Propriété en Espagne: le guide de l’acheteur

Partager Pia Arrieta | Avr 24 2013

L’achat d’une propriété en Espagne

Acheter une propriété en Espagne devrait s’avérer relativement simple. Cependant, il est toujours recommandé de faire appel aux services d’un agent immobilier reconnu, d’un avocat et d’un notaire.

Propriété en Espagne: le guide de l'acheteur

Processus d’achat

Une fois la propriété choisie, les termes du contrat sont convenus. Il est donc nécessaire de garantir l’achat. Ceci peut être réalisé grâce à la signature entre les parties d’un contrat privé. En règle générale, c’est à ce moment que les acheteurs versent 10 % du prix de vente du bien. La formalisation de l’acte de vente (acte authentique) doit être signée par les deux parties par-devant un notaire public espagnol. Le rôle de ce dernier consiste à certifier cet acte de vente et à le déclarer document public inscrit au registre.

Frais de notaire

Les frais de notaire sont payés conformément à la loi, 80 % étant à la charge du vendeur et 20 % à la charge de l’acheteur, sauf accord contraire, bien que dans la pratique il soit habituel que l’acheteur paie la totalité du montant. Les tarifs sont appliqués selon l’échelle établie par la loi. Nous vous recommandons de faire appel à un avocat de la région et qui parle votre langue. Ce dernier fera une étude de propriété et vous conseillera quant aux divers aspects de l’investissement. Les honoraires de l’avocat représentent environ 1 % du prix d’achat de la propriété.

Les honoraires du notaire et les frais d’inscription au registre sont établis par la loi et en fonction d’un barème. Ensemble, ces honoraires s’élèvent à 1,5 % du prix d’achat du bien.

Les honoraires de l’agence immobilière

Les honoraires de l’agence immobilière varient en fonction du lieu ou de la région, mais également en fonction du type de propriété. Sur la Costa del Sol, la commission de l’agent est habituellement à la charge du vendeur. De manière générale, la commission représente un pourcentage du prix de vente du bien (bien que l’agent et le vendeur puissent convenir d’une commission fixe) et ce pourcentage peut varier en fonction du prix de la propriété.

Frais d’achat / Impôts

En général, les impôts, honoraires légaux et frais directement liés à l’achat d’une résidence achevée s’élèvent à environ 10 % – 11 %.

Pour les propriétés neuves venant directement du promoteur ou constructeur, l’acheteur devra payer 10 % de TVA (IVA) sur la valeur, ainsi qu’1,5 % d’impôt sur les Actes Juridiques Documentés. Cependant, dans le cas des locaux commerciaux, de certains garages (non annexés à un logement) et de terrains achetés directement à un promoteur ou constructeur, la TVA s’élève à 21 % et s’y ajoute 1,5 % d’impôt sur les Actes Juridiques Documentés. Pour les logements existants, un impôt sur les transmissions doit être payé et il est appliqué selon le barème suivant:

Type Tous les logements existants Garages non annexés (2 unités maximum)
8% Jusqu’à 400.000€ Jusqu’à 30.000€
9% 400.001€ – 700.000€ 30.001€ – 50.000€
10% À partir de 700.001€ À partir de 50.001€

Cependant, certaines exceptions existent pour les résidents, les professionnels et les entreprises:

  • Impôt de transmission de 7 % sur l’achat d’une résidence permanente lorsque la valeur réelle (normalement le prix d’achat, sauf s’il est inférieur à la valeur du marché, la valeur minimale étant la valeur cadastrale actualisée multipliée par le coefficient correspondant à la commune où se trouve la propriété) ne dépasse pas les 130 000 euros. Le taux est réduit à 3,5 % si, en outre, l’acheteur a moins de 35 ans, ou 180 000 euros lorsque le bien est destiné à être utilisé comme résidence permanente de l’acheteur et que ce dernier souffre d’un handicap de degré supérieur ou égal à 33 %.
  • 2 % lorsque la propriété est achetée par une personne physique ou morale, dont l’activité commerciale est rattachée au domaine immobilier, dont le but est de la remettre en vente et que cela soit précisé dans l’acte authentique. Le nouveau propriétaire aura 5 ans pour revendre la propriété. Si la vente ne se réalise pas dans le délai établi, le propriétaire devra verser la différence, afin de compenser et d’arriver au taux applicable normal.
  • Dans le cas où le vendeur comme l’acheteur sont des personnes morales ou des entrepreneurs assujettis à la TVA, et qu’ils renoncent à l’exonération de la TVA, un « mécanisme d’auto-liquidation de la TVA » a lieu. En conséquence, les taux suivants sont appliqués : 0 % sur la TVA et 1,5 % sur les Actes Juridiques Documentés. En bref, les ventes secondaires et ultérieures de biens immobiliers entre sociétés/entrepreneurs ne sont soumises qu’au paiement de l’impôt sur les Actes Juridiques Documentés de 1,5 %.

