Vendre sa propriété à Marbella

Vendez votre propriété à Marbella avec les experts de l'agence DM à vos côtés.

Selling Property in Marbella

Maximisez le potentiel de votre propriété avec nos solutions marketing sur mesure

En tant qu'entreprise spécialisée dans la vente de propriétés de luxe à Marbella depuis 1989, nous avons un historique de vente comprenant certaines des propriétés les plus belles et les plus importantes de la région de Marbella. Notre portée et nos relations internationales nous permettent de commercialiser les propriétés répertoriées chez nous auprès d'un public mondial, aussi bien ouvertement qu'en privé.

Notre réputation de longue date, tant au niveau local qu'international, nous permet d'atteindre une clientèle exigeante grâce à nos relations personnelles et nos relations avec des agents immobiliers et des clients du monde entier, ainsi que notre collaboration avec le bureau privé de Knight Frank et son vaste réseau mondial d'associés.

Le marketing que nous proposons pour les propriétés répertoriées chez nous a pour objectif de présenter votre propriété de la meilleure manière possible pour garantir une vente dans un délai aussi court que possible.

Si vous envisagez de vendre votre propriété à Marbella, nous sommes là pour vous conseiller sur la stratégie tarifaire et vous apporter les meilleurs outils de marketing disponibles.

Afin de vous aider à démarrer, nous avons répertorié ci-dessous tout ce que vous devez savoir sur la mise sur le marché de votre propriété : la tarification, le choix d'un agent, le processus de vente et de marketing, et enfin les frais et taxes que vous devrez payer lors de la vente. Pour plus d'informations, n'hésitez pas à nous contacter.

Un guide complet pour vendre une propriété à Marbella

1. Fixez le prix de votre bien à vendre

Une fois que vous avez décidé de vendre votre propriété, la première question sera de savoir le prix que vous pouvez viser. Vous avez probablement une idée de la valeur de votre propriété, ou alors vous savez à quel prix votre voisin a vendu sa maison, combien coûterait la construction d'une nouvelle propriété comme la vôtre (valeur à neuf), ou encore vous connaissez peut-être aussi les prix demandés pour les propriétés similaires à la vôtre dans des endroits comparables. Toutes ces considérations sont utiles pour déterminer le prix que vous pouvez demander pour votre propriété.

Évaluation du marché

Si vous décidez de faire appel aux services d'un agent immobilier, celui-ci estimera la valeur de remplacement de votre propriété et sa valeur marchande actuelle. Il utilisera des exemples de propriétés comparables qui sont en vente au même moment que la votre et celles qui ont été vendues récemment. Plus votre agent dispose d'informations sur les prix de vente réels de propriétés comparables, plus son évaluation sera précise. Malheureusement, les prix de vente réels ne sont pas accessibles au public en Espagne. Par conséquent, pour faire la comparaison votre agent devra se baser sur ses antécédents de vente dans la région afin d'avoir des informations fiables. Il ne suffit pas de demander les prix pour comparer, car le plus souvent, ils s'écartent considérablement du prix de vente final. En cas de divergence entre votre valeur estimée et celle de votre agent, nous vous recommandons toujours d'obtenir une évaluation officielle auprès d'un cabinet d'experts indépendant (tel que Tinsa ou Gevasa).

Décider du juste prix est important afin de réduire le temps que votre bien passera sur le marché et éviter de le surexposer. Si vous attendez, dans l'optique d'obtenir un prix plus élevé, le bien risque de « perdre de sa valeur potentielle » s'il reste trop longtemps sur le marché car l'effet inverse se produit : les acheteurs ont tendance à faire des offres basses lorsqu'un bien est sur le marché depuis longtemps. Lors de la détermination du prix, vous devez également garder à l'esprit que la plupart des clients qui achètent une propriété à Marbella l'utiliseront comme deuxième ou troisième maison et n'ont donc aucune urgence à acquérir une nouvelle maison.

Le prix que vous demandez pour votre propriété doit inclure les honoraires de l'agent (généralement entre 5% et 6% plus TVA dans la région de Marbella) ainsi qu'une certaine marge pour vous permettre d'envisager une offre quelque peu inférieure au prix, car il est rare dans notre marché qu'un acheteur fasse une offre pour le prix total demandé.

