Warum dominieren Gebrauchtimmobilien nach wie vor den Markt?

In jedem dynamischen Immobilienmarkt haben Käufer die Wahl zwischen zwei Arten von Immobilien: Neubauten (im Bau) und Gebrauchtimmobilien (bestehende Immobilien). Viele Menschen fragen sich, welche Option die beste ist, welche das beste Preis-Leistungs-Verhältnis bietet und warum Gebrauchtimmobilien den Markt dominieren. Um es klar zu sagen: Obwohl moderne Neubauten sehr begehrt und gefragt sind, besteht der Großteil der in Spanien gekauften und verkauften Immobilien, wie in den meisten Ländern, aus bestehenden Wiederverkäufen.

Die Attraktivität von Neubauten

Neue Immobilien sind in der Regel sowohl in großen städtischen Zentren wie Madrid, dessen neue Vororte mit dem Bau neuer Häuser wachsen, als auch in luxuriösen Urlaubsorten wie der Costa del Sol am begehrtesten. Das liegt daran, dass sie eine Reihe klarer Vorteile bieten:

• Sie sind neu, und als erster Bewohner ziehen Sie in ein frisches Haus ein, das Sie nach Ihrem Geschmack und Ihren Lebensgewohnheiten gestalten können.
• Sie verfügen über die neueste Technologie, modernes Design und modernen Wohnkomfort.
• Sie können oft individuell gestaltet werden, wenn Sie sie vom Plan weg kaufen.
• Neue Immobilien sind am energieeffizientesten und in der Regel nachhaltiger gebaut und verfügen tendenziell über mehr Lifestyle-Ausstattungsmerkmale wie Spas und Fitnessstudios.
• Die offenen Grundrisse, modernen Materialien und die Einrichtung entsprechen dem zeitgenössischen Geschmack.

Marktanteile

Trotzdem entfallen nur etwa 20 % der Immobilientransaktionen in Spanien auf Neubauten, ein überraschend geringer Anteil und ein deutlicher Rückgang gegenüber dem Bauboom der 2000er Jahre.
(Quelle: Caixabank)

Anteil von Neubauten und Weiterverkäufen in Spanien

Es ist ein deutlicher und ziemlich dramatischer Rückgang des Marktanteils von Neubauten gegenüber Wiederverkäufen zu beobachten, der zum Teil auf einen übertriebenen Anteil während des Baubooms der 2000er Jahre bis zur Finanzkrise, den Mangel an Neubauten in der Zeit nach der Rezession und die allmähliche Erholung des Marktanteils von Neubauten bis zum heutigen Zeitpunkt zurückzuführen ist.

Neubauten verzeichnen ein allmähliches, aber kontinuierliches Comeback. In den ersten acht Monaten des Jahres 2025 stieg die Zahl der in Spanien verkauften Neubauimmobilien im Vergleich zum gleichen Zeitraum des Jahres 2024 real um 7,7 %, während die Wiederverkäufe um 3,1 % zurückgingen, was zu einem Marktanteil von Neubauten von 20,3 % führte – gegenüber 19,1 % im Jahr 2024. (Quelle: Tinsa).

Warum Wiederverkäufe den Markt dominieren

Warum dominieren Wiederverkäufe den Markt, wenn Neubauten so beliebt sind? Abgesehen davon, dass Wiederverkäufe ihre eigenen Vorteile bieten, hängt der begrenzte Einfluss von Neubauten auf den spanischen Immobilienmarkt direkt mit ihrem begrenzten Angebot zusammen. Mit anderen Worten: Obwohl der Bau neuer Immobilien in den letzten Jahren zugenommen hat, kann er immer noch nur einen relativ kleinen Prozentsatz der Gesamtnachfrage befriedigen.

Dies liegt auch daran, dass neue Projekte tendenziell eher boutiqueartig, gehoben und kleiner sind als während des Immobilienbooms der 2000er Jahre, als die Banken noch die Finanzierung übernahmen. Da Bauträger nun Finanzierungen von privaten Kreditgebern einholen müssen, sind die Projekte tendenziell kleiner, da die Risikobereitschaft zurückgegangen ist und sich der Schwerpunkt der Nachfrage auf kleinere, luxuriösere Immobilienprojekte verlagert hat.

Vorteile von Wiederverkäufen

• Ältere Immobilien befinden sich oft in den besten Lagen
• Sie bieten in der Regel ein besseres Preis-Leistungs-Verhältnis, d. h. Sie bekommen mehr Wohnraum für Ihr Geld
• Wiederverkaufsobjekte sind in der Regel größer und bieten Renovierungs- und Investitionspotenzial

Preisentwicklung

Einer der wichtigsten Faktoren, der Neubau- und Wiederverkaufsobjekte unterscheidet, ist der Preis, wobei erstere einen schnelleren Preisanstieg verzeichnen. Im vergangenen Jahr stieg der Preis für Neubauten nominal um 7,6 %, verglichen mit 4 % für Wiederverkaufsobjekte. (Quelle: Idealista).

In Marbella beispielsweise liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Neubauten bei 4.130 € und damit 36 % über dem Preis für Wiederverkäufe. Der Grund für diese Diskrepanz liegt natürlich im Preisdruck, der durch das Überangebot an Nachfrage auf Neubauten ausgeübt wird, aber auch in den hohen Grundstücks- und Baukosten sowie dem höheren technologischen Standard und den besseren Ausstattungsmerkmalen. (Quelle: Tinsa).

Estimated costs and taxes in the purchase of a resale residential property priced at 1.000.000€

Estimated costs and taxes in the purchase of a new build residential property priced at 1,000,000€ directly from the developer

The wide range in notary and registry fees is due to factors such as the property price, the length and complexity of the deed, and whether a mortgage is registered.

Although highly advisable, hiring a lawyer to purchase a property is not mandatory in Spain, and legal fees may vary depending on factors such as the property’s value and the complexity of the transaction.

Zusammenfassung

Während die Nachfrage nach modernen Neubauten hoch ist, ist das Angebot begrenzt, und viele Käufer fühlen sich von dem besseren Preis-Leistungs-Verhältnis, dem Platzangebot, dem Charme und auch der guten Lage von Wiederverkaufsimmobilien angezogen. Darüber hinaus bieten sie Spielraum für Preisverhandlungen und Renovierungspotenzial, was sie für viele zu einer guten Investition macht.

Während also knapp 80 % der Käufer sich für Wiederverkaufsimmobilien entscheiden, fast schon aus Mangel an Alternativen, gibt es auch viele Gründe, warum eine Bestandsimmobilie die beste Option sein kann. Es hängt alles davon ab, ob Sie bereit sind, einen Aufpreis für das Gefühl eines neuen, frischen Zuhauses, zeitgemäßes Design, moderne Technologie und Ausstattung zu zahlen, oder ob Sie mehr Platz, architektonischen Charme und ein gutes Preis-Leistungs-Verhältnis bevorzugen.

Pia Arrieta, 27 Okt. 2025 - Wissen