Comprar una propiedad en Marbella

Asesoría experta y acceso a las mejores propiedades en Marbella, Benahavís y Estepona

Buscar una propiedad en Marbella puede ser una experiencia estresante, debido a la falta de una base de datos completa y exhaustiva de todas las propiedades que están en el mercado o las leyes que regulan el sector, a diferencia de otros países.

Habiendo pasado por el proceso de compra a nivel personal, sabemos la importancia de trabajar con un agente inmobiliario de confianza, con un estricto código de conducta y acceso a una importante base de datos de propiedades para garantizar que el proceso de compra sea lo más fluido y transparente posible, así como tener acceso a la mayor cantidad de propiedades en venta que cumplan con los requisitos de cada uno.

Nuestra empresa ya tiene una gran cartera de propiedades tanto de reventa como de nueva propiedad, pero también podemos buscar en las bases de datos de cientos de agentes inmobiliarios en Marbella mediante el uso de varios sistemas MLS compartidos. Además, como miembro fundador de Leading Property Agents (una asociación de agentes inmobiliarios de Marbella que comparten un código de conducta y ética y que trabajan para regular el sector inmobiliario en España), tenemos acceso exclusivo a las propiedades ofrecidas por otros miembros.

Nuestro equipo de ventas está formado por personas con un gran conocimiento del mercado inmobiliario de Marbella para garantizar que esté guiado y asesorado de la mejor forma posible en sus inversiones inmobiliarias, así como en su mudanza a nuestra zona.

La combinación de todo lo anterior nos permite ofrecer una experiencia sin igual y acceso a la mayoría de las propiedades en venta en las áreas de Marbella, Benahavis y Estepona. Nos encanta trabajar exclusivamente para nuestros clientes y guiarlos durante todo el proceso de compra y establecer una nueva dirección en Marbella, ya sea de temporada o permanente.

Aquí hay algunos consejos que lo ayudarán a guiarlo a través del proceso de hacer una oferta, el proceso de compra desde la oferta hasta la finalización, así como los impuestos que tendrá que pagar al comprar/poseer una propiedad en Marbella.

Una guía completa para comprar una propiedad en Marbella

1. Hacer una oferta

Si está considerando una propiedad en un nuevo edificio o desarrollo, se le proporcionará la lista de precios, así como las condiciones de pago. Es habitual que el pago se distribuya durante el período de construcción y que el pago final se realice al finalizar el edificio y tomar posesión de su propiedad. Aquí puede haber diferencias y algunos proveedores pueden pedir un pago inicial mayor o más pagos por etapas que otros. Algunos también estarán preparados para modificar estos pagos por etapas para adaptarse a sus finanzas. Nuevamente, aquí es donde su agente puede ayudarlo y negociar los mejores términos si es posible.

Sin embargo, al hacer una oferta para comprar una propiedad de un propietario privado, el proceso puede ser diferente. Una vez que haya encontrado la propiedad que le gusta, debe asegurarla a través de un acuerdo legalmente vinculante entre el comprador y el vendedor.

El primer paso es que haga una oferta de compra por escrito a través de su agente. Es recomendable que esta oferta esté respaldada por un depósito de alrededor de 6.000 € a 20.000 € para demostrarle al propietario que es un cliente serio. Este depósito será retenido por el agente en una cuenta especial de cliente durante los próximos días, generalmente un par de semanas, hasta que se firme el contrato privado. Si no se acepta la oferta y finalizan las negociaciones, se le devolverá el depósito.

La carta de oferta debe incluir:

• El precio ofrecido
• La duración de la oferta con un límite de tiempo
• Los términos de pago propuestos y el tiempo de finalización
• Lo que se ha de incluir en la venta y si está sujeta a alguna contingencia. Una contingencia es una oferta con una condición o requisito adjunto, y el acuerdo solamente tendrá lugar si se cumple la contingencia. A veces hay contingencias con la oferta, la contraoferta o ambas. Algunas de estas contingencias pueden ser que comprará la propiedad sujeta a que se realicen algunas reparaciones o a la aprobación de su solicitud de hipoteca, por ejemplo, o la inclusión de algunos muebles, etc.