Évaluations officielles

Si vous préférez mandater un évaluateur officiel, voici les techniques qu'il utilisera pour réaliser l'estimation de votre bien :

Valeur légale maximale : Le prix de vente maximal d'un bien, qui est soumis aux contrôles des logements sociaux.

Coût de remplacement : L'investissement total qui serait nécessaire pour reconstruire la propriété avec les mêmes caractéristiques. Les amortissements physiques et fonctionnels du bien sont variables et doivent être pris en compte dans le calcul.

Valeur marchande : La valeur nette qu'un vendeur pourrait s'attendre à atteindre pour la vente de la propriété au moment de l'évaluation, moyennant un marketing appropriée et en supposant qu'il existe un acheteur prêt, disposé et capable d'acheter. Cela suppose également que le vendeur et l'acheteur agissent de leur plein gré.

Calcul de la valeur marchande : La législation définit les différentes méthodes qui peuvent être utilisées pour calculer la valeur marchande : analyse comparative du marché, valeur résiduelle fixe et capitalisation du rendement du revenu courant. D'autres méthodes telles que la valeur résiduelle dynamique et la capitalisation du rendement prévisionnel des revenus sont plus complexes, car elles introduisent le paramètre du temps.

Analyse comparative du marché : Elle est basée sur le principe de substitution, dans lequel la valeur est calculée à partir des ventes récentes de propriétés présentant des caractéristiques similaires, bien qu'ici l'expert tienne compte des prix demandés et non des prix de vente finaux.

Rendement résiduel fixe : La méthode de la valeur résiduelle fixe est basée sur le principe de l'utilisation la plus optimale de la propriété, en tenant compte du fait que la propriété devra s'adapter aux conditions variables, à condition qu'elle soit économiquement viable, pour obtenir ainsi une utilisation la plus parfaite possible qui peut évoluer dans son secteur spécifique du marché en fonction des caractéristiques de localisation et de planification.

Capitalisation : La dernière méthode, la capitalisation du rendement du revenu courant, est définie comme le prix qu'un investisseur moyen paierait pour l'acquisition d'un bien en fonction des attentes du rendement tiré de son exploitation.

Durée de vie : La durée de vie est déterminée en fonction du type de bien : Un bien résidentiel a une durée de vie estimée à 100 ans ; pour les bureaux c'est 75 ans; les bâtiments commerciaux, 50 ans ; et 35 ans pour les locaux industriels. Les évaluations sont normalement faites sur la surface construite des propriétés, et il est donc important d'avoir les bonnes mesures. Souvent, la superficie bâtie indiquée dans le titre de propriété ne reflète pas la superficie réelle, soit parce qu'elle n'incluait pas à l'origine toutes les constructions, soit parce qu'il y a eu des extensions réalisées ultérieurement et non incorporées au cadastre.

2. Désigner une agence immobilière

Le secteur immobilier en Espagne - Un domaine non réglementé.

Le secteur immobilier en Espagne n'est pas réglementé comme dans d'autres parties du monde. Par exemple, vous n'avez pas besoin d'une licence immobilière pour pratiquer l'immobilier en Espagne. Malheureusement, des pseudo-agents se livrent ainsi à des activités non professionnelles et donnent des informations erronées à des clients concernant leurs investissements immobiliers.

Il y a des centaines d'agents immobiliers dans la région de Marbella, certains avec des bureaux et une équipe de professionnels, d'autres sont des indépendants travaillant à domicile, sans véritable infrastructure. Par conséquent, il est important que vous nommiez quelqu'un qui pratique l'immobilier depuis longtemps, qui a fait ses preuves et qui est relativement bien connu. Le mieux est d'obtenir des références, par exemple auprès de votre directeur de banque ou de votre avocat.

Que dois-je considérer lors du choix de l'agent ?

