{"id":44623,"date":"2024-11-05T10:32:30","date_gmt":"2024-11-05T09:32:30","guid":{"rendered":"https:\/\/www.dmproperties.com\/?p=44623"},"modified":"2024-11-05T10:32:30","modified_gmt":"2024-11-05T09:32:30","slug":"entretien-javier-perez-de-vargas-levolution-lavenir-lurbanisme-marbella","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.dmproperties.com\/fr\/44623-entretien-javier-perez-de-vargas-levolution-lavenir-lurbanisme-marbella","title":{"rendered":"Entretien avec Javier P\u00e9rez de Vargas : L&rsquo;\u00e9volution et l&rsquo;avenir de l&rsquo;urbanisme \u00e0 Marbella"},"content":{"rendered":"<p><strong>Dans cet entretien, nous parlons de la situation de l'urbanisme \u00e0 Marbella avec Javier P\u00e9rez de Vargas, avocat et membre de l'un des cabinets les plus prestigieux de la Costa del Sol. Nous parlons non seulement du pass\u00e9 et du pr\u00e9sent du d\u00e9veloppement urbain de la ville, mais aussi de ses perspectives d'avenir. Tout au long de la conversation, Javier nous fait revivre les moments cl\u00e9s de la planification urbaine, depuis le plan controvers\u00e9 de 1986 jusqu'aux propositions les plus r\u00e9centes d'un nouveau plan g\u00e9n\u00e9ral, adapt\u00e9 aux exigences actuelles en mati\u00e8re d'urbanisme. Nous examinons les erreurs du pass\u00e9 et les d\u00e9fis auxquels la ville est confront\u00e9e pour garantir une croissance ordonn\u00e9e et durable, conforme aux attentes d'une ville moderne et r\u00e9siliente comme Marbella.<\/strong><\/p>\n<figure class=\"position-relative\"><a class=\"isVideo\" href=\"https:\/\/youtu.be\/JaSAzc0RJ94\" data-fancybox=\"video\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\"><i class=\"icon icon-play content-play\"><\/i><picture><source sizes=\"(max-width: 575px) calc(100vw - 30px),(max-width: 767px) 510px,(max-width: 991px) 690px,(max-width: 1199px) 595px,(max-width: 1399px) 810px, 945px\" width=\"945\" srcset=\"https:\/\/media.inmobalia.com\/imgV1\/B98Le8~d7Me8Ymh25g8UJ3ypDtZ8Y3FecBCLxExjtFW~kNtmDiPvo~DIQvv4EDo6Ek0jXwehYOzbPAqdekgeyUv0PU682ZA41RY2agvmuF4ru2nj5a7rVNAhfQ--.jpg 945w,https:\/\/media.inmobalia.com\/imgV1\/B98Le8~d7MvRbj7Vv7fDLn6_Ew7ABi8pUTpfr~FoJsmhwgR1h1fB8_lyN_W46cT2Gv9vu1q3ICloAQS5nCmu8lgO74PnmJUXDsXkBBGRoEjkIxhUVsaGx80UDg--.jpg 595w\" type=\"image\/webp\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" class=\"img-fluid d-block my-4\" width=\"945\" height=\"532\" alt=\"Entretien avec Javier P\u00e9rez de Vargas : L&rsquo;\u00e9volution et l&rsquo;avenir de l&rsquo;urbanisme \u00e0 Marbella\" src=\"https:\/\/media.inmobalia.com\/imgV1\/B98Le8~d7Me8YmhhhFsYM4czod~~P0fCuzkjWiM7awICCiRru4VbV94Mf0IUW6wX~Y2Kz5Wgi24g2OeiuWmv1P~_V1H9utRUGP_X.jpg\"><\/picture><\/a><script type=\"application\/ld+json\">\n\t\t\t{\n\t\t\t\t\"@context\": \"https:\/\/schema.org\",\n\t\t\t\t\"@type\": \"VideoObject\",\n\t\t\t\t\"name\": \"Entretien avec Javier P\u00e9rez de Vargas : L&rsquo;\u00e9volution et l&rsquo;avenir de l&rsquo;urbanisme \u00e0 Marbella\",\n\t\t\t\t\"description\": \"Dans cet entretien, nous parlons de la situation de l&#039;urbanisme \u00e0 Marbella avec Javier P\u00e9rez de Vargas, avocat et membre...