Marbella Real Estate Market Report 2016

Годовой отчёт о состоянии рынка недвижимости в Марбелье за 2016

Поделиться Pia Arrieta | Июл 25 2016

DM Properties совместно с компанией Knight Frank в течение многих лет публикуют отчеты о состоянии рынка недвижимости Марбельи, завоевывая репутацию как авторитетного источника информации о факторах, влияющих на региональный сектор недвижимости.

Marbella Real Estate Market Report 2016

В выпуске Обзора рынка DM Properties 2015 года был зафиксирован устойчивый рост на рынке недвижимости, который по сегодняшний день не претерпел изменений. Стимулируемая стабильным количеством туристов и растущим сектором недвижимости, Марбелья вновь возрождается за счет различных стартапов, начиная от ресторанов и баров и заканчивая фирмами, работающими в сфере информационных технологий, что придает городу энергии и энтузиазма.

Надо отметить, что существуют местные, национальные и международные факторы, которые задействованы в этом непростом экономическом цикле в фазе подъема, поэтому картина роста должна сопровождаться дополнительными данными. Несмотря на то, что в обозримом будущем мы можем ожидать дальнейший размеренный, идущий устойчивыми темпами подъем, важно знать и о тех силах, которые потенциально способны как сдерживать, так и далее стимулировать рост рынка.

Продажи и ценовые тенденции

После прохождения дна цикла в 2011 году, продажи недвижимости в Марбелье начинают систематически расти, год от года фиксируя увеличение прибыли, которая давно уже превысила двузначный показатель. Эта тенденция началась с Марбельи и распространилась за ее пределы, охватив как наиболее востребованные территории рядом с пляжем, так и наиболее отдаленные районы, которые начали застраивать в связи с предыдущим бумом. В начале это было обусловлено прохождением верхней точки рынка, с одной стороны, и наличием сильно заниженной низкорентабельной недвижимости, расположенной за пределами Марбельи, с другой стороны. По мере того как непроданный из-за финансового кризиса жилой фонд был постепенно реализован, фокус рынка переключился на новостройки, первые проекты которых были запущены в 2012 году и число которых растет до сих пор.

Несмотря на то, что восстановление рынка в главной степени происходило «сверху-вниз», он постепенно расширил свои границы за пределы премиум-сегмента, во многом зависящем от русских покупателей, и распространился на другой сектор, где преобладают объекты среднего и высокого уровня, привлекая денежные средства из таких стран, как Голландия, Бельгия, Франция, Великобритания, стран Среднего Востока, и, прежде всего, из Скандинавии, влекомой образом жизни и престижностью региона. Результатом явилось постепенное повышение цен на недвижимость (в докладе Knight Frank приводятся данные PIRI, Мирового Индекса Элитной Жилой Недвижимости, которые показывают повышение цен в Марбелье в 2015 году на 2%), что наиболее заметно применительно к новостройкам, объектам недвижимости и участкам земли, расположенным в лучших местах побережья и загородных клубах.

Продажа собственности в Марбелье, Бенаависе и Эстепоне, 2004-2015 г.г.

Год Бенаавис Эстепона Марбелья Итого
2004 353 882 4.779 6.014
2005 412 2.244 4.047 6.703
2006 650 1.788 4.432 6.870
2007 633 2.581 3.568 6.782
2008 438 1.721 2.116 4.275
2009 559 1.086 2.199 3.844
2010 422 1.154 2.389 3.965
2011 311 1.248 2.259 3.818
2012 593 1.490 2.519 4.602
2013 553 1.673 3.115 5.341
2014 708 2.109 3.982 6.799
2015 733 2.052 4.396 7.181

Источник: Министерство по объектам общественного значения

Что изменилось?

Рыночные условия, описанные до настоящего момента, в основном являются развитием тенденции, которая впервые проявилась в 2012 году, в самом начале восстановления рынка, и с тех пор набирающая обороты, но постановление Верховного Суда в ноябре 2015 года аннулировало положения 2010 года в отношении PGOU, Генерального Плана Городского Развития, что притормозило динамику недавно начавшегося роста.

Вновь появившаяся неопределенность охватила примерно 16000 объектов собственности в пределах муниципальных границ Марбельи, для которых должен быть определен правовой статус, а также должно быть определено, какие именно участки земли могут быть застроены, а какие нет. Несмотря на то, что первоначальная реакция и возникновение спорного вопроса планирования не сыграли в пользу Марбельи, спрос на недвижимость как покупателей, так и инвесторов остался практически без изменений.