Qu'il s'agisse d'une entreprise établie, avec un bureau et une bonne équipe en place, ou d'un agent indépendant de confiance, celui-ci doit être en mesure de discuter ouvertement des avantages et des inconvénients de votre propriété, et de la meilleure façon de la présenter. Il doit pouvoir organiser des visites, vous aider à fixer un prix réaliste à travers une évaluation précise en faisant des comparatifs, et offrir une gamme complète d'outils marketing qui donneront à votre propriété la meilleure portée et exposition dans un délai défini et auprès d'une clientèle internationale. Environ 80% des acheteurs de biens immobiliers à Marbella sont des étrangers, il est donc essentiel de nommer un agent qui peut exploiter ces marchés internationaux pour aider à trouver un acheteur potentiel le plus vite possible.

Ces questions peuvent vous aider à décider quel(s) agent(s) nommer :

  • L'agent est-il connu à Marbella et a-t-il une bonne réputation ?
  • L'agent a-t-il de l'expérience dans la vente de propriétés similaires à la votre ou dans la même localisation ?
  • L'agent propose-t-il un marketing international et quels canaux utilise-t-il pour cela ?
  • L'agent dispose-t-il d'une équipe à l'étranger qui pourra l'aider à trouver des clients à l'international ?
  • De quelle infrastructure dispose l'agent et qu'a-t-il à vous offrir ? C'est-à-dire, fait-il partie d'une équipe de professionnels avec un bureau ou s'agit-il d'un agent travaillant à domicile ?

Est-il nécessaire de mandater un ou plusieurs agents immobiliers pour vendre mon bien ?

Jetons un coup d'œil aux avantages et inconvénients de chaque option.

Désigner plusieurs agents :

Du point de vue du propriétaire, cela peut paraître la meilleure façon pour vendre votre propriété : plus il y a d'agents impliqués, plus il y a de chances de trouver un acheteur. Mais il faut aussi considérer que vous devrez gérer les inscriptions des clients pour chaque agent, ainsi qu'organiser l'accès à la propriété pour les visites de chaque agent (ou demander à quelqu'un de le faire pour vous) et recevoir des commentaires sur les visites et les mises à jour marketing de tous.

Disons que vous nommez finalement 5 agents, tous avec les mêmes conditions et une commission standard de 5% plus TVA. Chaque agent réalisera sa propre photographie et vidéo, ou alors vous pouvez choisir de couvrir vous-même ce coût et de fournir le matériel à tous les agents afin qu'ils présentent tous la propriété de la même manière. Chaque agent utiliserait alors ses canaux de commercialisation pour tenter de trouver un acheteur et utiliserait également son réseau d'agents locaux dans l'espoir que l'un d'entre eux ait un acheteur (lors du partage des frais d'agent, les agences impliquées dans la vente gagnent généralement 2,5 % plus la TVA du prix de vente final).

Du point de vue de l'agent, lorsque vous êtes mandaté comme l'un parmi d'autres agents, vous savez que plus il y a d'agents nommés, moins il y a de chances que vous vendiez la propriété. Par conséquent, tout argent investi dans la production du matériel audiovisuel et marketing ne sera pas forcément rentable. En fonction du type de propriété, du prix et donc de la probabilité de vente dans un délai raisonnable (généralement dans les 12 mois), l'agence évaluera combien elle dépensera en marketing pour votre propriété. De plus, certains outils de marketing peuvent être disponibles mais n'être utilisés que pour les propriétés que l'agent gère exclusivement.

Nommer un seul agent :

Cela signifie que vous n'aurez qu'un seul agent qui sera votre unique contact pour tout ce qui concerne la vente de votre propriété. Votre agent désigné sera chargé de gérer toutes les visites, inscriptions, commentaires des clients et accès à la propriété, qu'il s'agisse de leurs propres clients ou de clients amenés par un agent collaborateur.

Un agent désigné comme agent exclusif aura certainement une motivation supplémentaire et sera beaucoup plus disposé à dépenser de l'argent et du temps à la commercialisation de votre bien, afin de le vendre avant la fin du mandat de vente.

L'effort de marketing et les comptes-rendus réguliers de votre agent sont essentiels pour s'assurer qu'il ne se contente pas d'attendre qu'un client apparaisse, en étant la seule agence mandatée, mais qu'il joue un rôle actif en essayant de trouver un acheteur à la fois localement et internationalement.