\",\n\t\t\t\t\"thumbnailUrl\": \"https:\/\/img.youtube.com\/vi\/JaSAzc0RJ94\/maxresdefault.jpg\",\n\t\t\t\t\"uploadDate\": \"2024-11-05T10:32:30+0100\", \"embedUrl\": \"https:\/\/youtu.be\/JaSAzc0RJ94\"\t\t\t\n\t\t\t}\n\t\t\t<\/script><\/figure>\n<p><strong><em>Mariano Beristain (DM): <\/em><\/strong>Aujourd'hui est un jour sp\u00e9cial pour notre cabinet car nous interviewons Javier P\u00e9rez de Vargas, partenaire et membre de l'un des cabinets d'avocats les plus importants et les plus r\u00e9put\u00e9s de Marbella. Bas\u00e9 \u00e0 Estepona et Marbella, le cabinet P\u00e9rez Vargas est un pionnier dans la fourniture de conseils juridiques complets dans le domaine de l'immobilier et compte plus de 50 ans d'exp\u00e9rience dans le secteur. Il se sp\u00e9cialise principalement dans l'urbanisme, le droit civil, le droit proc\u00e9dural, le droit commercial et le droit bancaire dans le domaine de l'immobilier.<\/p>\n<p><strong>Javier Perez de Vargas (JPV):<\/strong> Merci beaucoup, Mariano, tout d'abord pour l'invitation ; c'est un plaisir d'\u00eatre ici \u00e0 Diana Morales Properties.<\/p>\n<p><strong><em>DM:<\/em><\/strong> Aujourd'hui, nous allons parler de la situation de l'urbanisme \u00e0 Marbella, non seulement dans le pass\u00e9 et le pr\u00e9sent, mais aussi dans l'avenir. Pour commencer, pourriez-vous nous donner un bref aper\u00e7u de l'\u00e9volution de l'urbanisme \u00e0 Marbella depuis ses d\u00e9buts jusqu'\u00e0 aujourd'hui ? <\/p>\n<p><strong>JPV:<\/strong> Je crois qu'il faut commencer par le plan de 1986, qui est le plan actuellement en vigueur. C'est d\u00e9j\u00e0 assez surprenant, car il est clair qu'avec tous les changements de la soci\u00e9t\u00e9 au niveau \u00e9conomique, culturel et municipal, le plan de 1986 n'est plus ad\u00e9quat. Marbella s'est d\u00e9velopp\u00e9e dans une large mesure en dehors du cadre de ce plan d\u00e9pass\u00e9.<\/p>\n<p>Le plan de 1998 est un autre point critique dans l'histoire de l'urbanisme \u00e0 Marbella, car il a jet\u00e9 les bases de certains des probl\u00e8mes auxquels nous sommes confront\u00e9s aujourd'hui. En r\u00e9sum\u00e9, le plan a \u00e9t\u00e9 partiellement approuv\u00e9 puis suspendu, ce qui a conduit \u00e0 l'octroi d'un millier de permis conform\u00e9ment \u00e0 ce plan, bien qu'il n'ait jamais \u00e9t\u00e9 formellement approuv\u00e9 par la Junta de Andaluc\u00eda. Il en a r\u00e9sult\u00e9 18 000 logements irr\u00e9guliers qui ont \u00e9t\u00e9 la source de nombreux probl\u00e8mes au fil des ans. Vient ensuite le plan de 2010, \u00e9labor\u00e9 apr\u00e8s la dissolution de la soci\u00e9t\u00e9 locale en 2006. Un nouveau plan a \u00e9t\u00e9 command\u00e9 pour rem\u00e9dier \u00e0 la situation, mais il a lui aussi connu des revers. En 2015, le 27 octobre, la Cour supr\u00eame a annul\u00e9 ce plan par deux arr\u00eats.<\/p>\n<p><strong><em>DM: <\/em><\/strong>Javier, pourquoi tant de plans d'urbanisme sont-ils annul\u00e9s \u00e0 Marbella ? Quelles sont les causes de ces actions ?