{"id":43828,"date":"2024-08-21T09:47:23","date_gmt":"2024-08-21T07:47:23","guid":{"rendered":"https:\/\/www.dmproperties.com\/?p=43828"},"modified":"2024-10-28T17:54:37","modified_gmt":"2024-10-28T16:54:37","slug":"lurbanisme-marbella-pgou-pou","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.dmproperties.com\/fr\/43828-lurbanisme-marbella-pgou-pou","title":{"rendered":"L’urbanisme de Marbella – du PGOU au POU"},"content":{"rendered":"

L'histoire de Marbella en mati\u00e8re d'urbanisme a \u00e9t\u00e9 mouvement\u00e9e, avec de nombreuses infractions et des probl\u00e8mes ult\u00e9rieurs d\u00e9coulant de la p\u00e9riode (1991-2002) pendant laquelle Jesus G\u00edl y G\u00edl \u00e9tait maire. Plus de vingt ans plus tard, la ville subit encore les cons\u00e9quences des nombreuses propri\u00e9t\u00e9s ill\u00e9gales h\u00e9rit\u00e9es de cette \u00e9poque, et une directive d'urbanisme est en cours d'\u00e9laboration depuis une dizaine d'ann\u00e9es. Dans cette mise \u00e0 jour, nous nous entretenons avec des experts en urbanisme, l'avocat Javier Perez de Vargas et l'architecte Alberto Diaz Hermidas, sur les questions complexes de d\u00e9senchev\u00eatrement auxquelles sont confront\u00e9s les l\u00e9gislateurs et les urbanistes, ainsi que sur la nouvelle vision r\u00e9cemment expos\u00e9e par la mairesse \u00c1ngeles Mu\u00f1oz et son administration.<\/strong>
\n\"PanoramicaCosta\"<\/picture><\/p>\n

<\/span>Comprendre l'urbanisme de Marbella : du PGOU de 1986 au PGOU de Gil de 1998<\/h2>\n

Lorsque Jesus G\u00edl y G\u00edl est devenu maire de Marbella en 1991, il a h\u00e9rit\u00e9 du \u00ab plan g\u00e9n\u00e9ral d'urbanisme \u00bb ou PGOU (Plan General de Ordenaci\u00f3n Urban\u00edstica) de 1986. Non content des restrictions impos\u00e9es \u00e0 la construction dans les zones vertes d\u00e9sign\u00e9es et dans les zones dont le zonage ne permettait pas le d\u00e9veloppement r\u00e9sidentiel, il a ordonn\u00e9 au service d'urbanisme de commencer \u00e0 r\u00e9diger un nouveau PGOU avec une approche plus souple en mati\u00e8re de d\u00e9veloppement. \u00ab Les travaux ont commenc\u00e9 en 1992 et, une fois achev\u00e9s en 1998, ils ont \u00e9t\u00e9 connus sous le nom de PGOU 98. Cette directive d'urbanisme n'a toutefois jamais \u00e9t\u00e9 approuv\u00e9e par le gouvernement autonome r\u00e9gional d'Andalousie, la Junta de Andaluc\u00eda, mais M. Gil et son administration \u00e0 la mairie de Marbella l'ont consid\u00e9r\u00e9e comme \u00e9tant en vigueur et ont agi en cons\u00e9quence \u00bb, explique Javier P\u00e9rez de Vargas Ruedas, associ\u00e9 principal de P\u00e9rez de Vargas Abogados.<\/p>\n

