Comment acheter une propriété en Espagne

Comment acheter une propriété en Espagne

Partager Diana Morales | Fév 26 2014

L’achat
Quelles sont les étapes pour parvenir à la conclusion de la vente ?

Comment acheter une propriété en Espagne

Une fois la propriété sélectionnée et les termes du contrat convenus, il faut garantir l’achat. Cela peut être réalisé au moyen d’un contrat privé entre les parties, qui inclut le paiement d’un acompte, généralement de 10 % du prix d’achat de la propriété. L’acte de vente (“escritura pública”) doit être signé par les deux parties devant notaire.

Aspects juridiques
Les services d’un notaire sont-ils nécessaires ? Oui.
Qui paye les frais de notaire ?
Les frais de notaire sont payés selon ce qui est stipulé par la loi; actuellement, 80 % des frais sont payés par le vendeur et 20 % par l’acheteur, sauf en cas d’accord contraire. Les tarifs s’appliquent en fonction du barème fixé par la loi. Il est recommandé que l’acheteur demande l’aide d’un avocat ou d’un assesseur local qui parle sa langue pour qu’il étudie la situation et le conseille. Les honoraires de l’avocat représentent environ 1 % du prix d’achat de la propriété.

Les honoraires de l’agent immobilier dépendent du pays, de la région et aussi du type de propriété. Sur la Costa del Sol la commission de l’agence est le plus souvent à la charge du vendeur et représente, en règle générale, un pourcentage du prix de vente qui peut varier selon le prix et le type de propriété (bien que l’agence et le vendeur puissent convenir d’une commission fixe). Il peut également arriver qu’un acheteur fasse appel aux services d’une agence immobilière pour effectuer la recherche d’une propriété et négocier la vente. Dans ce cas, la commission sera aux frais de l’acheteur.

Impôts
Y a-t-il un impôt sur la vente ?
Sur les propriétés de nouvelle construction, si le vendeur est le promoteur ou le constructeur, il existe 10 % de TVA et 1,5 % de droits de timbre, payés par l’acquéreur. Cependant, pour les locaux commerciaux et certains garages (non annexés à une maison) achetés directement à un promoteur ou un constructeur, la TVA est de 21 % plus les droits de timbre de 1,5 %. Pour les propriétés de revente ou d’occasion, un impôt de transaction est applicable selon le barème suivant:

Taux d’imposition Toutes les propriétés d’occasion Garages indépendants (2 unités maximum)
8% Jusqu’à 400.000€ Jusqu’à 30.000€
9% 400.001€ – 700.000€ 30.001€ – 50.000€
10% À partir de 700.001€ À partir de 50.001€

Cependant, il existe aussi quelques exceptions : 3,5 % quand la valeur réelle de la transmission de bien (la valeur cadastrale multipliée par le coefficient correspondant selon la municipalité où se trouve le bien) ne dépasse pas 130 000 € tant qu’elle est utilisée comme résidence permanente de l’acquéreur et si ce dernier est âgé de moins de 35 ans, ou 180 000 € lorsque la propriété est utilisée comme résidence principale de l’acquéreur et que ce dernier soit reconnu comme ayant un handicap égal ou supérieur à 33 %.

2 % lorsqu’une propriété est achetée pour sa revente par une personne physique ou morale dont l’activité est applicable aux normes du secteur immobilier et spécifiée sur l’acte de vente. Si la revente n’est pas réalisée dans un délai de 5 ans, l’acheteur devra payer la différence pour compenser le taux normal applicable. Dans le cas où le vendeur et l’acheteur sont des personnes morales soumises à la TVA, c’est-à-dire des sociétés non patrimoniales, ils peuvent acquérir la propriété avec 10 % de TVA et 2 % de droits de timbres au lieu de l’Impôt sur les Transmissions Patrimoniales.

Il existe aussi l’impôt sur la plus-value (“plusvalía”), à ne pas confondre avec l’impôt sur les gains en capital, à la charge du vendeur. Le paiement de la plus-value est à la charge du vendeur, sauf en cas d’accord contraire entre les deux parties. Il s’agit d’un impôt municipal sur l’augmentation de la valeur du terrain, depuis la date d’acquisition jusqu’à la vente. Depuis janvier 2013, une preuve du paiement doit être fournie afin de procéder à l’enregistrement du nouveau titre de propriété dans le Registre Foncier.

Enregistrement
Faut-il enregistrer le nouveau titre de propriété
Oui, cela se fait en enregistrant l’acte de vente (“escritura pública”) au Registre Foncier.

Les frais de notaire et d’enregistrement sont fixés par la loi selon un barème. Ces frais atteignent une somme équivalente à environ  1,5 % du prix d’achat.

En général, les impôts et les frais directement liés à l’achat d’une propriété correspondent à environ 10 % du prix d’achat.

Dans le cas où l’acheteur solliciterait une hypothèque pour l’achat de la propriété, il doit ajouter environ 3 % de frais supplémentaires.

Propriété
Y a-t-il différents types de propriétés ?
En plus d’appartenir à une personne physique, le bien peut appartenir à une ou plusieurs entreprises. Les entreprises possédant une propriété peuvent être espagnoles ou étrangères.

Permis de résidence
Est-il nécessaire d’avoir un permis de séjour pour acheter une propriété en Espagne ?
Non, à moins que vous prévoyiez de vivre en Espagne plus de 183 jours par an.