<\/p>\n<p><strong>JPV: <\/strong> Il est essentiel de comprendre pourquoi le plan de 2010 a \u00e9t\u00e9 annul\u00e9 afin d'\u00e9viter de r\u00e9p\u00e9ter les m\u00eames erreurs. Comme le dit le proverbe, \u00ab ceux qui ne connaissent pas leur histoire sont condamn\u00e9s \u00e0 la r\u00e9p\u00e9ter \u00bb. En r\u00e9sum\u00e9, le plan de 2010 \u00e9tait trop ax\u00e9 sur le logement irr\u00e9gulier, tentant de r\u00e9gler des probl\u00e8mes pass\u00e9s plut\u00f4t que de concevoir un mod\u00e8le de ville pour l'avenir. La Cour supr\u00eame a estim\u00e9 que les obligations impos\u00e9es aux promoteurs n'\u00e9taient pas justifi\u00e9es, \u00e9tant donn\u00e9 qu'ils n'\u00e9taient plus les propri\u00e9taires l\u00e9gaux. La Cour a \u00e9galement critiqu\u00e9 le plan pour avoir fond\u00e9 nombre de ses dispositions sur la compensation des irr\u00e9gularit\u00e9s du pass\u00e9 plut\u00f4t que sur la construction d'une vision de la ville future.<\/p>\n<p><strong><em>DM: <\/em><\/strong>D'un point de vue juridique, quelles sont les erreurs commises lors de l'\u00e9laboration du plan ? Vous avez mentionn\u00e9 le fait de trop se focaliser sur le pass\u00e9 plut\u00f4t que sur l'avenir. Y a-t-il d'autres aspects juridiques qui m\u00e9ritent d'\u00eatre soulign\u00e9s ?<\/p>\n<p><strong>JPV: <\/strong>Plusieurs municipalit\u00e9s ont \u00e9t\u00e9 confront\u00e9es \u00e0 des probl\u00e8mes similaires, avec plus de 100 plans g\u00e9n\u00e9raux annul\u00e9s ces derni\u00e8res ann\u00e9es. Il est essentiel de respecter les r\u00e9glementations environnementales, qui sont aujourd'hui cruciales. Les plans d'urbanisme doivent \u00eatre conformes aux r\u00e9glementations de rang sup\u00e9rieur, ce qui permet d'\u00e9viter les annulations \u00e0 l'avenir. En outre, des rapports sectoriels d\u00e9taill\u00e9s sont n\u00e9cessaires.<\/p>\n<p><strong><em>DM: <\/em><\/strong>Quel est l'impact de ces annulations sur le d\u00e9veloppement \u00e9conomique et social de la ville ?<\/p>\n<p><strong>JPV: <\/strong>Marbella a fait preuve de r\u00e9silience, malgr\u00e9 le chaos politique et urbanistique et les gros titres n\u00e9gatifs qui ont g\u00e9n\u00e9r\u00e9 une alarme sociale \u00e0 l'\u00e9tranger. Nous avons constat\u00e9 une h\u00e9sitation de la part des clients \u00e9trangers qui cherchent \u00e0 obtenir des conseils aupr\u00e8s de cabinets d'avocats sp\u00e9cialis\u00e9s dans l'urbanisme. La d\u00e9gradation de l'image de marque et l'incertitude juridique ont \u00e9t\u00e9 pr\u00e9judiciables, mais malgr\u00e9 tout, Marbella reste une destination tr\u00e8s recherch\u00e9e par les investisseurs \u00e9trangers et les r\u00e9sidents.<\/p>\n<p><strong><em>DM: <\/em><\/strong> Aujourd'hui, quelle est la situation actuelle de l'urbanisme \u00e0 Marbella ?<\/p>\n<p><strong>JPV: <\/strong>La situation actuelle est prometteuse. Un nouveau plan est en cours d'\u00e9laboration. Dans notre bureau, nous disons souvent que si l'annulation du plan de 2010 a \u00e9t\u00e9 malheureuse \u00e0 court terme, elle s'est av\u00e9r\u00e9e \u00eatre une bonne nouvelle \u00e0 long terme, car elle nous permet de concevoir un mod\u00e8le de ville tourn\u00e9 vers l'avenir. Le nouveau plan est \u00e9labor\u00e9 conform\u00e9ment \u00e0 la nouvelle loi fonci\u00e8re andalouse, connue sous