\u00ab C'est \u00e0 ce moment pr\u00e9cis que l'administration Gil s'est \u00e9cart\u00e9e de la pratique urbanistique prescrite et a d\u00e9livr\u00e9 plus de 1 000 permis de construire qui \u00e9taient, en fait, ill\u00e9gaux. Le fait que la mairie travaillait sur la base du PGOU 98 non ratifi\u00e9 alors qu'officiellement le PGOU 86 \u00e9tait toujours en vigueur est \u00e0 l'origine de la plupart des probl\u00e8mes dont ont h\u00e9rit\u00e9 les administrations suivantes, y compris le fait que quelque 18 000 propri\u00e9t\u00e9s construites ou initi\u00e9es au cours de la p\u00e9riode comprise entre 1992 et 2002 (y compris par la suite) restent juridiquement ambigu\u00ebs. \u00bb Techniquement, elles sont ill\u00e9gales et pourraient th\u00e9oriquement \u00eatre d\u00e9molies, mais d'une part, il faut \u00eatre pragmatique lorsqu'on s'occupe d'un tel volume de logements, et d'autre part, une nouvelle l\u00e9gislation a depuis limit\u00e9 la p\u00e9riode pendant laquelle les \u00e9difices non l\u00e9gaux peuvent \u00eatre d\u00e9molis \u00e0 cinq ans \u00e0 partir du moment o\u00f9 ils sont d\u00e9clar\u00e9s ill\u00e9gaux.<\/p>\n

\u00ab En fin de compte, seuls les squelettes des b\u00e2timents inachev\u00e9s seront peut-\u00eatre d\u00e9molis \u00bb, d\u00e9clare Alberto D\u00edaz Hermidas, architecte et sp\u00e9cialiste de l'urbanisme. \u00ab Il y aura tr\u00e8s probablement des amendes. Mais elles seront difficiles \u00e0 percevoir, car cela n\u00e9cessiterait une infrastructure importante et serait tr\u00e8s impopulaire, de sorte que ces sanctions resteront probablement symboliques. La situation s'est d\u00e9j\u00e0 largement normalis\u00e9e, les banques accordant d\u00e9sormais des pr\u00eats hypoth\u00e9caires pour toutes les propri\u00e9t\u00e9s, \u00e0 l'exception de celles qui posent manifestement probl\u00e8me, et avec l'arriv\u00e9e des nouvelles directives de planification, la situation se normalisera \u00e9galement dans un cadre juridique.<\/p><\/blockquote>\n

<\/span>Le plan d'urbanisme de Marbella de 2010 : La recherche d'un nouveau PGOU<\/h2>\n

L'h\u00e9ritage de Gil, \u00e0 l'origine de cette situation, s'est poursuivi pendant quatre ann\u00e9es suppl\u00e9mentaires, par le biais de maires suppl\u00e9ants, et s'est achev\u00e9 par la dissolution de la mairie en mai 2006, remplac\u00e9e par une \u00ab commission de gestion \u00bb sp\u00e9ciale jusqu'\u00e0 la tenue d'\u00e9lections en mai de l'ann\u00e9e suivante \u00bb, explique M. P\u00e9rez de Vargas. \u00ab Pris au milieu des retomb\u00e9es de l'apr\u00e8s-Gil, l'un des principaux actes de cette administration temporaire a \u00e9t\u00e9 de commander une r\u00e9vision actualis\u00e9e du PGOU 86, dont le r\u00e9sultat a \u00e9t\u00e9 le PGOU 2010 \u00bb. Bien qu'il ait cherch\u00e9 \u00e0 normaliser la situation et \u00e0 r\u00e9tablir un semblant d'ordre dans l'environnement de planification urbaine de Marbella, le document a \u00e9t\u00e9 fortement critiqu\u00e9 pour son approche trop pragmatique du probl\u00e8me, selon laquelle les promoteurs \u00ab errants \u00bb \u00e9taient encourag\u00e9s \u00e0 offrir des compensations \u00e9conomiques (souvent sous la forme de dons de terrains ou de travaux publics \u00e0 la ville) en \u00e9change de la l\u00e9galisation de ce qui \u00e9tait devenu \u00e0 nouveau des projets ill\u00e9gaux dans l'\u00e8re post-Gil.<\/p>\n

