Pourquoi les biens immobiliers d’occasion continuent-ils de dominer le marché ?

Sur tout marché immobilier dynamique, les acheteurs ont le choix entre deux types de biens : les constructions neuves (en cours de construction) et les biens d'occasion (existants). Beaucoup de gens se demandent quelle est la meilleure option, laquelle offre le meilleur rapport qualité-prix et pourquoi les biens d'occasion ont tendance à dominer le marché. Pour être clair, si les maisons modernes neuves sont très prisées et très demandées, la plupart des biens achetés et vendus en Espagne, comme dans la plupart des pays, sont des biens existants.

L'attrait des maisons neuves

Les biens neufs ont tendance à être les plus prisés dans les grands centres urbains tels que Madrid, dont les nouvelles banlieues s'étendent avec la construction de nouvelles maisons, et dans les destinations touristiques de luxe telles que la Costa del Sol. En effet, elles offrent un certain nombre d'avantages évidents:

• Elles sont neuves et, en tant que premier occupant, vous emménagez dans une maison toute neuve, prête à être décorée selon vos goûts et votre style de vie.
• Elles sont équipées des dernières technologies, d'un design moderne et de tout le confort nécessaire.
• Elles peuvent souvent être personnalisées si vous les achetez sur plan
• Les nouvelles propriétés sont les plus efficaces sur le plan énergétique et généralement construites de manière plus durable, et elles ont tendance à offrir davantage de fonctionnalités liées au style de vie, telles que des spas et des salles de sport.
• Les agencements ouverts, les matériaux modernes et la décoration correspondent aux goûts contemporains.

Proportions du marché

Malgré cela, seulement environ 20 % des transactions immobilières en Espagne concernent des maisons neuves, une proportion étonnamment faible et en baisse considérable par rapport au boom de la construction des années 2000.(Source: Caixabank)

Année Nouvelles constructions Reventes

On observe une baisse nette et assez spectaculaire de la part de marché des logements neufs par rapport aux logements anciens, due en partie à une proportion exagérée pendant le boom de la construction des années 2000 qui a précédé la crise financière, à la pénurie de nouvelles constructions après la récession et à la reprise progressive de la part de marché des logements neufs jusqu'à aujourd'hui.

Les constructions neuves enregistrent un retour progressif mais continu. Au cours des huit premiers mois de 2025, le nombre de propriétés neuves vendues en Espagne a augmenté de 7,7 % en termes réels par rapport à la même période en 2024, tandis que les reventes ont baissé de 3,1 %, ce qui a porté la part de marché des constructions neuves à 20,3 %, contre 19,1 % en 2024. (Source: Tinsa).

Pourquoi les reventes dominent-elles le marché

Alors pourquoi les reventes dominent-elles le marché si les constructions neuves sont si populaires ? Outre le fait que les propriétés en revente présentent leurs propres avantages, l'impact limité des constructions neuves sur le marché immobilier espagnol est directement lié à leur offre restreinte. En d'autres termes, bien que la construction de nouvelles propriétés ait augmenté ces dernières années, elle ne peut toujours satisfaire qu'un pourcentage relativement faible de la demande globale.

Cela s'explique également par le fait que les nouveaux projets ont tendance à être plus haut de gamme et plus petits qu'au cours du boom immobilier des années 2000, lorsque les banques fournissaient encore le financement. Maintenant que les promoteurs doivent se tourner vers des prêteurs privés pour obtenir des financements, les projets ont tendance à être plus modestes, car l'appétit pour le risque a diminué et la demande s'est orientée vers des programmes immobiliers plus petits et plus luxueux.

Avantages des biens en revente

• Les biens anciens occupent souvent les meilleurs emplacements
• Elles offrent généralement un meilleur rapport qualité-prix, ce qui signifie que vous obtenez plus pour votre argent
• Les propriétés en revente ont tendance à être plus grandes et offrent un potentiel de rénovation et d'investissement

Tendances des prix

L'un des principaux facteurs qui différencient les propriétés neuves et les propriétés en revente est le prix, les premières connaissant des hausses de prix plus rapides. Au cours de l'année dernière, le prix des constructions neuves a augmenté de 7,6 % en termes nominaux, contre 4 % pour les reventes. (Source: Idealista).

À Marbella, par exemple, le prix moyen au mètre carré est de 4 130 € pour les constructions neuves, soit 36 % de plus que pour les propriétés en revente. Cette divergence s'explique bien sûr par la pression exercée sur les prix des logements neufs par l'excès de la demande par rapport à l'offre, mais aussi par le coût élevé des terrains et de la construction, ainsi que par le niveau plus élevé de technologie et d'équipements dont ils sont dotés. (Source: Tinsa).

Estimated costs and taxes in the purchase of a resale residential property priced at 1.000.000€

Estimated costs and taxes in the purchase of a new build residential property priced at 1,000,000€ directly from the developer

The wide range in notary and registry fees is due to factors such as the property price, the length and complexity of the deed, and whether a mortgage is registered.

Although highly advisable, hiring a lawyer to purchase a property is not mandatory in Spain, and legal fees may vary depending on factors such as the property’s value and the complexity of the transaction.

En résumé

Si la demande de logements neufs modernes est élevée, l'offre est limitée et de nombreux acheteurs sont attirés par le meilleur rapport qualité-prix, l'espace, le charme et l'emplacement idéal des biens en revente. De plus, ceux-ci offrent une marge de négociation sur le prix et un potentiel de rénovation, ce qui en fait un bon investissement pour beaucoup.

Ainsi, si près de 80 % des acheteurs choisissent des biens en revente, presque par manque d'alternatives, il existe également de nombreuses raisons pour lesquelles un bien existant peut être la meilleure option. Tout dépend si vous êtes prêt à payer un supplément pour bénéficier d'une maison neuve, d'un design contemporain, d'une technologie et d'équipements modernes, ou si vous préférez plus d'espace, le charme architectural et un bon rapport qualité-prix.

Pia Arrieta, 27 Oct 2025 - Analyses