, basura, gastos de comunidad, electricidad, agua, teléfono, etc. hasta el día en que se firma la escritura pública de venta a favor del nuevo propietario. En caso de que estos gastos no puedan ser calculados con exactitud en esa fecha, el comprador o su representante legal podría retener del pago final una cantidad para cubrirlos.
Impuestos en la venta de una propiedad:
Plusvalía Municipal:
La plusvalía municipal es un impuesto sobre el incremento del valor del terreno desde la última transmisión. Desde el 1 de enero de 2013, es obligatorio presentar justificante del pago de la plusvalía para inscribir la venta y nueva titularidad en el Registro de la Propiedad. Asimismo, ha sido modificada recientemente según el Real Decreto-Ley 26/2021 de 8 de Noviembre y aunque se mantiene la no obligación de presentación en caso de venta con pérdidas, hay dos importantes novedades:
1. Las ventas realizadas dentro del primer año de pertenencia del inmueble pasan a estar sujetas y gravadas.
2. Se establecen dos fórmulas de cálculo y el contribuyente elegirá la más conveniente:
- a. Sistema objetivo (similar al antiguo). La base imponible del impuesto vendrá determinada por el valor catastral del Terreno y los años de permanencia.
- b. Estimación directa. Aquí la Base Imponible se determina en base a los precios de compra y venta, los años de Permanencia y un coeficiente reductor que podrá aplicar cada Ayuntamiento con un máximo del 15%.
Partiendo de la base de que el contribuyente puede elegir la opción más favorable, hay que tener en cuenta que una vez determinadas las Bases Imponibles, los Ayuntamientos tienen libertad normativa en cuanto al tipo de gravamen a aplicar (máximo 30%) y las bonificaciones (máximo 95% sobre cuota).
Impuesto a la Ganancia:
No residentes: Cuando un no residente vende un bien inmueble en España, está obligado a pagar un impuesto tomando como base la ganancia que ha obtenido con la venta (la diferencia entre el precio de venta y el precio de compra más todos los gastos incluyendo las mejoras de la propiedad). Es el Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR) y se paga un tipo fijo del 19% sobre la base impositiva si reside en UE y un 24% en los demás casos. La ley prevé que el comprador le retenga el 3% del precio de venta de la propiedad y efectúe el ingreso a cuenta de esa cantidad ante la Agencia Estatal de Administración Tributaria para asegurar el cobro del impuesto. Si la retención del 3% es superior al impuesto que deba pagar, el propietario tiene derecho a reclamar la devolución de lo que haya abonado de más. Si, por el contrario, la retención es menor al total del impuesto, deberá abonar la diferencia a Hacienda en un plazo de 4 meses desde la fecha de venta.
Residentes: Si el vendedor es residente fiscal o una empresa que paga sus impuestos en España, no se practicará la retención del 3%.
Persona física, residente fiscal: en este caso, en el momento de hacer la declaración de la renta pagará un porcentaje entre el 19% y el 26% dependiendo de su ganancia (desde 2021 hay un tipo especial del 26% para la ganancia superior a 300.000 euros).
Sociedad limitada Española: en el caso de las S.L españolas, actualmente tributan al tipo del 25% , pero en estos casos el resultado variará en función de que esa S.L. tenga otros inmuebles y actividades.
Exenciones/Aplazamiento de pago:
Mayores de 65 años que venden su vivienda habitual (Para que se considere ‘vivienda habitual’ debe ser el lugar de residencia habitual de la persona y de su propiedad por un mínimo de 3 años anterior a la venta de esta): Exento de tributación IRPF.
Reinversión en propiedad en un plazo máximo de 24 meses: La ganancia obtenida en la venta de vivienda habitual queda exenta de tributación siempre y cuando se reinvierta en nueva vivienda en los dos años anteriores y/o posteriores a la fecha de venta (cuenta de fecha a fecha).
No dude en contactar con DM Properties | Knight Frank si precisa más información y siempre recomendamos acudir a un profesional cualificado para planificar la inversión desde el punto de vista legal y fiscal de acuerdo con las circunstancias personales de cada uno una vez haya encontrado la propiedad de sus sueños y antes de completar la operación.
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