Le PGOU 2010 semblait permettre \u00e0 Marbella de se tirer d'affaire, mais le27 octobre 2015, la Cour supr\u00eame d'Espagne a ordonn\u00e9 son annulation, obligeant Marbella \u00e0 revenir aux r\u00e8gles et conditions du PGOU 86 jusqu'\u00e0 ce qu'un nouveau document puisse \u00eatre produit et, surtout, approuv\u00e9. C'\u00e9tait il y a neuf ans, et le d\u00e9veloppement urbain et les investissements \u00e0 Marbella d\u00e9pendent toujours d'une directive d'urbanisme vieille de pr\u00e8s de 40 ans. \u00ab Depuis des ann\u00e9es, on nous promet un nouveau PGOU qui non seulement r\u00e9soudra le probl\u00e8me h\u00e9rit\u00e9 des propri\u00e9t\u00e9s et des urbanisations juridiquement ambigu\u00ebs, mais qui cr\u00e9era \u00e9galement une vision et un plan d'action efficaces pour le d\u00e9veloppement et la croissance futurs de la ville \u00bb, d\u00e9clare Alberto.<\/p>\n

<\/span>Un nouvel environnement de planification<\/h3>\n

Non seulement la mairie d'\u00c1ngeles Mu\u00f1oz pr\u00e9tend avoir une vision claire de la Marbella moderne de demain, mais sa planification urbaine s'inscrira \u00e9galement dans un nouvel environnement technique, comme le pr\u00e9voit la nouvelle Ley 7\/2021 de suelo de Andaluc\u00eda. Son nom complet - Ley de Impulso para la Sostenibilidad del Territorio de Andaluc\u00eda - abr\u00e9g\u00e9 en LISTA et signifiant \u00ab Loi pour la promotion de la durabilit\u00e9 du territoire andalou \u00bb, d\u00e9finit un nouvel environnement et une nouvelle approche de la planification urbaine au sein de la r\u00e9gion autonome. Ce changement vise \u00e0 donner aux services d'urbanisme les outils n\u00e9cessaires pour s'adapter aux nouvelles r\u00e9alit\u00e9s et aux nouveaux objectifs, tels que le d\u00e9veloppement d'infrastructures modernes (num\u00e9riques), la durabilit\u00e9 et les moyens de lutter contre les embouteillages, la consommation d'eau et d'\u00e9nergie, ainsi que la cr\u00e9ation de nouvelles habitations et d'espaces publics (verts).<\/p>\n

Dans ce cadre, l'ancien syst\u00e8me PGOU sera remplac\u00e9 par un nouveau POU<\/strong> (Plan de Ordenaci\u00f3n Urbano ou \u00ab plan urbain \u00bb) et un PGOM <\/strong>(Plan General de Ordenaci\u00f3n Municipal ou \u00ab plan urbain municipal \u00bb).<\/p>\n

La principale diff\u00e9rence entre le POU et le PGOM r\u00e9side dans leur port\u00e9e et leur sp\u00e9cificit\u00e9 au sein de la planification territoriale et urbaine:<\/p>\n

    \n
  • Le plan d'urbanisme (POU) vise \u00e0 fournir une planification urbaine d\u00e9taill\u00e9e de la ville existante et \u00e0 r\u00e9pondre aux besoins d'am\u00e9lioration, de r\u00e9g\u00e9n\u00e9ration et de r\u00e9habilitation. Il s'agit d'un document de planification sp\u00e9cifiquement ax\u00e9 sur le d\u00e9veloppement et l'organisation du territoire urbain.<\/li>\n
  • Le plan municipal g\u00e9n\u00e9ral (PGOM) contient la planification urbaine g\u00e9n\u00e9rale, \u00e9tant l'instrument qui configure et d\u00e9finit le mod\u00e8le de ville \u00e0 moyen et long terme. Il s'agit d'un document plus large qui englobe l'ensemble du territoire d'une municipalit\u00e9, y compris les zones urbaines et rurales.<\/li>\n<\/ul>\n

