Продажа недвижимости в Марбелье

Продайте вашу недвижимость в Марбелье с помощью экспертов DM.

Selling Property in Marbella

Максимизируйте потенциал вашей недвижимости с нашими индивидуальными маркетинговыми решениями

Будучи компанией, которая специализируется на продаже элитной недвижимости в Марбелье с 1989 года, мы собрали портфолио, которое включает в себя самые изысканные и значимые дома в регионе Марбелья. Наш международный охват и связи позволяют продавать объекты аудитории по всему миру в открытом или конфиденциальном формате.

Заслуженная многолетняя репутация на местном и международном уровнях позволяет нам работать с взыскательными клиентами. Это возможно благодаря личным отношениям и связям с риелторами и клиентами по всему миру. Мы также работаем с компанией Knight Frank и ее широкой мировой сетью партнеров.

Маркетинговые стратегии, которые мы предлагаем при размещении недвижимости через нас, нацелены в первую очередь на создание лучшего возможного образа объекта, чтобы продажа состоялась в самые короткие сроки.

Если вы хотите продать дом в Марбелье, напишите нам, и мы порекомендуем лучшие маркетинговые инструменты, доступные именно для данного объекта, по приемлемой для вас цене.

Чтобы помочь вам начать, ниже мы указали все, что нужно знать о размешении недвижимости на рынке, ценообразовании, выборе агента, процессах продажи и рекламы. Наконец, вы узнаете о расходах и налогах, которые нужно оплатить после продажи. Если этой информации будет недостаточно, свяжитесь с нами.

Полное руководство по продаже недвижимости в Марбелье

1. Предпродажная оценка вашей недвижимости

После принятия решения о продаже недвижимости, вы начнете думать о ее возможной стоимости. Вероятно, у вас уже есть представление о ценах на недвижимость: вы узнали, за сколько был продан соседний дом, сколько стоит строительство нового похожего дома (стоимость восстановления) или знаете, за сколько выставили дом с похожими характеристиками в похожем районе. Все эти предположения будут полезны для определения потенциальной стоимости.

Оценка рынка

Если вы решили прибегнуть к услугам агента по недвижимости, он оценит стоимость восстановления вашей собственности и ее текущую рыночную цену. Специалисты используют примеры аналогичных объектов, которые уже имеются в продаже и которые были недавно проданы. Чем больше у вашего агента информации о реальных конечных ценах сопоставимых домов, тем более точной будет его оценка. К сожалению, в Испании данных о реальных конечных ценах нет в свободном доступе, поэтому агент с хорошим портфолио в регионе обладает более точной информацией для сравнения. Мы не можем ограничиться простым сравнением цен в объявлениях, потому что стоимость в объявлении может значительно отличаться от конечной суммы сделки. В случае расхождений между вашей примерной оценкой и оценкой вашего агента, мы всегда рекомендуем запрашивать официальную оценку от независимых экспертов (таких, как Tinsa или Gevasa).

Важно подобрать оптимальную цену, чтобы объект пробыл на рынке как можно меньше, для этого не следует устанавливать чрезмерно высокую стоимость. Здесь не подходит стратегия выжидания ради более высокой цены. Высокая стоимость означает, что объект рискует «зачерстветь». Если дом пробудет на рынке слишком долго, то продавец получит не высокую цену, а обратный эффект — покупатели предлагают более низкую стоимость, если объект выставлен слишком долго. Также при определении продажной цены следует помнить, что большинство клиентов, которые покупают дома в Марбелье, используют их в качестве второго или третьего дома, поэтому они не спешат при покупке нового жилья.

Цена, которую вы просите за объект, известная также как запрашиваемая цена, должна включать комиссию агента (в регионе Марбелья обычно между 5% и 6% плюс НДС). Добавьте немного сверху, это позволит снизить цену для реального покупателя. На нашем рынке покупка дома за запрашиваемую цену — большая редкость.

Официальная оценка

С другой стороны, если вы решите запросить официальную оценку, то вот какие техники будут использованы профессионалами, чтобы получить точную цену вашего дома:

Максимальная юридическая цена — максимальная стоимость жилья, которая служит для контроля субсидируемых объектов.

Затраты на восстановление — общая сумма инвестиций, которая потребуется, чтобы привести объект к первоначальным характеристикам. Принимается во внимание физический и функциональный износ объекта.

Рыночная цена — чистая стоимость, которую может получить продавец при продаже объекта на момент оценки, при использовании подходящей рекламы. Как будто есть покупатель, который готов, хочет и может купить жилье прямо сейчас. Подразумевается, что продавец и покупатель действуют по собственной воле.

