Vender su casa: Valoraciones inmobiliarias

Compartir Diana Morales | Jul 24 2008

Es importante que el precio de venta se fije en base a una valoración hecha por un profesional con experiencia. A la hora de estudiar varias ofertas será sumamente importante que tanto el propietario como el comprador conozcan el valor real de la propiedad en el mercado. A continuación, se reproduce un extracto del artículo «Tasaciones» publicado en la 2a edición de nuestra revista Highlights.

Le indicaremos a continuación una serie de requisitos técnicos que deben cumplirse a la hora de tasar una propiedad de forma profesional. Pueden parecer a primera vista bastante complejos, sin embargo así lo exige la normativa en España. Sería por lo tanto aconsejable acudir a profesionales que cumplen con las directrices y están habilitados para asesorarle de forma seria. Las tasaciones oficiales de bienes inmuebles están regidas por la Orden Ministerial de fecha 30/11/94, la cual estipula que el sentido común y los datos técnicos existentes deben imperar a la hora de hacer tasaciones, las cuales pueden basarse en uno de los siguiente criterios: máximo valor legal, valor de reposición o valor de mercado, dependiendo de la propiedad objeto de tasación y del objetivo exacto de la misma.

Máximo valor legal

El precio máximo de venta de una propiedad basándose en los precios controlados de V.P.O.(Viviendas de Protección Oficial).

Valor de reposición

Es el importe total de inversión que sería necesario para volver a construir la propiedad con las mismas características. La pérdida de valor material y funcional de la propiedad es variable y debe tenerse en cuenta en el cómputo.

Valor de mercado

El valor neto que podría esperar alcanzar el vendedor por la venta de su propiedad en la fecha de la tasación, mediante un método de comercialización apropiado y presuponiendo que se haya encontrado un comprador con capacidad económica suficiente y dispuesto a comprarla. Ello también presupone que tanto el vendedor como el comprador actúan con voluntad propia.

Cómputo del valor de mercado

Asimismo la legislación española define los distintos métodos para calcular el valor de mercado: Análisis comparativo de mercado, valor residual fijo y capitalización de renta por ingreso actual. Otros métodos, tales como el valor dinámico residual y la capitalización de renta por ingreso previsto son más complejos, ya que toman en cuenta el factor tiempo.

Análisis comparativo de mercado

Está basado en el principio de sustitución, en el cual el valor se computa analizando las ventas recientes de 6 propiedades con características similares.

Renta residual fija

El método de calculo basado en el valor fijo residual está basado en el principio del mayor y mejor uso, teniendo en cuenta que la propiedad tendrá que adaptarse a condiciones cambiantes, con la condición de que sea económicamente viable, para conseguir un uso óptimo y más intenso posible, el cual cambia en cada sector específico del mercado según la ubicación de la propiedad y las características urbanísticas de la misma.

Capitalización

Y por último, el método de capitalización de renta por ingreso actual se define como el precio que un inversionista medio estaría dispuesto a pagar por la adquisición de una propiedad en función de las expectativas de la renta obtenida por su explotación.

Vida útil

La vida útil viene determinada por el tipo de inmueble: las viviendas tienen una vida útil estimada en 100 años, las oficinas en 75 años, los edificios comerciales en 50 años y las naves industriales en 35 años. Las tasaciones suelen basarse en la superficie construida de las propiedades, de ahí la importancia de conseguir las medidas correctas de sus áreas. Con frecuencia, la superficie construida indicada en la escritura no refleja la superficie real, bien porque no se declaró desde el principio la totalidad de la superficie o porque se construyeron ampliaciones en fechas posteriores.


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