Propriété en Espagne: le guide de l’acheteur

Partager Pia Arrieta | Avr 24 2013

L’achat d’une propriété en Espagne

Acheter une propriété en Espagne devrait s’avérer relativement simple. Cependant, il est toujours recommandé de faire appel aux services d’un agent immobilier reconnu, d’un avocat et d’un notaire.

Propriété en Espagne: le guide de l'acheteur

Processus d’achat

Une fois la propriété choisie, les termes du contrat sont convenus. Il est donc nécessaire de garantir l’achat. Ceci peut être réalisé grâce à la signature entre les parties d’un contrat privé. En règle générale, c’est à ce moment que les acheteurs versent 10% du prix de vente du bien. La formation de l’acte de vente (acte authentique) doit être signée par les deux parties par-devant un notaire publique espagnol. Le rôle de ce dernier consiste à certifier cet acte de vente et à le déclarer document publique inscrit au registre.

Frais de notaire et d’enregistrement

Conformément à la loi, les frais de notaire sont à la charge du vendeur, à l’exception de la première copie de l’acte de vente et des copies ultérieures, qui sont à la charge de l’acheteur. Les frais d’enregistrement au Registre foncier sont à la charge de l’acheteur.

Les tarifs sont appliqués selon l’échelle établie par la loi. Nous vous recommandons de faire appel à un avocat de la région et qui parle votre langue. Ce dernier fera une étude de propriété et vous conseillera quant aux divers aspects de l’investissement. Les honoraires de l’avocat représentent environ 1% du prix d’achat de la propriété.

Les honoraires du notaire et les frais d’inscription au registre sont établis par la loi et en fonction d’un barème. Ensemble, ces honoraires s’élèvent à 1,5% du prix d’achat du bien.

Les honoraires de l’agence immobilière

Les honoraires de l’agence immobilière varient en fonction du lieu ou de la région, mais également en fonction du type de propriété. Sur la Costa del Sol, la commission de l’agent est habituellement à la charge du vendeur. De manière générale, la commission représente un pourcentage du prix de vente du bien (bien que l’agent et le vendeur puissent convenir d’une commission fixe) et ce pourcentage peut varier en fonction du prix de la propriété.

Frais d’achat / Impôts

En général, les impôts, honoraires légaux et frais directement liés à l’achat d’une résidence achevée s’élèvent à hauteur d’environ 10% – 11%.

Pour les propriétés neuves venant directement du promoteur ou constructeur, l’acheteur devra payer 10% de TVA sur la valeur, ainsi qu’1,5% d’impôt sur les Actes Juridiques Documentés.

Cependant, dans le cas des locaux commerciaux, de certains garages (non annexés à un logement) et de terrains achetés directement à un promoteur ou constructeur, la TVA s’élève à 21% et s’y ajoute 1,5% d’impôt sur les Actes Juridiques Documentés.

Pour les logements d’occasion, un impôt sur les transmissions doit être payé et il est appliqué selon le barème suivant:

Type Tous les logements d’occasion Garages non annexés (max 2 unités)
8% Jusqu’à 400.000€ Jusqu’à 30.000€
9% 400.001€ – 700.000€ 30.001€ – 50.000€
10% À partir de 700.001€ À partir de 50.001€

Cependant, certaines exceptions existent:

