Vender Propiedad en Marbella

Venda su propiedad en Marbella con los expertos en DM de su lado.

Selling Property in Marbella

Maximice el potencial de su propiedad con nuestras soluciones de marketing personalizadas

Como empresa especializada en la venta de propiedades de lujo de primera en Marbella desde 1989, tenemos un historial de ventas que incluye algunas de las mejores y más importantes propiedades en el área de Marbella. Nuestro alcance y nuestras relaciones internacionales nos permiten comercializar propiedades listadas con nosotros a una audiencia global, tanto de forma abierta como privada.

Nuestra larga reputación tanto a nivel local como internacional nos permite llegar a una clientela exigente a través de nuestras relaciones personales y conexiones con agentes inmobiliarios y clientes de todo el mundo, así como a través de la oficina privada de Knight Frank y su extensa red global de asociados.

El marketing que ofrecemos para las propiedades listadas con nosotros tiene como objetivo garantizar que su propiedad se presente de la mejor manera posible para asegurar una venta en el menor tiempo posible.

Si está pensando en vender su propiedad en Marbella, nos encantaría saber de usted y aconsejarle sobre las mejores herramientas de marketing disponibles para su propiedad, así como los precios.

Para ayudarlo a comenzar, hemos enumerado a continuación todo lo que necesitará saber sobre la colocación de su propiedad en el mercado, el precio, la elección de un agente, el proceso de venta y mercadeo y, finalmente, los gastos e impuestos que tendrá que pagar cuando finalmente venda. Para obtener información adicional, por favor contáctenos.

La guía completa para vender una propiedad en Marbella

1. Poniendo precio a su propiedad

Una vez que haya decidido vender su propiedad se preguntará a qué precio puede llegar. Probablemente tenga una idea del valor de su propiedad, sepa a qué precio vendió su casa su vecino, cuánto costaría construir una nueva propiedad como la suya (valor de reposición) o también puede estar al tanto de los precios que se piden por las propiedades similares a la suya en ubicaciones comparables. Todas estas consideraciones son útiles para determinar el precio que puede solicitar por su propiedad.

Evaluación de mercado

Si decide contratar los servicios de un agente de bienes raíces, ellos estimarán el valor de reposición de su propiedad y su valor actual de mercado. Usarán ejemplos de propiedades comparables que se ofrecen a la venta en ese momento y aquellas que se han vendido recientemente. Cuanta más información tenga su agente sobre los precios de venta finales reales de propiedades comparables, más precisa será su valoración. Lamentablemente, los precios de venta finales reales en España no están disponibles públicamente, por lo tanto, un agente con un buen historial de ventas en el área manejará información más confiable para que pueda comparar. No podemos limitarnos a pedir precios para comparar, ya que la mayoría de las veces, estos variarán significativamente del precio de venta final. En caso de discrepancia entre su valor estimado y el de su agente, siempre recomendamos obtener una tasación oficial de una firma independiente de tasadores (como Tinsa o Gevasa).

Decidir el precio correcto es importante para reducir el tiempo que su propiedad estará en el mercado y, por lo tanto, no sobreexponerla. Esperar para obtener un precio más alto significa que la propiedad corre el riesgo de «quedarse obsoleta» si está demasiado tiempo en el mercado, produciendo el efecto contrario: los compradores tienden a hacer ofertas bajas cuando una propiedad ha estado en el mercado por mucho tiempo. Al determinar el precio de venta, también debe tener en cuenta que la mayoría de los clientes que compran una propiedad en Marbella la usarán como segunda o tercera residencia, por lo que no tienen urgencia en adquirir una nueva casa.

El precio que solicita por su propiedad, conocido como precio de venta, debe incluir los honorarios del agente (normalmente entre el 5 % y el 6 % más IVA en el área de Marbella), así como cierto margen que le permita considerar una oferta algo inferior al precio, ya que es raro que un comprador haga una oferta por el precio total solicitado en nuestro mercado.

Tasaciones Oficiales

Si por el contrario decide buscar un tasador oficial, las siguientes son las técnicas que utilizarán para realizar la valoración de su propiedad:

Valor máximo legal: El precio máximo de venta de un inmueble, que está sujeto a los controles de vivienda protegida.

Costo de reposición: La inversión total requerida para reconstruir el inmueble con las mismas características. La depreciación física y funcional del inmueble son variables y deben ser tenidas en cuenta en el cálculo.

Valor de mercado: El valor neto que podría esperarse que lograra un vendedor por la venta de la propiedad en el momento de la valuación, mediante una comercialización adecuada y suponiendo que hay un comprador listo, dispuesto y capaz. También supone que tanto el vendedor como el comprador actúan por voluntad propia.