Les citoyens ne faisant pas partie de l’Union Européenne doivent obtenir un visa auprès du Consulat espagnol de leur pays d’origine avant la demande de résidence.

NIE (Numéro d’Identité des Étrangers)
Tout acheteur non espagnol doit faire une demande de NIE à la police locale. Ce numéro est requis pour toutes transactions immobilières (achat, vente, services, assurance, etc).

Taxes d’habitation annuelles
Impôts locaux ou Impôt Foncier Annuel (IBI – “Impuesto sobre Bienes Inmuebles ”)
Il s’agit d’un impôt sur le bien immobilier, calculé en fonction de la base de l’évaluation cadastrale. Le pourcentage est fixé par chaque mairie (Ayuntamiento) et peut varier en fonction de la municipalité dans laquelle se trouve la propriété. Le barème fiscal applicable de référence oscille entre 0,3 % et 1,3 % de la valeur locative cadastrale de la propriété.

La valeur locative cadastrale est une donnée importante qui sert de base à l’établissement des autres taxes. Lorsque vous achetez la propriété, le vendeur doit vous présenter le dernier reçu de la taxe foncière, où vous pourrez vérifier la valeur locative cadastrale de la propriété et le montant de l’impôt.

Impôt du Non Résident (IRNR – “Impuesto sobre la Renta de No Residentes”
Il s’agit d’un impôt annuel à payer l’année suivant l’acquisition de la propriété. L’Agence fiscale espagnole attribue chaque année aux propriétaires non-résidents un revenu estimé à 2 % de la valeur locative cadastrale de ses biens immobiliers en Espagne. Si votre valeur locative a augmenté après le 1er janvier 1994, le revenu fictif s’élèvera seulement à 1,1 % de la valeur cadastrale.

Pour les biens de la province de Málaga, toutes les valeurs cadastrales sont augmentées et représentent 1,1 %.

Le taux d’impôt est de 24,75 % et est applicable selon la base imposable (i.e 1,1 % de la valeur cadastrale de la propriété.)

Si le propriétaire qui ne réside pas en Espagne perçoit des revenus par la location du bien, lesdits revenus sont assujettis à un impôt de 24,75 %. Dans ce cas, le propriétaire n’aura pas à payer l’impôt décrit ci-dessus pendant la période de location.

L’IRPF – Impôt sur le Revenu des Personnes Physiques
Les résidents en Espagne sont sujets à des réglementations tributaires spécifiques prenant en compte les situations individuelles en ce qui concerne les revenus du travail, la propriété de biens immobiliers, les déductions fiscales, etc. Par conséquent, nous estimons qu’il n’est pas nécessaire d’indiquer dans ce bref guide informatif le type d’impôt applicable dans chaque cas, étant donné qu’il en existe de nombreux différents, contrairement à la situation des propriétaires non-résidents. Dans ce cas, nous vous recommandons vivement de consulter un conseiller fiscal professionnel et qualifié.

Impôt sur le patrimoine pour les personnes non-résidentes
L’impôt sur le patrimoine est applicable de 2012 à 2015 et correspond aux périodes d’imposition de 2011 à 2014. Les propriétaires résidents en Espagne comme les propriétaires non-résidents doivent payer cet impôt. Le barème officiel varie entre 0,24  % et 3,3 % de la valeur nette du patrimoine. La valeur nette prend en compte les dettes hypothécaires, ainsi qu’une exemption de 700 000 € (tant pour les résidents que pour les non-résidents).

La base d’imposition, dans le cas des biens immobiliers, correspond à la plus haute valeur des éléments suivants : la valeur cadastrale, le prix d’achat ou la valeur établie par l’Administration fiscale pour les autres taxes et impôts.

Impôt sur le patrimoine pour les personnes résidentes
Pour les résidents en Espagne, il existe une série de déductions supplémentaires applicables selon divers critères, entre autre comme une réduction de 300 000 € selon la base imposable en cas de résidence principale.

Propriété appartenant à une entreprise non-résidente
Quand la propriété appartient à une entreprise non-résidente, cette dernière doit payer un impôt spécifique. Depuis 1996, le taux d’imposition applicable représente 3 % de la valeur cadastrale de la propriété.

Autres impôts et frais

Taxe d’enlèvement des ordures ménagères
Elle doit être payée aux autorités locales et varie selon les municipalités. Le total reste peu élevé en général.

Frais communautaires
Ces frais seront payés à la Communauté des Propriétaires pour les services et l’entretien des zones communes dans le cas où la propriété se trouve dans une résidence ou une copropriété. Lors de la signature de l’acte de vente, il ne doit subsister aucune dette et le propriétaire doit fournir un certificat de dette émis par l’administration de la communauté, tamponné et signé au moins par l’administrateur qui prendra en charge le coût de ce certificat.

Conseil professionnel
Les lois et les circonstances individuelles changent constamment. Ces questions et réponses sont générales et informatives, nous vous conseillons vivement de contacter un avocat professionnel ou un conseiller financier. Notre agence sera ravie de vous recommander des professionnels réputés des deux secteurs.

Le contenu de ce guide est à caractère strictement informatif et ne se substitue pas aux conseils d’un professionnel juridique ou fiscal. Les informations ci-dessus peuvent contenir des erreurs, des omissions ou subir des changements ; leur exactitude n’est pas garantie.

Dernière révision : le 10 février 2014.


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