3. Mettre votre bien sur le marché

Il est important d'examiner votre propriété de manière critique et d'être objectif sur ses points faibles. C'est ici que votre agent immobilier doit vous apporter de conseils réalistes. Faites le tour de la propriété avec votre agent. S'il est un bon professionnel, il soulignera les caractéristiques négatives et fera des suggestions sur la façon de les améliorer. Il vous dira de réparer ces choses défectueuses, peut-être en donnant une couche de peinture ou en redécorant certaines pièces ou même en entreprenant des rénovations si cela peut aider la vente, comme réparer les taches d'humidité ou les fissures sur les murs. En effet, si les murs ou les plafonds ont besoin de peinture, peignez-les ! Rappelez-vous que la première impression est essentielle. Si une propriété est mal entretenue, il y a de fortes chances que l'acheteur fasse une offre inférieure en raison d'éventuelles rénovations nécessaires à l'avenir.

Envisagez des rénovations ou apportez quelques modifications si vous pensez que la plupart des acheteurs les aimeront. N'oubliez pas que certains acheteurs n'auront pas le temps ou ne voudront pas s'engager dans des rénovations. Cela peut être une raison rédhibitoire pour ne pas acheter votre maison.

Si vous pensez que vos changements ne sont peut-être pas du goût de tout le monde, demandez conseil à votre agent. Par exemple, si votre maison a besoin d'une nouvelle cuisine mais que vous avez peur qu'un acheteur ne l'aime pas, ne vous lancez pas dedans. Cependant, vous devez alors prendre en considération l'argent et le temps que le nouveau propriétaire devra consacrer à une nouvelle cuisine. Une chose est sûre, ne cachez pas les défauts, essayez plutôt de les réparer.

Faites en sorte que votre propriété soit attrayante et confortable. La plupart des gens aiment les maisons lumineuses. Changez ces vieux luminaires dans les salles de bains qui donnent très peu de lumière et les rendent sombres et lugubres. Parfois quelques spots bien placés peuvent faire des merveilles. Remplacez les vieux robinets par des neufs. Vous serez surpris de voir à quel point cela vous coûtera peu d'argent et à quel point votre salle de bain sera plus belle.

Préparez-vous pour la vente. Ayez tous les documents à portée de main, afin que le moment venu, vous puissiez remettre des copies de votre titre de propriété, de votre permis de première occupation, des reçus de paiement de toutes les taxes et dépenses courantes, y compris les frais de communauté et votre personnel de maison. N'attendez pas le dernier moment pour organiser vos papiers et régler vos factures.

4. Taxes lors de la vente de votre propriété

(mise à jour en février 2022)

Les dépenses auxquelles un propriétaire doit faire face au moment de la vente sont :

  • Honoraires de l'agent immobilier.
  • Dépenses de propriété.
  • Impôts.

Honoraires de l'agent immobilier :

Les honoraires d'agence correspondent généralement à un pourcentage du prix de vente et peuvent varier selon l'agence et selon le prix du bien. Sur la Costa del Sol, cela représente généralement environ 5 % du prix de vente plus la TVA. Dans la plupart des cas, la commission est payée par le propriétaire (bien qu'il puisse également arriver qu'un acheteur fasse appel aux services d'un agent immobilier pour rechercher un bien et négocier l'achat. Dans ce cas, qui n'est pas si courant, la commission sera payée par l'acheteur).

Dépenses de propriété :

Les dépenses de propriété comprennent l'I.B.I (taxe communale), la taxe pour le retrait des ordures, les charges de la communauté, l'électricité, l'eau, le téléphone, etc. jusqu'au jour de la signature de l'acte authentique de vente. Dans le cas où ces frais ne pourraient être calculés avec précision à cette date, l'acheteur ou son représentant légal pourra retenir sur le paiement final une somme destinée à les couvrir.