Расчет рыночной цены — законодательство определяет различные методы, которые можно использовать для расчета рыночной цены: сравнительный анализ рынка, фиксированная остаточная стоимость и капитализация текущих доходов. Другие методы, такие как динамичная остаточная стоимость и капитализация планируемых доходов являются более сложными, так как надо принимать во внимание параметр времени.

Сравнительный анализ рынка — он основывается на принципе замены, когда стоимость рассчитывается на основании последних проданных объектов с похожими характеристиками. Но в данном случае оценщик будет опираться на запрашиваемые цены, а не конечные суммы продаж.

Фиксированная остаточная стоимость — метод фиксированной остаточной стоимости основывается на принципе наибольшего и наилучшего использования. Учитывается, что объект должен приспосабливаться к меняющимся условиям, оставаться экономически выгодным, использоваться оптимальным и самым интенсивным образом. Цена в таком случае определяется спецификой сектора рынка, принимается во внимание расположение и планируемые характеристики.

Капитализация — последний метод, капитализация текущего дохода, рассчитывается как стоимость, которую среднестатистический инвестор заплатит за приобретение объекта в зависимости от ожиданий доходов, полученных от использования объекта.

Срок эксплуатации — срок эксплуатации определяется в зависимости от типа собственности: срок эксплуатации жилой недвижимости составляет 100 лет; офисов — 75 лет; коммерческих зданий — 50 лет и 35 лет — для производственных помещений. Обычно оценка производится при строительстве объектов, поэтому важно правильно указать срок службы. Часто обозначенная застраиваемая территория расходится с официальными данными. Такое может происходить из-за того, что некоторые конструкции не были внесены в договор, или потому, что после покупки владелец расширял площадь зданий, не внося данные в Земельный реестр.

2. Выбор агентства недвижимости

Сфера недвижимости в Испании — область нерегулируемая.

Сфера недвижимости в Испании не регулируется так, как в других странах. Например, чтобы стать практикующим агентом по недвижимости в Испании не обязательно иметь государственную лицензию. К сожалению, это приводит к ситуациям с псевдоагентами, которые занимаются продажей собственности непрофессионально и дают клиентам неправильную информацию об их вложениях в объекты недвижимости.

В регионе Марбелья действуют сотни агентов по недвижимости, несколько офисов и профессиональных команд, другие — самозанятые фрилансеры без реальной инфраструктуры. Поэтому важно назначить на сделку кого-то, кто правда занимается недвижимостью на протяжении длительного времени, у кого есть проверенное портфолио, чье имя на слуху и, что самое важное, кого вам советуют люди, например, сотрудник банка или ваш адвокат.

Что стоит учесть при выборе агента для сделки?

Будь то серьезная компания с офисом и хорошей командой, или надежный самозанятый агент, специалист должен открыто обсуждать плюсы и минусы объекта недвижимости с вами, чтобы вместе подумать над тем, как подать дом с выгодной точки зрения при осмотре и помочь установить реалистичную стоимость для сравнения. Также агент должен предложить исчерпывающий спектр маркетинговых инструментов, которые позволят получить широчайшую аудиторию в установленные сроки и позволят представить ее международным клиентам. Около 80% покупателей недвижимости в Марбелье — это иностранцы, поэтому назначение агента, который выведет объект на зарубежный рынок — это ключевой момент, от которого зависят сроки поиска потенциального покупателя.

Эти вопросы помогут определиться с выбором агента/агентства:

  • Агента хорошо знают в Марбелье? Насколько хорошая у него репутация?
  • У агента есть опыт продажи подобных объектов или в этом районе?
  • Предлагает ли агент маркетинг на международном уровне и какие каналы он использует для этого?
  • У агента есть команды в других странах, которые помогут искать клиентов в странах проживания потенциальных покупателей?
  • Какая инфраструктура есть у агента, и что он может предложить? Например, есть ли у него офис с командой профессионалов или это один человек, который работает без офиса?

Нужно ли для продажи дома нанимать одно или несколько агентств недвижимости?

Давайте рассмотрим оба варианта.

Найм нескольких агентов:

С точки зрения владельца это кажется лучшим способом продать недвижимость: чем больше агентов вовлечены в процесс, тем выше шансы найти покупателя. Примите во внимание, что вы должны будете договориться и показать недвижимость всем агентствам, нужно будет предоставить доступ к объекту всем агентствам для осмотров с клиентами (или найти кого-то, кто займется этим за вас), получать обратную связь после осмотров и новости касательно маркетинговых кампаний от всех агентств.