Cálculo del valor de mercado: La legislación también define los métodos distintivos que pueden utilizarse para calcular el valor de mercado: análisis comparativo de mercado, valor residual fijo y capitalización del rendimiento de la renta corriente. Otros métodos como el valor residual dinámico y la capitalización del rendimiento de la renta proyectada son más complejos, ya que introducen el parámetro del tiempo.

Análisis comparativo de mercado: Se basa en el principio de sustitución, en el que el valor se calcula a partir de las ventas recientes de inmuebles de similares características, aunque aquí el tasador considerará precios de venta y no precios finales de venta.

Rendimiento residual fijo: El método del valor residual fijo se basa en el principio del mayor y mejor aprovechamiento, teniendo en cuenta que el inmueble deberá adaptarse a las condiciones cambiantes, siempre que sea económicamente viable, para obtener el aprovechamiento óptimo y más intenso posible que evolucione en su sector específico del mercado de acuerdo con las características de ubicación y planificación.

Capitalización: El último método, la capitalización del rendimiento de la renta corriente, se define como el precio que pagaría un inversor medio por la adquisición de un inmueble en función de las expectativas de rendimiento derivadas de su explotación.

Vida útil: La vida útil se determina en función del tipo de propiedad: La propiedad residencial tiene una vida útil estimada de 100 años; las oficinas tienen 75 años; los edificios comerciales tienen 50 años y 35 años para locales industriales. Las valoraciones se realizan normalmente sobre la superficie construida de los inmuebles, por lo que es importante disponer de las medidas adecuadas. Con frecuencia, la superficie edificada que se indica en el título de propiedad no refleja la superficie real, bien porque originalmente no incluyó toda la construcción, o bien porque ha habido ampliaciones realizadas con posterioridad y no incorporadas al Registro de la Propiedad.

2. Nombrar una agencia inmobiliaria

Sector inmobiliario en España - Campo no regulado.

La industria inmobiliaria en España no está regulada como en otras partes del mundo. Por ejemplo, no necesita una licencia de bienes raíces para practicar bienes raíces en España. Desafortunadamente, esto crea un escenario ideal para que los pseudoagentes incurran en actividades poco profesionales e informen mal a los clientes sobre sus inversiones inmobiliarias.

Hay cientos de agentes inmobiliarios en el área de Marbella, algunos con oficinas y un equipo de profesionales, otros son autónomos que trabajan desde sus casas, sin infraestructura real. Por lo tanto, es importante que designe a alguien que haya estado practicando bienes raíces durante una cantidad considerable de tiempo, tenga un historial probado, sea relativamente conocido y, lo que es más importante, pueda obtener referencias, por ejemplo, de su gerente de banco o su abogado.

¿Qué debo tener en cuenta al elegir qué agente designar?

Ya sea una empresa establecida, con una oficina y un buen equipo en el lugar, o un agente independiente de confianza, su agente debería poder discutir abiertamente los pros y los contras de su propiedad, y usted en cuanto a cómo hacer que se vea lo mejor posible para las visitas, ayudarlo a establecer un precio realista a través de una tasación informada con el uso de comparables, y ofrecer una gama completa de herramientas de marketing que le darán a su propiedad el mejor alcance y exposición dentro de un marco de tiempo establecido y a una clientela internacional. Alrededor del 80 % de los compradores de propiedades en Marbella son extranjeros, por lo que designar a un agente que pueda acceder a esos mercados extranjeros es clave para ayudar a encontrar un comprador potencial lo antes posible.

Estas preguntas pueden ayudarlo a decidir qué agente o agentes designar:

  • ¿El agente es bien conocido en Marbella y tiene buena reputación?
  • ¿El agente tiene experiencia en la venta de propiedades similares a la mía o en la misma ubicación?
  • ¿El agente ofrece marketing internacional y qué canales utiliza para ello?
  • ¿Tiene el agente un equipo en el extranjero que ayude a buscar clientes en el país del comprador potencial?
  • ¿Qué infraestructura tiene el agente y qué puede ofrecer? Es decir, ¿tienen una oficina con un equipo de profesionales o es un equipo de un solo hombre que trabaja desde casa?

¿Debo nombrar una o varias agencias inmobiliarias para vender mi propiedad?

Echemos un vistazo a los pros y los contras de cada uno.

Nombramiento de varios agentes:

Desde el punto de vista del propietario, parecería ser la mejor manera de vender su propiedad: cuantos más agentes participen, mayores serán las posibilidades de encontrar un comprador. Considere también que tendrá que manejar los registros de clientes para todas las agencias involucradas, organizar el acceso a la propiedad para las visitas de todas las agencias con los clientes (o hacer que alguien lo haga por usted) y recibir comentarios sobre las visitas y actualizaciones de marketing de todos.