Taxes sur la vente d'un bien :

Plusvalía Municipal:

La plusvalía municipal est une taxe sur l'augmentation de la valeur du terrain depuis le dernier transfert. Depuis le 1er janvier 2013, il est obligatoire de présenter une preuve de paiement de la plusvalía afin d'enregistrer la vente et la nouvelle propriété au registre foncier. De même, elle a été récemment modifiée conformément au décret-loi royal 26/2021 du 8 novembre et, bien que la non-obligation de sa présentation en cas de vente à perte soit maintenue, il existe deux nouveautés importantes :

1.- Les ventes effectuées au cours de la première année de propriété du bien sont désormais soumises à l'impôt.

2.- Deux formules de calcul sont établies et le contribuable choisira celle qui lui convient le mieux :

  • a. Système objectif (similaire à l'ancien). La base imposable sera déterminée par la valeur cadastrale du terrain et les années de propriété.
  • b. Estimation directe. Ici la base imposable est déterminée en fonction des prix d'achat et de vente, des années de détention et d'un coefficient de réduction pouvant être appliqué par chaque mairie avec un maximum de 15%.

Même si le contribuable peut choisir l'option la plus favorable, il convient de noter qu'une fois la base imposable déterminée, les communes disposent d'une liberté de régulation en ce qui concerne le taux d'imposition à appliquer (maximum 30 %) et les abattements (maximum 95 % de l'impôt à payer).

Impôt sur le revenu :

Non-résidents : Lorsqu'un non-résident vend un bien immobilier en Espagne, il est tenu de payer une taxe basée sur le bénéfice tiré de la vente (la différence entre le prix de vente et le prix d'achat plus toutes les dépenses, y compris les améliorations la propriété). Il s'agit de l'impôt sur le revenu des non-résidents (IRNR) et est payable au taux forfaitaire de 19 % de la base d'imposition si vous résidez dans l'UE et de 24 % dans tous les autres cas. La loi prévoit que l'acheteur doit retenir 3% du prix de vente de la propriété et effectuer un dépôt à hauteur de ce montant auprès de l'Agence nationale de l'administration fiscale pour assurer le recouvrement de la taxe. Si la retenue de 3% est supérieure à l'impôt à payer, le vendeur est en droit de réclamer le remboursement du trop-perçu. Si, en revanche, la retenue à la source est inférieure au total de l'impôt dû, la différence doit être versée à l'administration fiscale dans les 4 mois suivant la date de la vente.

Résidents : si le vendeur est un résident fiscal ou une société qui paie ses impôts en Espagne, la retenue à la source de 3 % ne sera pas prélevée.

Personne physique, résident fiscal : dans ce cas, au moment de faire la déclaration d'impôts, vous paierez un pourcentage entre 19% et 26% en fonction de votre bénéfice (depuis 2021 il existe un taux spécial de 26% pour les bénéfices supérieurs à 300 000 euros ).

Société anonyme espagnole : les sociétés anonymes espagnoles sont actuellement imposées à un taux de 25 %, mais le résultat peut varier si jamais la société anonyme détient d'autres propriétés.

Exonérations/Report de paiement :

Les personnes de plus de 65 ans qui vendent leur résidence permanente sont exonérées du paiement de l'impôt sur le revenu des personnes physiques. Pour être considéré comme une « résidence permanente », il doit s'agir du lieu de résidence habituel de la personne et être détenu depuis au moins 3 ans avant sa vente.

Réinvestissement dans un bien dans un délai maximum de 24 mois : Le gain obtenu sur la vente de la résidence permanente est exonéré d'impôt tant qu'il est réinvesti dans un nouveau bien dans les deux ans précédant et/ou suivant la date de vente.

N'hésitez pas à contacter DM Properties | Knight Frank pour plus d'informations. Quoiqu'il en soit, nous vous recommandons toujours de consulter un professionnel qualifié pour planifier votre investissement d'un point de vue juridique et fiscal en fonction de votre situation personnelle une fois que vous avez trouvé la propriété de vos rêves et avant de conclure la transaction.

Le contenu de ce guide est à titre informatif seulement; il peut y avoir des erreurs, des omissions ou des modifications et ne doit pas être considéré comme un substitut aux conseils d'un professionnel juridique et fiscal. Nous ne garantissons pas l'exactitude de toutes les informations.

Pia Arrieta

Pia Arrieta Collaboratrice en marketing

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