Например, вы решили выбрать 5 агентов, всех на одинаковых условиях со стандартной комиссией в 5% плюс НДС. Каждый их них будет делать собственные фото и видео или вы можете взять эти расходы на себя и предоставить свои материалы всем агентствам, чтобы все показывали недвижимость с одной и той же стороны. Каждый агент будет использовать свои маркетинговые каналы для поиска покупателя и задействует сеть местных агентов в надежде, что у одного из них есть покупатель (при разделении комиссии агента причастные к сделке агентства зарабатывают 2,5% плюс НДС от финальной суммы сделки).

С точки зрения агентов ситуация, когда вы сотрудничаете со многими агентами, существенно снижает ваши шансы на продажу объекта. Поэтому любые деньги, которые агент вкладывает в создание аудиовизуальных материалов и/или рекламу могут не вернуться. В зависимости от типа объекта, цены и вероятности продажи в течение разумного срока (обычно 12 месяцев), агент оценит максимальную и минимальную суммы, которые он будет тратить на рекламу вашей недвижимости. Кроме того, бывают маркетинговые инструменты, которые используются только когда агент выступает на эксклюзивных правах (в качестве единственного агента).

Найм 1 агента:

Это значит, что у вас будет только 1 агент, и вы будете общаться исключительно с этим человеком по всем вопросам, касающимся продажи недвижимости. Назначенный вами агент будет отвечать за организацию просмотров, регистрацию посетителей, обратную связь от клиентов и доступ к недвижимости, будь то его собственные клиенты или клиенты, которых приводят агенты-партнеры.

В этом случае у агента будет дополнительная мотивация и гораздо больше желания тратить деньги и время на рекламу, чтобы продать объект до истечения договора с владельцем.

Важно регулярно рекламировать объект и получать обратную связь от просмотров, а не просто сидеть и ждать появления клиентов. Будучи единственным назначенным агентом такой человек активно пытается найти покупателя на местном и международном уровнях.

3. Размещение недвижимости на рынке

Важно осмотреть объект с критической точки зрения и объективно взглянуть на слабые места. Вот когда ваш агент по недвижимости должен разговаривать с вами на холодном языке фактов. Пройдитесь с агентом по дому. Если это хороший профессионал, то он укажет на все негативные аспекты и предложит варианты, как их можно подкорректировать. Он скажет, как исправить эти нюансы, может быть подскажет, как надо перекрасить комнату, сделать перестановку или даже подскажет, что нужно починить. Убрать эти ужасные следы подтеков или трещины на стене. Если стены или потолок нуждаются в покраске, то надо их покрасить! Помните, что первое впечатление имеет решающее значение. Если за домом не следили, то, вероятнее всего, покупатель будет снижать стоимость дома из-за потребности в будущем ремонте.

Подумайте об обновлении внешнего вида или ремонте, если вы считаете, что большинству покупателей это понравится. Учтите, что у некоторых покупателей нет времени или желания связываться с ремонтом. Это может быть одной из причин, почему ваш дом не покупают.

Если вы считаете, что ваш ремонт может не понравиться некоторым покупателям, лучше спросите совета у агента. Например, если вам нужно сделать новую кухню, но вы переживаете, что она может не понравиться покупателям, то лучше ее не покупать. Однако, вы должны понимать, что в этом случае новому владельцу придется потратить время и деньги на новую кухню. Не прячьте дефекты и недостатки. Попробуйте их исправить.

Сделайте дом привлекательным и уютным. Большинству покупателей нравятся светлые, хорошо освещенные дома. Смените старые светильники в ванной, если они плохо освещают помещение, делая его мрачным. Иногда пара точечных светильников творит чудеса. Замените заляпанные старые краны, установите новые. Вы удивитесь, увидев, как мало денег у вас уйдет, но насколько лучше будет выглядеть ванная.

Будьте готовы к продаже. Найдите все документы, пусть они будут под рукой, чтобы, когда придет момент, вы могли сразу сделать копии документа о праве собственности, лицензии на первичное заселение, выписки об уплате всех налогов и текущих расходов, включая комиссии за обслуживание территории комплекса и зарплаты обслуживающему персоналу. Не откладывайте на последний момент бумажную работу, приведите все в порядок и оплатите все счета.

4. Налоги при продаже недвижимости

(обновлено в феврале 2022)

При продаже объекта владелец сталкивается со следующими расходами:

  • Комиссии агентов по недвижимости.
  • Расходы на недвижимость.
  • Налоги.

Комиссия агента по недвижимости

Комиссия агента обычно представляет собой процент от суммы продажи и меняется в зависимости от агентства и стоимости объекта. На Коста-дель-Соль она обычно составляет около 5% плюс НДС. В большинстве сделок комиссия оплачивается владельцем (хотя случается, что покупатель нанимает агента для поиска дома и обсуждения покупки. В этом случае, что бывает нечасто, комиссию будет оплачивать покупатель).