Digamos que finalmente nombra a 5 agentes, todos con las mismas condiciones y una comisión estándar del 5 % más IVA. Cada agente realizaría su propia fotografía y vídeo o puede optar por cubrir este costo usted mismo y proporcionar el material a todos los agentes para que todos presenten la propiedad de la misma manera. Entonces, cada agente usaría sus canales de mercadeo para tratar de encontrar un comprador y también usaría su red de agentes locales con la esperanza de que uno de ellos pueda tener un comprador (al dividir los honorarios de los agentes, las agencias involucradas en la venta luego suelen ganar el 2,5 % más IVA del precio final de venta).

Desde el punto de vista del agente, cuando se le instruye como uno de los muchos agentes, sabe que cuantos más agentes se designen, menores serán las posibilidades de que venda la propiedad. Por lo tanto, cualquier dinero invertido en la producción del material audiovisual y/o marketing puede no tener su retorno. Según el tipo de propiedad, el precio y, por lo tanto, la probabilidad de venderla en un plazo razonable (generalmente dentro de los 12 meses), la agencia evaluará cuánto gastan en la comercialización de su propiedad. Además, puede haber ciertas herramientas de marketing disponibles que solo se usan para propiedades que el agente maneja exclusivamente (agente único).

Designación de un agente:

Esto significará que solo tendrá a ese agente como su único punto de contacto para todo lo relacionado con la venta de la propiedad. Su agente designado estará a cargo de gestionar todas las visitas y registros/retroalimentación de clientes y acceso a la propiedad, ya sean sus propios clientes o clientes traídos por un agente colaborador.

El agente designado como agente único tendrá esa motivación adicional y estará mucho más dispuesto a gastar dinero y tiempo en marketing, para vender la propiedad antes de que finalice el mandato de venta.

El marketing regular y los comentarios de visualización de su agente son esenciales para asegurarse de que no se queden sin hacer nada y esperen a que aparezca un cliente, ahora que tienen un nombramiento de agencia única, sino que están tomando un papel activo en tratar de encontrar al comprador tanto a nivel local como internacional.

3. Poner su propiedad en el mercado

Es importante examinar críticamente su propiedad y ser objetivo acerca de sus puntos débiles. Aquí es donde su agente de bienes raíces debe asesorarlo. Recorra la propiedad con su agente. Si es un buen profesional, señalará los aspectos negativos y hará sugerencias sobre cómo mejorarlos. Él le dirá que arregle cosas defectuosas, tal vez dando una mano de pintura o redecorando algunas de las habitaciones o incluso haciendo alguna renovación si es aconsejable. Repare esos feos parches de humedad o grietas en las paredes. Si las paredes o los techos necesitan pintura, ¡píntelos! Recuerde que la primera impresión cuenta. Si una propiedad está mal mantenida, es probable que el comprador haga una oferta más baja debido a las posibles renovaciones necesarias en el futuro.

Considere alguna renovación o haga algunos cambios si cree que a la mayoría de los compradores les gustarán. Recuerde que algunos compradores no tendrán tiempo o no querrán involucrarse con los constructores. Esta puede ser una razón para no comprar su casa.

Si cree que sus cambios pueden no ser del gusto de todos, pídale a su agente que lo asesore. Por ejemplo, si su casa necesita una cocina nueva y tiene miedo de que a un comprador no le guste, entonces no la compre. Sin embargo, debe tener en cuenta el dinero y el tiempo que el nuevo propietario tendrá que gastar en una nueva cocina. No oculte defectos o fallas. Intente repararlos.

Haga que su propiedad luzca atractiva y acogedora. A la mayoría de la gente le gustan las casas luminosas y bien iluminadas. Cambie esas viejas lámparas de los baños, que dan muy poca luz y los hacen parecer oscuros y lúgubres. A veces, unas cuantas bombillas pueden hacer maravillas. Cambie los grifos viejos manchados por otros nuevos. Se sorprenderá al ver cuán poco dinero costará esto y lo bien que se verá su baño.

Prepárese para la venta. Tenga todos los documentos a mano, para que llegado el momento pueda entregar copias de su título de propiedad, licencia de primera ocupación, recibos de pago de todos los impuestos y gastos de funcionamiento, incluidos los gastos de comunidad y el personal de su casa. No espere hasta el último momento para poner en orden sus trámites y pagar sus facturas.

4. Impuestos al vender su propiedad

(actualizado en febrero de 2022)

Los gastos que tiene que afrontar un propietario en el momento de la venta son:

  • Honorarios del agente inmobiliario.
  • Gastos de propiedad.
  • Impuestos.