Dans tous les cas, il existe également la « Plusvalía » (Plus-value, à ne pas confondre avec l’impôt sur les gains obtenus de la vente étant à la charge du vendeur). Le paiement de la Plus-value est réalisé par le vendeur, à moins que les deux parties en conviennent différemment. Il s’agit d’un impôt municipal sur l’augmentation de la valeur d’un terrain depuis la date d’achat jusqu’à sa vente.

Depuis janvier 2013, il s’avère obligatoire de fournir le justificatif de paiement de la Plus-value, car c’est un des critères nécessaires à l’inscription du bien immobilier au registre foncier. Depuis 2017, la méthode de calcul de la base imposable de cette taxe a été déclarée nulle et non avenue par la Cour constitutionnelle pour les cas où le bien est vendu à perte ou, plus récemment, dans les cas où même en vendant à profit, cette taxe s’avère supérieure au profit. Il est recommandé d’obtenir un conseil professionnel le cas échéant.

Dans le cas où l’acheteur souscrit une hypothèque pour le logement, il faudra prendre en compte environ 3 % de frais supplémentaires.

Inscription au registre foncier

La nouvelle propriété doit être enregistrée en procédant à l’inscription de l’acte de vente (acte authentique) au registre foncier. Cette inscription représente la dernière étape pour garantir le titre légal de la propriété.

Titre de propriété

Un logement peut être la propriété d’une personne physique ou morale. Les personnes morales titulaires de la propriété peuvent être des entreprises espagnoles ou étrangères. Pour plus d’informations:

Article en anglais

Article en espagnol

Dans tous les cas, nous vous recommandons de consulter un conseiller fiscal.

N.I.E. (Numéro d’Identification des Etrangers)

Tout acheteur n’ayant pas la nationalité espagnole doit obtenir un « NIE » en se rendant à la police locale. Ce numéro s’avère obligatoire lors de toute transaction immobilière (achat, vente, paiement d’eau/électricité/gaz, assurances, etc.).

Impôts et frais annuels relatifs à la propriété

  • Taxe foncière (I.B.I) – Il s’agit d’un impôt sur la propriété immobilière perçu par la mairie et représentant actuellement un pourcentage de la valeur cadastrale. Cet impôt peut varier selon la commune où se trouve la propriété. À titre de référence, les barèmes applicables oscillent entre 0,3 % et 1,3 % de la valeur cadastrale du bien. Cette valeur cadastrale est le montant de base sur lequel sont calculés les impôts. Elle s’avère très importante, car de cette valeur sont également calculés d’autres impôts. Avant de formaliser l’achat de la propriété, vous devez obtenir du vendeur la copie du dernier reçu de la taxe foncière payée. Sur ce justificatif, la valeur et le montant exact de l’impôt peuvent être vérifiés.
  • Taxe d’enlèvement des ordures ménagères – Le montant stipulé par les autorités locales devra être versé à ces dernières.
  • Frais de copropriété – Ces frais devront être payés à la copropriété pour les services et l’entretien des zones communes lorsque le bien se trouve dans un lotissement ou dans un immeuble en copropriété. Lors de la signature de l’acte de vente chez le notaire, ces frais devront être déjà payés et le propriétaire devra fournir un certificat délivré par la copropriété, portant la signature et le cachet de l’administrateur. Le coût dudit certificat sera à la charge du propriétaire.

Impôts annuels sur les revenus

  • Impôt sur le revenu des non-résidents (IRNR)

Il s’agit d’un impôt annuel devant être versé à partir de l’année suivant l’achat du bien. Le Trésor public espagnol (Hacienda) estime que tous les propriétaires non-résidents tirent des avantages économiques de leur propriété et attribue donc à chaque propriété un revenu annuel imputé de 1,1 % ou 2 % de la valeur cadastrale de ce bien.

Si la valeur cadastrale de la propriété a été actualisée au cours des 10 dernières années, le montant imputé s’élève à 1,1 % de la valeur cadastrale, utilisée comme base pour calculer l’impôt des non-résidents. Si la valeur cadastrale a été actualisée il y a plus de 10 ans, le montant imputé atteint les 2 % de la valeur cadastrale.