Расходы на недвижимость

Расходы на недвижимость складываются из выплат I.B.I (муниципальный налог), счетов за вывоз мусора, электроэнергию, водоснабжение, телефон, содержание общих территорий комплекса и т.д. Владелец оплачивает счета до подписания официального договора о продаже. В случае, если эти расходы невозможно точно посчитать при подписании договора, покупатель или его законный представитель могут удержать определенную сумму для покрытия расходов при переводе финального платежа.

Налоги при продаже объекта недвижимости

Plusvalía Municipal

Plusvalía municipal — это налог на увеличение стоимости земли с последней сделки. С 1 января 2013 года чтобы зарегистрировать сделку и нового владельца в Земельном кадастре, нужно обязательно предоставлять доказательство оплаты налога. Недавно правила изменили согласно королевскому указу-закону 26/2021 от 8 ноября. Теперь этот документ не является обязательным в случае, если участок был продан в убыток, однако было введено два новых важных положения:

1. Продажа в течение первого года владения собственностью теперь подлежит налогообложению.

2.- Установлены две формулы для расчетов, а налогоплательщик может выбрать наиболее удобную:

  • Объективная система (похожа на старую). Налогооблагаемая база будет определяться кадастровой стоимостью земли и годами владения.
  • Прямая оценка. В этом случае налогооблагаемая база определяется на основании стоимости покупки и продажи, годами владения и понижающим коэффициентом, который рассчитывается каждым муниципалитетом с максимальным значением до 15%.

Даже несмотря на то, что налогоплательщик может выбрать выгодную опцию, стоит отметить, что после определения налогооблагаемой базы органы местного самоуправления могут регулировать применяемую ставку налогообложения (максимум 30%) и льготы (максимум 95% от налоговых обязательств).

Подоходный налог

Нерезиденты: когда нерезиденты продают недвижимость в Испании, они обязаны оплатить налог на основании прибыли, полученной от продажи (разницу в стоимости между ценой продажи и покупки плюс все расходы, включая улучшения дома). Это подоходный налог нерезидентов (IRNR), он оплачивается по фиксированной ставке в 19% от налогооблагаемой базы для граждан ЕС и 24% — для всех остальных. Закон указывает, что покупатель должен удержать 3% от стоимости продажи объекта и внести их на счет Государственного агентства по налогообложению, чтобы оплата налога точно прошла. Если налог составит менее 3%, то продавец имеет право потребовать возврат неиспользованных средств. С другой стороны, если этой суммы будет недостаточно для оплаты налога, то в течение 4 месяцев с даты продажи необходимо доплатить разницу, внеся сумму агентству по налогообложению.

Резиденты: если продавец является налоговым резидентом или компанией, которая платит налоги в Испании, удержание 3%-го налога не требуется.

Физическое лицо, налоговый резидент: в этом случае при подаче налоговой декларации вы должны заплатить от 19% до 26%, в зависимости от вашей прибыли (с 2021 года установлена особая ставка в 26% при сумме прибыли свыше 300 000 евро).

Испанские акционерные общества: Испанские акционерные общества должны оплачивать налоги по ставке в 25%, но в этом случае конечная ставка будет зависеть от того, есть ли у акционерного общества другие объекты недвижимости и от рода его деятельности.

Льготы/Отсрочки

Лица старше 65 лет, которые продают дом, в котором проживают постоянно, освобождаются от уплаты личного налога на доход. Под «постоянным проживанием» подразумевается, что это привычное место жительства владельца недвижимости, и он там проживает минимум 3 года до даты продажи.

Реинвестирование в недвижимость в течение максимального срока в 24 месяца: доходы, полученные от продажи постоянного места жительства освобождаются от налогов в том случае, если они реинвестируются в новый объект в течение двухлетнего периода до и/или после даты сделки.

Пожалуйста, не стесняйтесь писать и звонить в DM Properties | Knight Frank по поводу более подробной информации. Мы рекомендуем консультироваться у квалифицированных профессионалов, которые помогут спланировать инвестиции с точки зрения законов и пошлин, а также учтут все ваши обстоятельства. Это надо делать, когда вы уже нашли дом мечты, но не завершили транзакцию.

Это руководство можно использовать исключительно в информационных целях; в нем могут быть ошибки, неточности или устаревшие данные. Не следует рассматривать контент в качестве замены консультации с юристом и/или бухгалтером. Точность не гарантируется.

Pia Arrieta

Пиа Арриета Управляющий партнер

pia
Пиа Арриета Управляющий партнер
+34 952 765 138
WhatsApp
Чем мы можем помочь?

Позвонить сейчас, спросить по whatsapp или заполните форму для связи и мы свяжемся с вами в ближайшее время.