  • 3,5% sur la cession d’un bien dont la valeur réelle (la valeur du cadastre actualisée et multipliée par le coefficient correspondant à la commune où se trouve la propriété) ne dépasse pas les 130.000€ à condition qu’il s’agisse de la résidence primaire de l’acheteur et que celui-ci ait moins de 35 ans ; ou bien 3,5% sur la cession d’un bien dont la valeur réelle ne dépasse pas les 180.000€, quand il s’agit d’une résidence primaire et que l’acheteur souffre d’un handicap de degré supérieur ou égal à 33%.
  • 2% lorsque la propriété est achetée par une personne physique ou morale, dont l’activité commerciale est rattachée au domaine immobilier, dont le but est de la remettre en vente et que cela soit précisé dans l’acte authentique. Le nouveau propriétaire aura 5 ans pour revendre la propriété. Si la vente ne se réalise pas dans le délai établi, le propriétaire devra verser la différence, afin de compenser et d’arriver au taux applicable normal.
  • Dans le cas où le vendeur comme l’acheteur sont des personnes morales ou des indépendants passifs de la TVA, et qu’ils renoncent à l’exonération de la TVA, un « investissement de sujet passif dans la TVA » a lieu. Ceci signifie que les taux suivants sont appliqués: 0% sur la TVA et 2% sur les Actes Juridiques Documentés. Pour conclure, à partir des deuxièmes achats de biens immeubles entre les entreprises/entrepreneurs, ces deniers doivent uniquement s’acquitter de 2% sur les Actes Juridiques Documentés.

Dans tous les cas, il existe également la « Plus-value » (à ne pas confondre avec l’impôt sur les gains obtenus de la vente étant à la charge du vendeur). Le paiement de la Plus-value est réalisé par le vendeur, à moins que les deux parties en conviennent différemment. Il s’agit d’un impôt municipal sur l’augmentation de la valeur d’un terrain depuis la date d’achat jusqu’à sa vente.

Depuis janvier 2013, il s’avère obligatoire de fournir le justificatif de paiement de la Plus-value, car c’est un des critères nécessaires à l’inscription du bien immobilier au registre foncier.

Dans le cas où l’acheteur souscrit une hypothèque pour le logement, il faudra prendre en compte les quelques 3% de frais supplémentaires.

Inscription au registre foncier

La nouvelle propriété doit être enregistrée en procédant à l’inscription de l’acte de vente (acte authentique) au registre foncier. Cette inscription représente la dernière étape pour garantir le titre légal de la propriété.

Titre de propriété

Un logement peut être la propriété d’une personne physique ou morale. Les personnes morales titulaires de la propriété peuvent être des entreprises espagnoles ou étrangères.

Permis de Séjour

Il n’est pas nécessaire de détenir un permis de séjour pour acheter une propriété en Espagne, à moins que vous prévoyiez d’y vivre durant plus de 183 jours civils par an. Dans ce cas, vous devrez déposer une demande de résidence fiscale en Espagne.

Les citoyens n’appartenant pas à l’Union Européenne, et souhaitant vivre de manière permanente en Espagne, devront obtenir un visa du Consulat espagnol dans leur pays d’origine. Avec ce visa, ils pourront faire une demande pour un permis de séjour.

«Visado de Oro» (Visa d’or)

Dans le but d’augmenter les investissements en Espagne, le gouvernement a décidé en 2013 d’accorder un permis de séjour valide pendant 2 ans (5 ans depuis 2015 et comprenant le permis de travail dans le pays), ainsi que la nationalité à long terme, à tous ceux prêts à investir au moins 500.000€ dans une propriété espagnole. D’autres alternatives à l’investissement immobilier sont possibles pour obtenir ce visa: déposer un million d’euros sur un compte bancaire espagnol, investir dans des parts sociales d’entreprises espagnoles à hauteur d’un ou deux millions d’euros en dette publique espagnole, ou, de fait, introduire dans le pays un projet créant des emplois.

N.I.E. (Numéro d’Identification d’Étrangers)

Tout acheteur n’ayant pas la nationalité espagnole doit obtenir un « NIE » en se rendant à la police locale. Ce numéro s’avère obligatoire lors de toute transaction immobilière (achat, vente, paiement d’eau/électricité/gaz, assurances, etc.)

Impôts annuels

Taxe foncière
Il s’agit d’un impôt sur la propriété immobilière grevé par la mairie et représentant actuellement un pourcentage de la valeur cadastrale. Cet impôt peut varier selon la commune où se trouve la propriété. À titre de référence, les barèmes applicables oscillent entre 0.3% et 1,3% de la valeur cadastrale du bien. Cette valeur cadastrale est le montant de base sur lequel sont calculés les impôts. Elle s’avère très importante, car de cette valeur sont également déduits d’autres impôts. Avant de formaliser l’achat de la propriété, le vendeur doit obtenir la copie du dernier reçu de la taxe foncière payée. Sur ce justificatif, la valeur et le montant exact de l’impôt peuvent être vérifiés.