Honorarios de agente inmobiliario:

Los honorarios de la agencia suelen ser un porcentaje del precio de venta y pueden variar según la agencia y según el precio del inmueble. En la Costa del Sol suele rondar el 5 % del precio de venta más IVA. En la mayoría de los casos la comisión la paga el propietario, (aunque también puede ocurrir que un comprador contrate los servicios de una inmobiliaria para buscar un inmueble y negociar la compra. En este caso, que no es tan habitual, la comisión será pagada por el comprador).

Gastos de propiedad:

Los gastos de la propiedad comprenden I.B.I (impuesto municipal), basura, gastos de comunidad, luz, agua, teléfono, etc. hasta el día en que se firma la escritura pública de compraventa a favor del nuevo propietario. En caso de que estos gastos no puedan calcularse con precisión en esa fecha, el comprador o su representante legal podrá retener del pago final una cantidad para cubrirlos.

Impuestos de venta de propiedad:

Plusvalía Municipal:

La plusvalía municipal es un impuesto sobre el incremento del valor del suelo desde la última transferencia. Desde el 1 de enero de 2013 es obligatorio presentar el justificante del pago de la plusvalía para inscribir la venta y nueva titularidad en el Registro de la Propiedad. Asimismo, se ha modificado recientemente según el Real Decreto-ley 26/2021 del 8 de noviembre, y aunque se mantiene la no obligación de su presentación en caso de venta a pérdida, hay dos novedades importantes:

1.- Las ventas realizadas dentro del primer año de propiedad de la propiedad ahora están sujetas a impuestos.

2.- Se establecen dos fórmulas de cálculo y el contribuyente elegirá la más conveniente:

  • a. Sistema de objetivos (similar al anterior). La base imponible vendrá determinada por el valor catastral del terreno y los años de tenencia.
  • b. Estimación directa. Aquí la base imponible se determina en función de los precios de compra y venta, los años de propiedad y un coeficiente reductor que puede aplicar cada Ayuntamiento con un máximo del 15 %.

Si bien el contribuyente puede optar por la opción más favorable, cabe señalar que una vez determinada la base imponible, los ayuntamientos tienen libertad normativa en cuanto al tipo impositivo a aplicar (máximo 30 %) y las bonificaciones (máximo 95 % de la cuota tributaria).

Impuesto sobre la renta:

No residentes: Cuando un no residente vende un inmueble en España, está obligado a pagar un impuesto en función del beneficio obtenido en la venta (la diferencia entre el precio de venta y el precio de compra más todos los gastos, incluidas las mejoras del inmueble). Se trata del Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) y se paga a un tipo fijo del 19 % de la base imponible si es residente en la UE y del 24 % en el resto de los casos. La ley establece que el comprador debe retener el 3 % del precio de venta del inmueble y realizar un depósito a cuenta de esta cantidad en la Agencia Estatal de Administración Tributaria para garantizar la recaudación del impuesto. Si la retención del 3 % es superior al impuesto a pagar, el vendedor tiene derecho a reclamar la devolución del sobrepago. Si, por el contrario, la retención es inferior al impuesto total adeudado, la diferencia debe pagarse a las autoridades fiscales dentro de los 4 meses siguientes a la fecha de venta.

Residentes:

Si el vendedor es un residente fiscal o una empresa que tributa en España, no se aplicará la retención a cuenta del 3 %.

Persona física, residente fiscal: en este caso, en el momento de realizar la declaración pagará un porcentaje entre el 19 % y el 26 % en función de sus beneficios (desde 2021 existe un tipo especial del 26 % para beneficios superiores a 300.000 euros ).

Sociedad limitada española: Las sociedades limitadas españolas actualmente tributan al tipo del 25 %, pero en estos casos el resultado variará en función de si la sociedad limitada tiene otras propiedades y actividades.

Exenciones/Aplazamiento de pago:

Los mayores de 65 años que vendan su residencia permanente están exentos del pago del IRPF. Para ser considerado «residencia permanente» debe ser el lugar de residencia habitual de la persona y haber sido propiedad durante un mínimo de 3 años antes de su venta.

Reinversión en propiedad en un plazo máximo de 24 meses: La ganancia obtenida en la venta de la vivienda permanente está exenta de tributación siempre que se reinvierta en una nueva propiedad dentro de los dos años anteriores y/o posteriores a la fecha de la venta (tomado de fecha a fecha).

Por favor no dude en contactar a DM Properties | Knight Frank para más información y le recomendamos siempre que consulte a un profesional cualificado para planificar su inversión desde el punto de vista legal y fiscal de acuerdo con sus circunstancias personales una vez que haya encontrado la propiedad de sus sueños y antes de realizar la transacción.

El contenido de esta guía tiene únicamente fines informativos; están sujetos a errores, omisiones o cambios y no deben considerarse un sustituto de la asesoría de un profesional legal y/o fiscal. La precisión no está garantizada.

Pia Arrieta

Pía Arrieta Socia gerente

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