le nom de \u00ab la lista \u00bb. Cette loi, qui a \u00e9t\u00e9 adopt\u00e9e en novembre 2021 et est entr\u00e9e en vigueur en d\u00e9cembre, divise le plan g\u00e9n\u00e9ral en deux documents : le plan g\u00e9n\u00e9ral d'am\u00e9nagement municipal (PEGOM) et le plan d'urbanisme (POU). Le PEGOM d\u00e9crit les structures fondamentales et \u00e9tablit une distinction entre les terres rurales et les terres urbaines. La deuxi\u00e8me r\u00e9vision du plan fait actuellement l'objet d'une consultation publique, qui doit s'achever le 23 ao\u00fbt. Selon le d\u00e9l\u00e9gu\u00e9 \u00e0 l'urbanisme, Eduardo D\u00edaz, le conseil municipal pr\u00e9voit l'approbation finale du plan pour le d\u00e9but de l'ann\u00e9e 2025.<\/p>\n<p><strong><em>DM: <\/em><\/strong>Permettez-moi de laisser la question \u00e0 un million de dollars pour la fin. Quand pensez-vous que nous pourrons disposer d'un plan pleinement approuv\u00e9 et op\u00e9rationnel ?<\/p>\n<p><strong>JPV: <\/strong>C'est en effet la question \u00e0 un million de dollars ! Le POU est le deuxi\u00e8me document de planification, qui \u00e9tablit les lignes directrices d\u00e9taill\u00e9es de la planification. Il a pass\u00e9 avec succ\u00e8s la phase de consultation publique et fait actuellement l'objet d'une \u00e9valuation environnementale. D'apr\u00e8s les informations fournies par le conseil municipal, le plan devrait \u00eatre enti\u00e8rement approuv\u00e9, publi\u00e9 et entr\u00e9 en vigueur d'ici 2026. C'est un plan tr\u00e8s attendu, qui suscite beaucoup d'enthousiasme. <\/p>\n<p><strong><em>DM: <\/em><\/strong>Nous l'attendons depuis des ann\u00e9es, en effet ! Le nouveau plan vise un d\u00e9veloppement urbain plus \u00e9quilibr\u00e9, plus durable et plus participatif. Quels sont les changements significatifs auxquels on peut s'attendre avec ce nouveau plan?<\/p>\n<p><strong>JPV: <\/strong>Comme nous l'avons dit, la \u00ab lista \u00bb introduit de nombreuses nouveaut\u00e9s, dont l'une des plus importantes est la division du plan g\u00e9n\u00e9ral en deux documents. La loi simplifie \u00e9galement la classification des terres en zones urbaines et rurales, avec diff\u00e9rentes cat\u00e9gories au sein des terres rurales, telles que les zones sp\u00e9cialement prot\u00e9g\u00e9es. L'un des principaux objectifs est de rendre la planification urbaine plus flexible, en \u00e9vitant la rigidit\u00e9 et en permettant la r\u00e9alisation de projets d'int\u00e9r\u00eat g\u00e9n\u00e9ral. Un autre objectif important est d'\u00e9viter des cons\u00e9quences dramatiques si un tribunal annule une partie du plan, puisque chaque document est ind\u00e9pendant. Cela offre une meilleure protection \u00e0 l'ensemble de la structure de planification.<\/p>\n<p><strong><em>DM: <\/em><\/strong>Quels sont les d\u00e9fis \u00e0 relever lors de la proc\u00e9dure d'approbation ou de la mise en \u0153uvre du nouveau plan g\u00e9n\u00e9ral?