El vendedor puede decidir aceptar su oferta, hacerle una contraoferta o rechazarla. Una vez que se acepta la oferta, el siguiente paso es redactar un contrato privado y al firmarlo se paga un mínimo del 10 % del precio menos el monto pagado con la oferta. Es habitual que la finalización de la venta se produzca en un plazo de 30-45 días.

Como comprador, use las siguientes pautas:

Haga una oferta razonable, es probable que el vendedor no responda si la oferta es demasiado baja. Además, es posible que no lo tomen en serio y se muestren reacios a hacerle una contraoferta. Averigüe cuál es el valor real y si el vendedor ha rechazado otras ofertas. No haga una oferta mínima a menos que sepa que el vendedor está abierto a ellas. Si el vendedor está presente durante sus visitas a la propiedad, evite dar su opinión personal sobre la propiedad.

Asegúrese de comprender todos los artículos incluidos en la venta, por ejemplo, muebles y accesorios. Aunque es costumbre que se incluyan artículos que son adjuntos permanentes, asegúrese de que sean parte de la venta. Sin embargo, si hay algunos artículos especiales, como una estatua, una lámpara o un candelabro, cuadros y artículos personales, normalmente se excluirán. Evite las discusiones sobre un mueble, que puede no tener un valor real para usted, pero es valioso para el vendedor porque tiene un valor emocional. A menudo hemos visto fallas en las ventas debido a esto. Deje que su agente haga la negociación.

También es recomendable utilizar un abogado que hable su idioma. El abogado comprobará el registro de la propiedad para asegurarse de que la propiedad está correctamente registrada y no hay cargas ni gravámenes, preparará el contrato privado y también las escrituras públicas de compraventa. Si hay hipoteca es costumbre que esta se liquide y cancele antes o al finalizar al firmar las escrituras públicas ante notario.

2. El proceso de compra: desde la oferta hasta la finalización

Una vez elegida la propiedad, se ha hecho una oferta y aceptado por el vendedor y se acuerdan los términos de la compraventa:

1. Se paga un depósito de reserva para retirar la propiedad del mercado. La reserva suele ser el 1 % del precio de venta pactado.
2. Se fija una fecha para la firma del contrato privado de compraventa entre las partes, en cuyo momento se acostumbra a pagar el 10 % del precio de venta pactado.
3. La formalización de la escritura de compraventa (escritura pública) debe ser firmada por ambas partes ante un notario español. La tarea del notario es certificar esta escritura de compraventa como documento público registrado.

N.I.E. (Número de Identificación para Extranjeros)

Cualquier comprador que no sea de nacionalidad española deberá obtener un “NIE” de la Policía Local. Este número es obligatorio para cualquier operación inmobiliaria (compra, venta, suministros, seguros, etc.).

Permisos de residencia

No es necesario tener un permiso de residencia para comprar una propiedad en España, a menos que tenga previsto vivir en España durante más de 183 días naturales al año. En ese caso, deberá solicitar la residencia fiscal en España. Los ciudadanos extracomunitarios que deseen residir permanentemente en España deben obtener un visado en el Consulado español de su país de origen. Con este visado podrán solicitar un permiso de residencia.

Visa de Oro

Para atraer inversiones a España, el gobierno tomó la decisión en 2013 de otorgar un permiso de residencia válido por 2 años (ampliado a 5 años en 2015 e incluyendo permiso para trabajar en el país) y una vía hacia la ciudadanía a largo plazo, para todos aquellos dispuestos a invertir al menos 500.000 euros en propiedades españolas. Las alternativas a la inversión inmobiliaria incluyen depositar 1 millón de euros en una cuenta bancaria española, invertir en acciones de empresas españolas por el mismo importe o 2 millones de euros en deuda pública española, o crear un proyecto en el país que genere empleo.

Se puede renovar indefinidamente mientras se mantenga la inversión. Durante un año, el inversor podrá residir o no en España, sin perjuicio de su visado de residencia. Para mantener y renovar este visado, el solicitante deberá entrar en territorio español al menos una vez al año.

3. Costos de compra / Impuestos

En general, los impuestos, honorarios legales y gastos directamente relacionados con la compra de una propiedad residencial terminada ascienden a aproximadamente el 10 % del precio de venta.