    La mairie de Marbella a pr\u00e9sent\u00e9 son PGOM en janvier 2024, mais bien qu'il s'agisse d'un plan directeur important pour la mise en \u0153uvre ult\u00e9rieure de la planification et du d\u00e9veloppement urbains, il est quelque peu th\u00e9orique et n'atteint pas l'applicabilit\u00e9 pratique et technique du POU, que nous attendons toujours.<\/p>\n

    Il est dit que le POU sera pr\u00eat dans un d\u00e9lai de deux ans, mais le fait que la mairie sera d\u00e9sormais moins d\u00e9pendante de la Junta de Andaluc\u00eda pour son approbation finale a une r\u00e9elle importance, en particulier pour \u00e9viter de nouveaux retards. \u00ab Le nouveau processus permet \u00e9galement une plus grande implication des citoyens gr\u00e2ce \u00e0 un forum de participation en ligne, et remplace le Suelo Urbanizable (terrain pouvant \u00eatre reclass\u00e9 en zone urbaine) par de simples zones d\u00e9finies comme Urbaines (constructibles) et Rustiques (non constructibles). Le nouveau document devrait donc simplifier et m\u00eame codifier le processus d'approbation des permis de construire et, de ce fait, \u00eatre beaucoup moins susceptible de donner lieu \u00e0 des abus \u00bb, d\u00e9clare Alberto.<\/p>\n

    <\/span>La vision de Marbella au 21e si\u00e8cle<\/h3>\n

    Conform\u00e9ment \u00e0 la tendance internationale dominante, la vision de Marbella dans un avenir proche ou moyen est clairement ax\u00e9e sur la durabilit\u00e9, l'am\u00e9lioration de l'infrastructure num\u00e9rique en vue de cr\u00e9er une \u00ab ville intelligente \u00bb, l'expansion des zones vertes et des espaces publics, la modernisation de l'infrastructure et l'am\u00e9lioration de la mobilit\u00e9. On esp\u00e8re que les embouteillages actuels seront am\u00e9lior\u00e9s gr\u00e2ce au d\u00e9veloppement des voies pi\u00e9tonnes et cyclables, \u00e0 l'augmentation des transports publics, aux syst\u00e8mes de location\/utilisation de voitures \u00e0 court terme et \u00e0 l'expansion des services dans les zones r\u00e9sidentielles, de sorte que les r\u00e9sidents et les visiteurs n'auront plus \u00e0 parcourir autant de kilom\u00e8tres ou \u00e0 utiliser la principale route c\u00f4ti\u00e8re pour acc\u00e9der aux services quotidiens.<\/p>\n

    \u00ab Une autre exigence qui a \u00e9t\u00e9 reconnue est la fourniture de logements (locatifs) plus abordables \u00bb, ajoute Alberto, \u201ctout cela dans le but de conserver et d'entretenir la qualit\u00e9 de vie et la marque cinq \u00e9toiles qui font la renomm\u00e9e internationale de Marbella\u201d. S\u0153ur P\u00e9rez de Vargas approuve, r\u00e9sumant que l'ambition est de cr\u00e9er une Marbella nouvellement \u00e9volu\u00e9e qui soit inclusive, efficace, ordonn\u00e9e, verte, connect\u00e9e et riche de sa diversit\u00e9.<\/p>\n

    \u00ab Une fois approuv\u00e9 et entr\u00e9 en vigueur, le nouveau POU fournira \u00e0 la mairie les outils dont elle a besoin pour \u00e9laborer un plan directeur conforme aux besoins d'aujourd'hui et de l'avenir proche. La situation des propri\u00e9t\u00e9s semi-l\u00e9gales sera clarifi\u00e9e, et celles qui entrent dans la cat\u00e9gorie des propri\u00e9t\u00e9s ill\u00e9gales se verront infliger des amendes, tandis que seuls quelques squelettes de b\u00e2timents inachev\u00e9s seront peut-\u00eatre d\u00e9molis et remplac\u00e9s par de nouveaux projets. L'\u00e9poque o\u00f9 Marbella \u00e9tait \u00ab dans le d\u00e9sert \u00bb en termes d'urbanisme touche \u00e0 sa fin et, heureusement, les infractions du pass\u00e9 ne seront plus possibles dans le nouveau cadre. En soi, cela vaut la peine d'attendre \u00bb.<\/p>\n

