¿Por qué las propiedades de segunda mano siguen dominando el mercado?

En cualquier mercado inmobiliario dinámico, los compradores se mueven entre dos opciones: viviendas de nueva construcción y propiedades de segunda mano. La duda es recurrente: ¿cuál es la mejor elección? ¿Por qué, pese al atractivo de la obra nueva, las reventas siguen marcando el ritmo en España?

El atractivo de la obra nueva

Las promociones recién construidas concentran la atención tanto en grandes ciudades como Madrid, donde la expansión urbana empuja nuevas zonas residenciales, como en destinos turísticos de alto nivel, entre ellos la Costa del Sol. Sus ventajas son evidentes:

• Estrenar vivienda y adaptarla a los gustos personales.
• Disfrutar de tecnología, diseño y servicios modernos.
• Personalizar acabados si se compra sobre plano.
• Acceder a mejores estándares de eficiencia energética y sostenibilidad.
• Contar con espacios abiertos y distribuciones adaptadas a la vida actual.

Una cuota más baja de lo esperado

Sin embargo, las cifras muestran otra realidad. Solo en torno al 20 % de las transacciones corresponden a obra nueva, lejos del boom de principios de los 2000.

Proporción de obra nueva y reventa en España

El ajuste tiene explicación. Tras el exceso constructivo que desembocó en la crisis financiera, la oferta se redujo drásticamente. En los últimos años, la cuota de obra nueva ha mejorado, pero sigue limitada. De hecho, entre enero y agosto de 2025 las ventas de obra nueva crecieron un 7,7 %, mientras que las reventas cayeron un 3,1 %. Aun así, la obra nueva solo representó el 20,3 % del total. (Fuente: Tinsa).

Por qué manda la segunda mano

El principal factor es la escasez de oferta. La promoción actual es más reducida, exclusiva y costosa, con proyectos de menor escala frente a los macrodesarrollos de hace dos décadas. La financiación privada ha sustituido a la bancaria, lo que limita el tamaño y alcance de las promociones.

Pero hay también ventajas propias de las reventas:

• Ocupan las mejores ubicaciones.
• Ofrecen más metros cuadrados por el mismo presupuesto.
• Suelen ser más amplias y permiten reformas con potencial de inversión.

Diferencias de precio

La obra nueva es, además, más cara y con un ritmo de revalorización mayor. En el último año, subió un 7,6 %, frente al 4 % de la segunda mano (Fuente: Idealista).
En Marbella, el precio medio del metro cuadrado en obra nueva alcanza los 4.130 €, un 36 % por encima de las viviendas de segunda mano. El diferencial responde a la falta de oferta, a los mayores costes de suelo y construcción, y a las prestaciones tecnológicas y de confort que incorporan estas viviendas. (Fuente: Tinsa).

Gastos orientativos en la compraventa de una vivienda residencial de segunda mano con precio de compra de 1.000.000€

Gastos orientativos en la compraventa de una vivienda residencial de obra nueva directa de promotor con precio de compra de 1.000.000€

El rango de costes de notaría y registro se debe a factores como el precio de la propiedad, la extensión y complejidad de la escritura, y si se inscribe o no una hipoteca.

Aunque muy recomendable, la intervención de un abogado en una compraventa inmobiliaria no es obligatoria en España, y los honorarios varían según la complejidad de la operación.

Conclusión

La demanda de obra nueva existe y es fuerte, pero no logra cubrir la necesidad total del mercado. Por eso, casi ocho de cada diez compradores optan por viviendas de segunda mano. No siempre por falta de alternativas: también por su mejor relación calidad-precio, su tamaño, su ubicación o el atractivo de poder reformarlas.

La elección, en última instancia, depende de las prioridades: pagar un extra por estrenar y disfrutar de lo último en diseño y tecnología, o apostar por más espacio, ubicación consolidada y posibilidades de inversión.

Pia Arrieta, 27 Oct 2025 - Informes