Nuevas propiedades compradas directamente de un desarrollador o constructor: No se paga impuesto de transferencia, pero sí un IVA del 10 % del valor de venta, más un impuesto de timbre del 1,2 %. Sin embargo, en los locales comerciales y algunos garajes, no anexos a una vivienda y terrenos comprados directamente a un promotor o constructor, el IVA es del 21 % más el 1,2 % de timbre fiscal.

Viviendas de segunda mano: Existe un Impuesto de Transmisiones Patrimoniales que se fija en el 7 % del valor de referencia* de la propiedad para todas las transacciones inmobiliarias que se produzcan después del 28/4/21.

*Valor de referencia para el cálculo del impuesto de transferencias:

La base imponible es la mayor de las siguientes: El precio de venta declarado o el valor de referencia. El valor de referencia se obtiene tomando el valor catastral del inmueble y aplicando un múltiplo que depende de cada municipio y que las autoridades establecen en base a valores de mercado y se actualiza cada año. Para consultar el valor de referencia de un inmueble, visite el sitio web de la Sede del Catastro y con la referencia catastral del inmueble podrá obtenerlo.

No obstante, existen algunas excepciones o reducciones en el impuesto de transmisiones patrimoniales para residentes, profesionales y empresas:

• Transferencia de un inmueble destinado a vivienda habitual, si el valor del inmueble no supera los 150.000 euros: 6 %.
• Transferencia de un inmueble cuyo valor no exceda de 150.000 euros cuando se destine a la vivienda habitual del adquirente y este sea menor de 35 años, víctima de violencia doméstica, víctima del terrorismo o se adquiera en un municipio con problema de despoblación: 3,5 %.
• Transferencia de un inmueble cuyo valor no exceda de 250.000 euros, cuando el adquirente tenga la consideración legal de persona con una discapacidad igual o superior al 33 %, o miembro de una familia numerosa: 3,5 %.
• Adquisición de una vivienda para reventa por una persona física o jurídica que desarrolle una actividad empresarial a la que le sean de aplicación las normas de adaptación del Plan General del Sector Inmobiliario: 2 %. El nuevo propietario tendrá un plazo de 5 años para vender la propiedad. Si la propiedad no se vende en este plazo, el propietario deberá pagar la diferencia para compensar hasta la tarifa normal aplicable.
• En el caso de que tanto el vendedor como el comprador sean personas jurídicas o autónomos sujetos pasivos del IVA, y se renuncie a la exención del IVA, se produce un «cargo revertido del IVA», y en consecuencia hay un 0 % de IVA y un 1,2 % de Actos Jurídicos Documentados. En definitiva, las segundas y posteriores ventas de inmuebles entre empresas/empresarios solo están sujetas al pago del 1,2 % de Actos Jurídicos Documentados.
• Determinadas operaciones en las que participen SGR o empresas del Estado o del sector público andaluz, que tengan por objeto la prestación de garantías: 2 %.

Honorarios de notario y abogado:

Tal y como establece la ley, el 80 % de los honorarios del Notario corren a cargo del vendedor, aunque en la práctica es habitual que el comprador se haga cargo de la totalidad del importe. Las tarifas se aplican sobre la base de la escala establecida por la ley. Los honorarios del notario y la inscripción del título en el Registro de la Propiedad están estipulados por ley en una escala móvil y ascienden a aproximadamente el 1,5 % del precio de compra.

Es recomendable contratar a un abogado local para que asesore al comprador sobre cualquier aspecto de la inversión. Los honorarios del abogado son aproximadamente el 1 % del precio de compra de la propiedad.

Registro

Es necesario inscribir la nueva propiedad mediante la inscripción de la escritura pública de compraventa en el Registro de la Propiedad. Este registro es el último paso para asegurar el título legal de la propiedad.

Propiedad

Una propiedad puede ser de una persona natural o de una persona jurídica. Las personas jurídicas propietarias del inmueble pueden ser sociedades españolas o sociedades extranjeras. Para obtener más información, lea nuestro artículo sobre la compra de una propiedad a través de una empresa.

En cualquier caso recomendamos consultar a un asesor fiscal.

4. Impuestos y gastos anuales de propiedad

Impuesto Inmobiliario (I.B.I.)

