Вот несколько советов, которые помогут Вам в процессе разработки предложения и в покупке недвижимости, которую Вы хотели бы приобрести.
Если Вы покупаете недвижимость в новом здании или новостройке, Вам придется платить цену, которая была указанa в прейскуранте застройщика. Вы можете получить скидку, если покупаете сразу несколько квартир на ранней стадии строительства, но даже это будет зависеть от правил застройщика. Ваш агент по недвижимости может проконсультировать Вас по этому вопросу.
Будьте готовы платить за обновления или изменения, если Вы их потребовали. Строитель представит расценки на эти дополнительные услуги и будет рассчитывать на их оплату в полном объеме. Вместе с прейскурантoм Вам дадут условия оплаты. Обычно оплата производится в период строительства, а окончательный расчет — по завершении строительства, когда недвижимость становится Вашим имуществом. Возможны варианты, и некоторые застройщики могут запросить больший авансовый платеж или разбить платежи на более многочисленные стадии. Кто-то из них согласится согласовать платежи с Вашей финансовой ситуацией. Ваш агент по недвижимости может Вам помочь договориться о выгодных условиях.
При покупке недвижимости у частного владельца, процесс может оказаться другим.
Как только Вы нашли подходящую недвижимость, Вы должны зарезервировать ее через соглашение, которое является юридически обязательным документом между покупателем и продавцом. Первым шагом является предложение о покупке, которое Вы передаете через агентa. Желательно, чтобы это предложение было в письменном виде и многие агенты предлагают вместе с предложением передать небольшую сумму (от 6.000 до 20.000 евро), чтобы показать владельцу, что Вы — серьезный покупатель. Ваш агент положит деньги на специальный депозитный счет клиента, где он пролежит в течение нескольких дней (обычно пару недель), пока Вы не подпишите частный контракт.
В случае если предложение не будет принято, переговоры прерываются, и депозит будет Вам возвращен. Письмо с предложением о покупке должно включать предлагаемую цену, период действия предложения с точными датами ограничения, предлагаемые условия и сроки оплаты, а также наличие каких либо особых условий. Если предложение включает пункт особых условий или требований, то договор будет действовать только в случае, если эти условия будут соблюдены. Такие условия могут быть включены как в само предложение, так и во встречное предложение (или в оба предложения).
Условия могут быть разнообразны — например, покупка собственности будет произведена только в случае, если в квартире сделан ремонт, или только в случае получения ипотечного кредита, или при включении мебели и т.д. Продавец решает, принять ли ему Ваше предложение, отклонить или выдвинуть встречное предложение.
Как только предложение принято, следующим шагом является составление частного договора, в момент подписания которого выплачивается не менее 10% от стоимости недвижимости. Oбычно завершение продажи состоится в течение 30-45 дней с момента подписания договора. Несколько рекомендаций покупателю: постарайтесь сделать свое предложение разумным, так как вполне вероятно, что продавец не ответит на предложение, если оно покажется ему слишком низким. Кроме того, он может не принять Вас всерьез как покупателя и откажется представить Вам встречное предложение. Узнайте, какова реальная стоимость недвижимости, а также были ли случаи, когда продавец отказался от других предложений.
Не делайте очень низкую ставку, если Вы не уверены, что продавец в этом заинтересован. Если продавец присутствует во время посещения собственности, не высказывайте Ваше личное мнение о недвижимости. Убедитесь, что Вы знаете, какие именно детали входят в продажу, например, мебель и бытовая техника. Традиционно все детали недвижимости, которые являются постоянными вложениями, включаются в стоимость квартиры, но потрудитесь уточнить, что они входят в цену. Другие предметы, как статуи, лампы или люстры, картины и личные вещи, бывают, как правило, исключены. Избегайте дискуссий насчет мебели — она, скорее всего не имеет реального значения для Вас, в то время как для продавца она может представлять эмоциональную ценность. Мы нередко становились свидетелями проваленной сделки именно по этой причине.
Уточните, кто именно будет платить муниципальный налог (plusvalia). Хотя по закону это налог должен быть оплачен продавцом, нередко именно покупатель оплачивает его, особенно в случае покупки квартиры. Позвольте своему агенту вести переговоры. По возможности, наймите адвоката, который говорит на Вашем языке. Адвокат проверит земельный кадастр, чтобы убедиться в том, что имущество оформляются должным образом, и подготовит личный контракт, а также передаточный акт.
Если имеется ипотека то, как правило, она должна быть либо окуплена, либо отменена, до подписания документов или при подписании передаточного акта/купчей перед нотариусом. Несколько рекомендаций продавцу: постарайтесь установить реалистичную цену на Ваш дом и решите для себя, насколько Вы готовы согласиться, а также как долго Вы готовы ждать. Лучше всего определить разумную цену с самого начала. Избегайте эмоциональных реакций и не обижайтесь, если предложение покажется слишком низким. Вы всегда можете отказаться. Рассмотрите все пункты, сроки и условия предложения, прежде чем принимать какие-либо решения.
Сделайте наилучшее встречное предложение. Избегайте спорить на тему неважных вопросов и, особенно насчет оборудования и прилагаемых элементов, которые обычно включаются в цену при продаже. Постарайтесь идти на уступки покупателю, когда дело касается сроков переезда в собственность.
Диана Моралес