Растущая популярность прилегающих территорий

Насущные вопросы городской застройки Марбельи послужили стимулом для роста таких муниципалитетов, как Бенаавис, Эстепона, Михас и Охен, которые один за другим встали на путь нового подъема, следуя за их более крупным всемирно известным соседом. Отсутствие земли в престижных районах Марбельи и естественное расширение города за свои пределы также указывает на повышение спроса на земли в соседних районах, Бенаависе и Эстепоне, где все еще есть место для будущего развития.

Существует и другой фактор, способствующий этому процессу. Большая часть значительных инвестиций в жилищное строительство, осуществляемая международными фондами, была сосредоточена в Эстепоне, Бенаависе и Михасе уже до того, как бомба PGOU поразила Марбелью в ноябре прошлого года. Можно было бы сказать, что очарование Марбельи распространяется на ее соседей по мере того, как Коста дель Соль становится все более сплоченной. Этот процесс привел к тому, что Марбелья, Бенаавис и Эстепона объединились под брендом «Золотой треугольник». Сегодня мы наблюдаем строительство не просто новых домов, но и средне- и высококлассных современных комплексов, которые хорошо продаются по высокой цене в таких популярных местах как Санта Клара, Нуэва Алькантара, Ла Алькерия, Новая Золотая Миля и западная береговая линия Эстепоны.

Портрет покупателя

Мы упоминали широкий спектр покупателей из разных стран мира, которые инвестируют в качество жизни Большой Марбельи, но присмотревшись повнимательнее, можно увидеть, что значительно сократилось число русских покупателей в верхнем сегменте, а ведь они доминировали на рынке в самый разгар рецессии. Это может показаться несущественным, но Марбелья также в большой степени является продуктом геополитических факторов в том смысле, что стимулирует состоятельных покупателей со Среднего Востока инвестировать в безопасную зону такую, как Коста дель Соль.

Рейтинг стран, чьи граждане приобретают недвижимость в андалусии

Рейтинг 2013 2014 2015
1 Великобритания Великобритания Великобритания
2 Швеция Швеция Швеция
3 Бельгия Бельгия Бельгия
4 Норвегия Россия Франция
5 Россия Норвегия Германия
6 Франция Франция Норвегия
7 Германия Германия Морокко
8 Дания Морокко Голландия
Иностранцы 12,35% 15,24% 15,40%
Граждане Испании 87,65% 84,76% 84,60%

На рынке доминируют объекты собственности в ценовой категории от 1 миллиона евро до 5 миллионов евро. Иногда в регионе совершаются сделки дороже 5 миллионов евро. Численность британских покупателей снизилась в условиях неопределенности, связанной с дебатами по Brexit, но давняя любовь Великобритании и Южной Испании остается по-прежнему сильной.

В соответствии с международными тенденциями, большинство покупателей недвижимости на Коста дель Соль интересуется домами, построенными в современном стиле. Их можно охарактеризовать как апартаменты или виллы, выполненные в элегантной белой архитектуре, с оконными проемами от пола до потолка, открытой планировкой, которая включает в себя современную кухню и использование последних тенденций в оформлении ванных комнат и террас. Если говорить о виллах, то здесь наблюдается тенденция спроса в сторону большей компактности и легкости в обслуживании.

Общий план

С точки зрения инвестиций и девелопмента, движение происходит в сторону крупных проектов с уменьшением количества индивидуальных заказов, которые были популярны на ранних стадиях ожившего строительства. Крупные предприятия вышли на первый план и вновь могут рассчитывать на участие крупных банков. Эта тенденция, которую мы наблюдали и ранее, подтверждает текущий цикл роста и даже его переход от возрождающегося рынка к более зрелой фазе с хорошим балансом между покупателем и продавцом. Переход от «рынка покупателя» к «рынку продавца» проявится в ближайшие годы в престижных районах и станет следующим шагом для развития рынка недвижимости Марбельи, при условии сохранения прежних темпов роста.

Недвижимость снова в моде среди состоятельных людей из разных стран как способ вложения средств. Предыдущие процветающие рынки такие, как Лондон, Нью-Йорк, Гонконг и Швейцария находятся в состоянии торможения. Такие регионы, как наш, выигрывают не только от его очарования и качества жизни, но также и по причине того, что местная недвижимость по-прежнему имеет хорошее соотношение цены и качества, а также обладает потенциалом для роста капитала.


  • Поделиться данной статьей