<\/p>\n<p><strong>JPV: <\/strong>Je pense que les erreurs du pass\u00e9 sont trait\u00e9es de mani\u00e8re efficace. L'un des principaux d\u00e9fis est d'assurer une large participation des citoyens et de parvenir \u00e0 un consensus. Un autre d\u00e9fi consiste \u00e0 s'adapter aux r\u00e9glementations environnementales, ce qui est essentiel. Enfin, un d\u00e9fi important ici \u00e0 Marbella est l'int\u00e9gration des 18 000 logements irr\u00e9guliers dans le nouveau mod\u00e8le de la ville.<\/p>\n<p><strong><em>DM: <\/em><\/strong>Vous avez \u00e9voqu\u00e9 tout \u00e0 l'heure la r\u00e9silience de Marbella. Comment voyez-vous l'impact de ce nouveau plan sur l'avenir de la ville en termes de durabilit\u00e9 et de croissance \u00e9conomique et sociale ?<\/p>\n<p><strong>JPV: <\/strong>Je m'appuierais sur le rapport, car je suis tr\u00e8s optimiste et je consid\u00e8re comme acquis que le plan sera approuv\u00e9 dans les d\u00e9lais pr\u00e9vus, qu'il a un bon rythme et qu'il n'y aura pas de failles, donc c'est le plan qui sera ex\u00e9cut\u00e9. Si nous nous reportons au rapport du PGOM, qui nous parle de la conception de la ville et qui est plus avanc\u00e9, dans la section 2.5 du rapport informatif, le mod\u00e8le de ville que l'on cherche \u00e0 obtenir est parfaitement d\u00e9fini. Ainsi, les exigences de la Cour supr\u00eame et ce qui devrait \u00eatre l'objet de la planification sont remplis, et l\u00e0 on parle de ville verte ou de ville jardin, c'est-\u00e0-dire que Marbella, malgr\u00e9 tous les probl\u00e8mes, a l'un des plus hauts standards d'espaces verts publics en Espagne, si nous la comparons avec d'autres villes. C'est une ville polynucl\u00e9aire, polynucl\u00e9aire dans le sens o\u00f9 il n'y a plus seulement deux noyaux, San Pedro et Marbella, mais d'autres noyaux sont reconnus au sein de cette cit\u00e9-jardin qui dispose d'espaces verts publics et aussi de tous les espaces priv\u00e9s. Il est \u00e9galement reconnu que les maisons individuelles avec leurs jardins, les bosquets d'arbres, les terrains de golf, contribuent tous \u00e0 la ville verte, \u00e0 la cit\u00e9-jardin. En ce qui concerne la ville plurinucl\u00e9aire, elle reconna\u00eet la cit\u00e9-jardin \u00e0 l'ouest (Guadalmina, Nueva Andalucia) et \u00e0 l'est (Elviria, Rosario, Rio Real) comme un noyau de population, et tout cela est tr\u00e8s important parce que c'est li\u00e9 \u00e0 la ville de 15 minutes, \u00e0 la durabilit\u00e9.<\/p>\n<p><strong><em>DM: <\/em><\/strong>Hors cam\u00e9ra, j'ai demand\u00e9 si le plan prenait en compte la croissance d\u00e9mographique de la ville et s'il abordait les probl\u00e8mes de circulation, qui constituent actuellement un d\u00e9fi majeur.<\/p>\n<p><strong>JPV: <\/strong>Oui, le rapport aborde explicitement cette question. L'un des aspects cl\u00e9s est l'am\u00e9lioration de l'infrastructure routi\u00e8re et la promotion de la mobilit\u00e9 durable, comme la pi\u00e9tonisation et les pistes cyclables. L'accent mis sur l'am\u00e9lioration de la mobilit\u00e9 est crucial, en particulier dans une ville dont la base \u00e9conomique repose fortement sur le tourisme r\u00e9sidentiel.<\/p>\n<p><strong><em>DM: <\/em><\/strong>D'un point de vue juridique, quelles sont les principales consid\u00e9rations \u00e0 prendre en compte dans le d\u00e9veloppement urbain d'une ville comme Marbella ?