Este es un impuesto inmobiliario que grava el Ayuntamiento y actualmente es un porcentaje del valor catastral. Puede variar dependiendo del municipio donde se encuentre el inmueble. Como referencia, las tasas aplicables oscilan entre el 0,3 % y el 1,3 % del valor catastral del inmueble.

Antes de formalizar la compra del inmueble, deberá obtener del vendedor una copia del último recibo del I.B.I. pagado. Aquí puede consultar el valor y el importe exacto del impuesto.

Impuesto de basura

A pagar a las autoridades locales en la cantidad estipulada por ellas.

Gastos de comunidad

Estos honorarios serán pagados a la Comunidad de Propietarios por los servicios y mantenimiento de las áreas comunes cuando la propiedad se encuentre en una urbanización o condominio. En el momento de la firma de la escritura de compraventa en la notaría, estos honorarios deben estar al día y el propietario debe aportar un certificado emitido por la comunidad de propietarios, sellado y firmado por el administrador. El costo de este certificado será pagado por el propietario.

Impuesto personal anual

Impuesto sobre la Renta de Residentes.

Los impuestos que se aplican son diferentes entre residentes y no residentes. Se tienen en cuenta sus rentas laborales, inmobiliarias, beneficios fiscales, etc. Debido a una serie de factores relevantes que pueden variar según las circunstancias de la persona, le recomendamos que obtenga más información de un asesor profesional.

Impuesto sobre la Renta de no Residentes.

Este es un impuesto anual y se paga a partir del año siguiente a la compra. La Agencia Tributaria del Estado español (Hacienda) estima que todos los propietarios no residentes obtienen beneficios económicos de su propiedad y, por lo tanto, asignan a cada propiedad una renta atribuida anual del 1,1 % o el 2 % del valor catastral de su propiedad.

Si el valor catastral del inmueble ha sido actualizado en los últimos 10 años, la renta atribuida es el 1,1 % del valor catastral, que se utiliza como base para el cálculo del impuesto de no residentes. Si el valor catastral se actualizó hace más de 10 años, la renta atribuida pasa a ser el 2 % del valor catastral.

Los propietarios residentes en países no comunitarios pagan el 24 % de la base imponible (ya sea el 1,1 % o el 2 % del valor catastral).

Los propietarios residentes en otro Estado miembro de la UE, Islandia y Noruega pagan el 19 % de la base imponible. Se trata de un tipo reducido que se aplica desde 2016.

Si alquila su propiedad a un tercero, los residentes de la UE, Islandia y Noruega pagan impuestos trimestralmente sobre un ingreso neto (descontando ciertos gastos) y con una tasa impositiva del 19 %. Todos los demás no residentes tributan sobre los ingresos brutos (no son deducibles los gastos) y la tasa impositiva es del 24 %. En ese caso, y durante el periodo de alquiler, no sería de aplicación el tipo de gravamen del IRPF atribuido especificado anteriormente y solo tributarían las rentas reales.

Impuesto sobre el Patrimonio en Andalucía

El impuesto sobre el patrimonio en Andalucía se eliminó a partir del 22 de septiembre de 2022, con efecto desde enero de 2023.

Impuesto Solidario

En diciembre de 2022 se aprobó el «Impuesto Temporal de Solidaridad a las Grandes Fortunas». Es aplicable a personas físicas con patrimonio neto superior a 3 millones de euros. La tasa oscila entre el 1,7 % y el 3,5 % y en principio solo estará vigente durante dos años (2022 y 2023). Las Comunidades Autónomas de Andalucía y Madrid han presentado recursos ante el Tribunal Constitucional pidiendo su suspensión por considerar inconstitucional este impuesto. La Audiencia admitió los recursos en marzo de 2023 pero ha denegado la suspensión inmediata del impuesto, por lo que la situación en la actualidad es que resulta aplicable.

Inmueble propiedad de una empresa no residente

Cuando un inmueble es propiedad de una estructura corporativa ubicada en una jurisdicción fuera de España, se paga un impuesto anual del 3 % del valor catastral.

Las leyes y reglamentos están sujetos a cambios, al igual que las circunstancias personales de cada individuo. Esta información se ha recopilado como una guía para los posibles compradores de propiedades en España, no pretende proporcionar ni reemplazar la asesoría legal que debe obtenerse de un profesional calificado, ni tiene ningún efecto contractual.