Actualización sobre los cambios fiscales propuestos para compradores de propiedades no residentes en la UE en España

El pasado 22 de mayo de 2025, el Grupo Parlamentario Socialista (PSOE) presentó formalmente en el Congreso de los Diputados la proposición de ley —anunciada a principios de este año por el Presidente del Gobierno en un foro inmobiliario— que introduce una serie de medidas fiscales que ya han generado preocupación en el sector inmobiliario, si bien es importante destacar que se trata de una propuesta en fase inicial del proceso legislativo y que aún no ha sido aprobada.

Principales medidas propuestas

1. Nuevo impuesto del 100 % sobre la adquisición de inmuebles por personas físicas o jurídicas no residentes en la UE

Uno de los aspectos más controvertidos es la creación del denominado “Impuesto Complementario Estatal sobre la Transmisión de Bienes Inmuebles a no Residentes en la Unión Europea”.

Este impuesto se aplicaría a:

• La transmisión onerosa de bienes inmuebles situados en territorio español (se excluirían las primeras transmisiones de obra nueva sujetas a IVA).
• La constitución o cesión de derechos reales sobre dichos inmuebles (excepto los derechos de garantía, como hipotecas).
• Los sujetos pasivos serían las personas físicas o jurídicas no residentes en la Unión Europea. La base imponible sería el precio de transmisión (o el valor de referencia, si éste fuese superior), aplicando un tipo impositivo del    100 %.

Ejemplo: Si esta ley fuera aprobada, un residente fuera de la UE que adquiriera una vivienda de reventa en Andalucía por un precio de 1.000.000 € pagaría 70.000 € en concepto de ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales), más 930.000 € adicionales en concepto del nuevo impuesto estatal —duplicando de facto el coste de la operación.

2. Aplicación de IVA a los arrendamientos turísticos

Actualmente, los arrendamientos turísticos de corta duración están exentos de IVA, salvo que se presten servicios adicionales propios de la industria hotelera.

Con la nueva propuesta, todos los arrendamientos de menos de 30 noches, situados en municipios con una población igual o superior a 10.000 habitantes, estarían sujetos a un IVA del 21 %, con independencia de que se presten o no servicios adicionales.

3. Incremento del gravamen sobre la imputación de renta por el uso de segundas residencias

Las segundas residencias no arrendadas están actualmente sujetas a una imputación de renta anual basada en un porcentaje del valor catastral (generalmente el 1,1 % o el 2 %).

La nueva proposición introduce una escala progresiva:

Hasta 100.000 € de valor catastral: 1,1 %

De 100.000 € a 500.000 €: 1,5 %

De 500.000 € a 1.000.000 €: 2 %

Más de 1.000.000 €: 3 %

La base imponible resultante se gravaría posteriormente al 19 % en el caso de residentes en la UE, y al 24 % en el caso de no residentes en la UE.

Por ejemplo, si un propietario no residente en la UE posee en España dos viviendas no arrendadas: Una con un valor catastral de 400.000 € y otra con un valor catastral de 700.000 €, el valor catastral total sería de 1.100.000 €.

Aplicando la escala:

Primeros 100.000 € → 1,1 % = 1.100 €

De 100.000 € a 500.000 € → 1,5 % = 6.000 €

De 500.000 € a 1.000.000 € → 2 % = 10.000 €

Exceso sobre 1.000.000 € (100.000 €) → 3 % = 3.000 €

Base imponible total: 1.100 € + 6.000 € + 10.000 € + 3.000 € = 20.100 €.

Como no residente en la UE, a esta base se aplicaría el tipo del 24 %, resultando en un impuesto anual de: 20.100 € × 24 % = 4.824 €.

4. Otras medidas

La propuesta también contempla incentivos fiscales para fomentar el alquiler de larga duración.

Consideraciones jurídicas y económicas

Es fundamental subrayar que, a día de hoy, esta proposición de ley es únicamente un proyecto que aún no ha sido aprobado por el Congreso ni ratificado por el Senado, y son muchos los expertos que consideran improbable su aprobación en los términos actuales.

Tal y como han señalado diversos análisis jurídicos del sector —incluido el elaborado por Pérez de Vargas Abogados, despacho asesor de la asociación LPA (Leading Property Agents of Spain)— el impuesto del 100 % sobre la adquisición de inmuebles por parte de ciudadanos no comunitarios podría ser considerado inconstitucional, confiscatorio y discriminatorio.

Asimismo, numerosos profesionales del sector inmobiliario, como se debatió recientemente en el foro organizado por LPA, consideran que esta propuesta gubernamental no resolvería los problemas de fondo en materia de acceso a la vivienda y precios de los alquileres de larga temporada, los cuales podrían abordarse de manera más eficaz mediante otras políticas.

Desde DM Properties, seguiremos atentos a la evolución de este proceso legislativo y mantendremos informados a nuestros clientes sobre cualquier novedad.

Pia Arrieta, 05 Jun 2025 - Noticias