Les propriétaires vivant dans des pays hors Union Européenne, Norvège ou Islande, verseront 24 % de la base imposable (pouvant représenter 1,1 % ou 2 % de la valeur cadastrale).

Les propriétaires résidant dans un autre État membre de l’UE, en Islande et en Norvège paient 19 % de la base imposable. Ce taux réduit s’applique depuis 2016.

Lorsque le bien est loué à un tiers, les résidents de l’UE, de l’Islande et de la Norvège sont imposés trimestriellement sur un revenu net (déduction faite de certaines dépenses) et à un taux d’imposition de 19 %. Tous les autres non-résidents sont imposés sur le revenu brut (aucune dépense n’est déductible) et le taux d’imposition est de 24 %. Dans ce cas et pendant la période de location, vous ne serez pas soumis à l’impôt décrit ci-dessus sur le revenu imputé mais sur le revenu réel.

  • Impôt sur le revenu des résidents

Les impôts appliqués aux résidents et aux non-résidents sont différents. Les revenus du travail, les biens immeubles, les gains fiscaux, etc. sont pris en compte. Nous vous recommandons de vous renseigner plus précisément auprès d’un professionnel, en raison des nombreux facteurs importants qui peuvent varier selon les circonstances de l’individu.

  • Impôt sur la fortune en Andalousie

L’impôt sur la fortune est prélevé sur la valeur nette des actifs espagnols pour les non-résidents et sur les actifs mondiaux pour les résidents. Il s’agit d’un impôt destiné aux personnes physiques uniquement et chaque personne est un contribuable distinct. La valeur nette d’une propriété espagnole est réduite par la dette hypothécaire sur ce bien. Il existe une exonération de 700 000 euros (pour les résidents et les non-résidents) pour le propriétaire/contribuable. Le taux d’imposition pour 2021 oscille entre 0,22 % et 2,76 %.

La valeur des biens la plus élevée parmi les suivantes sera prise en compte : la valeur cadastrale, le prix d’achat ou la valeur déterminée par l’Administration publique servant à calculer d’autres impôts.

Les résidents en Espagne bénéficient d’avantages supplémentaires selon leurs situations personnelles.

Propriété d’une entreprise non résidente

Lorsqu’une propriété appartient à une structure corporative située dans une juridiction que l’Espagne qualifie de paradis fiscal, un impôt annuel s’élevant à 3 % de la valeur cadastrale doit être payé.

Permis de séjour

Il n’est pas nécessaire de détenir un permis de séjour pour acheter une propriété en Espagne, à moins que vous prévoyiez d’y vivre durant plus de 183 jours civils par an. Dans ce cas, vous devrez déposer une demande de résidence fiscale en Espagne.

Les citoyens n’appartenant pas à l’Union Européenne, et souhaitant vivre de manière permanente en Espagne, devront obtenir un visa du Consulat espagnol dans leur pays d’origine. Avec ce visa, ils pourront faire une demande pour un permis de séjour.

«Visado de Oro» (Visa d’or)

Dans le but d’augmenter les investissements en Espagne, le gouvernement a décidé en 2013 d’accorder un permis de séjour valide pendant 2 ans (5 ans depuis 2015 et comprenant le permis de travail dans le pays), ainsi qu’une voie vers la citoyenneté à long terme, à tous ceux prêts à investir au moins 500 000 € dans une propriété espagnole. D’autres alternatives à l’investissement immobilier sont possibles pour obtenir ce visa : déposer un million d’euros sur un compte bancaire espagnol, investir le même montant dans des parts sociales d’entreprises espagnoles ou deux millions d’euros en dette publique espagnole ou encore, introduire dans le pays un projet créant des emplois.

Ce visa peut être renouvelé indéfiniment tant que l’investissement est maintenu. Pendant un an, l’investisseur peut vivre en Espagne ou non, sans mettre en péril son visa de séjour. Pour conserver et renouveler ce visa, le demandeur ne doit entrer sur le territoire espagnol qu’au moins une fois par an.

Informations mises à jour en février 2021.

Les lois et règlements peuvent être modifiés, tout comme les circonstances personnelles de chaque individu. Ces informations ont été regroupées sous forme de guide permettant d’aiguiller les acheteurs potentiels intéressés par des propriétés en Espagne. Elles ne prétendent pas fournir ou remplacer les conseils légaux pouvant être obtenus de la part d’un professionnel qualifié, et n’ont pas de fins contractuelles.


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