<\/p>\n<p><strong>JPV: <\/strong>Pour \u00e9viter de futures contestations juridiques, il est essentiel d'assurer la compatibilit\u00e9 entre l'urbanisme et les exigences environnementales. \u00c0 Marbella en particulier, il convient d'accorder une attention particuli\u00e8re \u00e0 l'int\u00e9gration des habitations irr\u00e9guli\u00e8res sans imposer de charges excessives ou d'exigences de compensation. Nombre de ces maisons sont habit\u00e9es depuis des d\u00e9cennies et ont \u00e9t\u00e9 construites avec des permis de construire l\u00e9gitimes. La s\u00e9curit\u00e9 juridique et la bonne foi sont essentielles, en particulier pour les investisseurs et les propri\u00e9taires. Id\u00e9alement, une fois le nouveau plan mis en place, la diligence raisonnable devrait devenir l'exception plut\u00f4t que la r\u00e8gle.<\/p>\n<p><strong><em>DM: <\/em><\/strong>Ce serait le sc\u00e9nario id\u00e9al, Javier. Quelles le\u00e7ons peut-on tirer du pass\u00e9 pour \u00e9viter les d\u00e9convenues \u00e0 l'avenir ? <\/p>\n<p><strong>JPV: <\/strong>Tout d'abord, le plan doit d\u00e9finir une conception de la ville r\u00e9aliste et tourn\u00e9e vers l'avenir. L'erreur fondamentale a \u00e9t\u00e9 de laisser le d\u00e9veloppement urbain dicter la conception de la ville plut\u00f4t que l'inverse. Il est \u00e9galement essentiel de respecter les exigences environnementales, les \u00e9valuations environnementales strat\u00e9giques et les rapports sectoriels afin d'\u00e9viter les vides juridiques.<\/p>\n<p><strong><em>DM: <\/em><\/strong>Pour conclure, j'ai une derni\u00e8re question plus personnelle : comment voyez-vous l'avenir de l'urbanisme \u00e0 Marbella dans les 10 \u00e0 20 prochaines ann\u00e9es ?<\/p>\n<p><strong>JPV: <\/strong> Les tentatives de normalisation de l'urbanisme \u00e0 Marbella ont connu des \u00e9checs par le pass\u00e9, mais je crois qu'aujourd'hui nous disposons de tous les \u00e9l\u00e9ments n\u00e9cessaires. L'urbanisme doit contribuer \u00e0 la croissance durable de Marbella, en s'appuyant sur des professionnels exp\u00e9riment\u00e9s et des ressources exceptionnelles telles que des \u00e9tablissements d'enseignement et de soins de sant\u00e9. Je suis convaincu que Marbella est sur la bonne voie pour atteindre le mod\u00e8le de ville auquel nous aspirons.<\/p>\n<p><strong><em>DM: <\/em><\/strong> C'est encourageant. Merci beaucoup, Javier, pour vos commentaires. Ce fut un plaisir de vous recevoir chez Diana Morales Properties, et nous appr\u00e9cions l'opportunit\u00e9 de discuter d'un sujet aussi crucial avec un membre de l'un des cabinets d'avocats les plus r\u00e9put\u00e9s de Marbella. Nous vous remercions pour le temps que vous nous avez accord\u00e9.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Dans cet entretien, nous parlons de la situation de l&rsquo;urbanisme \u00e0 Marbella avec Javier P\u00e9rez de Vargas, avocat et membre de l&rsquo;un des cabinets les plus prestigieux de la Costa del Sol. Nous parlons non seulement du pass\u00e9 et du pr\u00e9sent du d\u00e9veloppement urbain de la ville, mais aussi de ses perspectives d&rsquo;avenir. 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