    En effet, apr\u00e8s une succession de PGOU qui ont vu le d\u00e9veloppement urbain de Marbella soumis au plan de 1986, aux interpr\u00e9tations floues du PGOU 1998, au pragmatisme du PGOU 2010 et enfin au retour \u00e0 une directive d'urbanisme vieille de plusieurs d\u00e9cennies (PGOU 1986), Marbella a \u00e9merg\u00e9 avec un plan directeur (PGOM) qui trace la vision de son avenir, et bient\u00f4t, esp\u00e9rons-le, un POU qui fournit le cadre technique dans lequel il sera r\u00e9alis\u00e9. Il s'agit d'un processus de planification urbaine plus s\u00fbr et plus inclusif, qui devrait \u00e9galement simplifier et acc\u00e9l\u00e9rer consid\u00e9rablement le processus de demande de permis de construire dans un environnement urbain qui aura d\u00e9j\u00e0 trait\u00e9 le statut, encore ambigu, de milliers de propri\u00e9t\u00e9s construites dans les ann\u00e9es 1990 et 2000.<\/p>\n

    Les points cl\u00e9s de la nouvelle vision pour Marbella sont les suivants:<\/strong><\/p>\n

      \n
    • Normaliser cette situation et donner \u00e0 des milliers de propri\u00e9taires la l\u00e9galit\u00e9 dont ils ont besoin.<\/li>\n
    • Moderniser les infrastructures physiques et num\u00e9riques, am\u00e9liorer la mobilit\u00e9 (en partie par la cr\u00e9ation de services d\u00e9centralis\u00e9s compl\u00e9mentaires au centre principal), et l'expansion des zones vertes et des espaces publics dans le cadre d'une approche de plus en plus durable du d\u00e9veloppement urbain.<\/li>\n
    • Le nouveau PGOM donne le ton de ce qui est \u00e0 venir et le POU sera le v\u00e9hicule par lequel il sera r\u00e9alis\u00e9 - ouvrant la voie \u00e0 un nouveau chapitre important de l'histoire de la ville.<\/li>\n<\/ul>\n

      Collaborateurs:
      \n
      \nJavier Perez de Vargas, associ\u00e9 de P\u00e9rez de Vargas Abogados - Sp\u00e9cialistes en droit urbain.<\/em>
      \n
      \nAlberto Diaz Hermidas - Architecte et sp\u00e9cialiste de l'urbanisme.<\/em><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

      L’histoire de Marbella en mati\u00e8re d’urbanisme a \u00e9t\u00e9 mouvement\u00e9e, avec de nombreuses infractions et des probl\u00e8mes ult\u00e9rieurs d\u00e9coulant de la p\u00e9riode (1991-2002) pendant laquelle Jesus G\u00edl y G\u00edl \u00e9tait maire. Plus de vingt ans plus tard, la ville subit encore les cons\u00e9quences des nombreuses propri\u00e9t\u00e9s ill\u00e9gales h\u00e9rit\u00e9es de cette \u00e9poque, et une directive d’urbanisme est…<\/p>\n","protected":false},"author":3,"featured_media":43823,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"footnotes":""},"categories":[1338,1334],"tags":[],"class_list":["post-43828","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-actualites","category-tendances-et-analyses"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.dmproperties.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/43828","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.dmproperties.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.dmproperties.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.dmproperties.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/users\/3"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.dmproperties.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=43828"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.dmproperties.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/43828\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.dmproperties.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/media\/43823"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.dmproperties.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=43828"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.dmproperties.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=43828"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.dmproperties.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=43828"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}