Impôts sur le revenu des non-résidents
Il s’agit d’un impôt annuel devant être versé à partir de l’année suivant l’achat du bien. Le Trésor public espagnol (Hacienda) estime que tous les propriétaires non-résidents tirent profit de leur propriété. C’est pourquoi, chaque titulaire de bien immobilier doit verser annuellement un montant s’élevant à 1,1 ou 2% de la valeur cadastrale de sa propriété.

Si la valeur cadastrale de la propriété a été actualisée au cours des 10 dernières années, le montant imputé s’élève à 1,1% de la valeur cadastrale, utilisée comme base pour calculer l’impôt des non-résidents. Si la valeur cadastrale a été actualisée il y a plus de 10 ans, le montant imputé atteint les 2% de la valeur cadastrale. Les propriétaires vivant dans des pays hors Union

Européenne, en Norvège ou en Islande, verseront 24% de l’assiette fiscale (pouvant représenter 1,1% ou 2% de la valeur cadastrale).

Si vous donnez en location une propriété à un tiers, les revenus issus du loyer sont soumis à 24% d’impôts. Dans ce cas, Le type d’impôt cité précédemment ne sera pas applicable lors de la période de location.

Impôt sur le revenu des résidents
Les impôts appliqués sont différents entre les résidents et les non-résidents. Les revenus, les biens immeubles, les gains fiscaux, etc sont pris en compte. Nous vous recommandons de vous renseigner davantage auprès d’un professionnel, en raison des nombreux facteurs importants qui peuvent varier selon les circonstances de l’individu.

Taxe sur le patrimoine en Andalousie
L’impôt sur la fortune est applicable pour les actifs détenus entre 2011 et 2017. Tous les propriétaires de logements en Espagne (à la fois résidents et non-résidents) sont soumis à cet impôt variant entre 0,24% et 3,3% de la valeur nette du bien. Celle-ci est réduite en tenant compte des dettes hypothécaires sur le logement, ainsi que d’une exonération de 700.000€ (aussi bien pour les résidents que pour les non-résidents).

La valeur des biens la plus élevée parmi les suivantes sera prise en compte: la valeur cadastrale, le prix d’achat ou la valeur déterminée par l’administration publique servant à calculer d’autres impôts.

Les résidents en Espagne jouissent de privilèges supplémentaires selon leurs circonstances personnelles.

Propriété d’une entreprise non résidente
Lorsqu’une propriété appartient à une structure corporative située dans une juridiction que l’Espagne qualifie de paradis fiscal, un impôt annuel s’élevant à hauteur de 3% de la valeur cadastrale doit être payé.

Autres impôts et frais
Taxe d’enlèvement des ordures – Le montant stipulé par les autorités locales devra être versé à ces dernières.

Frais de copropriété: Ces frais devront être payés à la copropriété pour les services d’entretien des zones communes et autres lorsque l’immeuble se trouve dans un lotissement ou dans un immeuble en copropriété. Lors de la signature de l’acte de vente chez le notaire, ces frais devront être déjà payés et le propriétaire devra fournir un certificat délivré par la copropriété, timbré et signé par l’administrateur. Le coût de ce dit certificat sera à la charge du propriétaire.

Les lois et règlements peuvent être modifiés, tout comme les circonstances personnelles de chaque individu. Ces informations ont été regroupées sous forme de guide permettant d’aiguiller les acheteurs potentiels intéressés par des propriétés en Espagne. Elles ne prétendent pas fournir ou remplacer les conseils légaux pouvant être obtenus de la part d’un professionnel qualifié, et n’ont pas de fins contractuelles.

Dernière révision effectuée le 31 mai 2016


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