Acheter une propriété en Espagne

Le guide ultime pour acheter une propriété sans stress à Marbella et en Espagne.

Buying property in Marbella

Conseils d'experts et accès aux plus belles propriétés à Marbella, Benahavis et Estepona

Rechercher une propriété à Marbella peut être une expérience stressante. En effet, il n'existe pas de base de données complète et exhaustive de toutes les propriétés répertoriées sur le marché ou des lois réglementant le secteur, contrairement à d'autres pays.

Ayant nous-mêmes traversé le processus d'achat d'un point de vue privé, nous connaissons l'importance de travailler avec un agent immobilier réputé qui offre un code de conduite strict et l'accès à une base de données substantielle de propriétés pour garantir que le processus d'achat soit aussi fluide et transparent que possible. Cela permet d'avoir accès au plus grand nombre de propriétés à vendre répondant à ses exigences.

Notre société possède déjà un vaste portefeuille immobilier de revente et de nouvelles propriétés, mais nous sommes également en mesure de faire des recherche dans les bases de données de centaines d'agents immobiliers à Marbella grâce à notre accès aux systèmes MLS partagés. De plus, en tant que membre fondateur des Leading Property Agents (une association d'agents immobiliers de Marbella qui partagent un code de conduite et d'éthique et qui travaillent à la réglementation du secteur immobilier en Espagne), nous avons un accès exclusif aux propriétés proposées par d'autres membres.

Notre équipe commerciale est composée de collaborateurs ayant une grande connaissance du secteur immobilier de Marbella. Ils vous assurent un suivi complet et répondent à vos questions en matière d'investissements immobiliers ainsi que sur votre déménagement dans notre région.

La combinaison de tout ce qui précède nous permet d'offrir une expertise inégalée et un accès à la plupart des propriétés en vente dans les régions de Marbella, Benahavis et Estepona. Nous nous efforçons de travailler exclusivement pour nos clients et de les guider tout au long du processus d'achat afin qu'ils puissent acquérir une nouvelle adresse à Marbella, qu'elle soit saisonnière ou permanente.

Voici quelques conseils qui vous aideront tout au long du processus, que ce soit la proposition d'une offre, tout ce qui suit entre l'offre et l'achat final, ainsi que les taxes que vous devrez payer lors de l'achat et lorsque vous serez propriétaire d'une propriété à Marbella.

Un guide complet pour acheter une propriété

1. Faire une offre

Si vous envisagez d'acheter une propriété dans un nouveau bâtiment ou un développement immobilier, vous recevrez la liste de prix ainsi que les conditions de paiement. Il est d'usage que le paiement soit étalé pendant la période de construction, le paiement final devant être effectué à l'achèvement de la construction et à la prise de possession de votre propriété. Ceci dit, il peut y avoir des différences et certains développeurs peuvent demander un acompte plus important ou des échelonnements plus importants que d'autres. Certains seront également prêts à modifier ces échéances pour tenir compte de vos finances. Encore une fois, c'est ici que votre agent peut vous aider à négocier les meilleures conditions possibles.

Cependant, lorsque vous faites une offre d'achat à un propriétaire privé, le processus est souvent différent. Une fois que vous avez trouvé la propriété qui vous plaît, vous devez la bloquer à travers un accord juridiquement contraignant entre l'acheteur et le vendeur.

La première étape consiste à faire une offre d'achat par écrit par l'intermédiaire de votre agent. Il est conseillé d'accompagner cette offre d'une caution de l'ordre de 6 000 € à 20 000 € pour montrer au propriétaire que vous êtes un client sérieux. Ce dépôt sera détenu par l'agent dans un compte client spécial au cours des prochains jours, généralement quelques semaines, jusqu'à ce que le contrat privé soit signé. Si l'offre n'est pas acceptée et que les négociations se terminent, l'acompte vous sera restitué.

La lettre d'offre doit comprendre :

  • Le prix souhaité
  • La durée de l'offre avec une limite dans le temps
  • Les conditions de paiement proposées et le délai d'exécution
  • Ce qui doit être inclus dans la vente et les conditions éventuelles. Ceci veut dire que l'accord n'aura lieu que si la condition mentionnée est remplie. Parfois, il y a des contingences avec l'offre, la contre-offre ou les deux. Il peut arriver, par exemple, que vous n'acceptez d'acheter la propriété uniquement sous réserve de certaines réparations, de l'approbation de votre demande de prêt hypothécaire, ou de l'inclusion de certains meubles, etc.

Le vendeur peut décider d'accepter votre offre, de vous faire une contre-offre ou de la rejeter. Une fois l'offre acceptée, l'étape suivante consiste à rédiger un contrat privé et, à sa signature, un minimum de 10% du prix sera payé, moins le montant payé avec l'offre. Il est d'usage que la vente définitive ait lieu dans les 30 à 45 jours suivant.

En tant qu'acheteur, suivez les directives suivantes :

Faites une offre raisonnable. Il est probable que le vendeur ne réponde pas si l'offre est trop basse. De plus, il risque de ne pas vous prendre au sérieux et sera réticent à faire une contre-offre. Découvrez quelle est la valeur réelle et si le vendeur a refusé d'autres offres. Ne faites pas d'enchère au plus bas sauf si vous savez que le vendeur y est ouvert. Si le vendeur est présent lors de vos visites du bien évitez de donner votre avis personnel sur le bien.

Assurez-vous de bien comprendre tous les éléments inclus dans la vente, par exemple les meubles et les accessoires. Bien qu'il soit d'usage que les éléments qui sont permanents à la maison soient inclus, assurez-vous qu'ils font bien partie de la vente. Cependant, s'il y a des objets spéciaux tels qu'une statue, une lampe ou un lustre, des images et des objets personnels, ceux-ci seront normalement exclus. Évitez les discussions au sujet d'un meuble, qui n'a peut-être aucune valeur réelle pour vous, mais qui est précieux pour le vendeur car il a une valeur sentimentale pour lui. Nous avons souvent vu des ventes échouer à cause de cela. Laissez votre agent négocier.

Il est également conseillé de faire appel à un avocat qui parle votre langue. L'avocat vérifiera le registre foncier pour s'assurer que la propriété est correctement enregistrée et qu'il n'y a pas d'élément dont vous ne seriez pas au courant, et préparera le contrat privé ainsi que les actes publics de transfert. Si la maison est sous hypothèque, il est d'usage qu'elle soit remboursée et annulée avant ou le jour de la signature des actes publics devant le notaire.

2. Le processus d'achat : de l'offre jusqu'à l'achat final

Une fois que vous avez choisi votre bien et que vous avez fait une offre qui a été acceptée par le vendeur, les conditions de vente et d'achat sont convenues :

  1. Un acompte est versé pour retirer la propriété du marché. Cet acompte représente généralement 1% du prix de vente convenu.
  2. Une date est fixée pour la signature du contrat d'achat privé entre les parties pendant laquelle il est d'usage de payer 10% du prix de vente convenu.
  3. La formalisation de l'acte de vente (acte public) doit être signée par les deux parties devant un notaire espagnol. La tâche du notaire est de certifier cet acte de vente en tant qu'acte public enregistré.

N.I.E. (Numéro d'identification pour les étrangers)

Tout acheteur qui n'est pas de nationalité espagnole doit obtenir un « NIE » auprès de la police locale. Ce numéro est obligatoire pour toute transaction immobilière (achat, vente, raccordements, assurances, etc.).

Permis de séjour

Il n'est pas nécessaire d'avoir un permis de séjour pour acheter une propriété en Espagne, sauf si vous prévoyez de vivre en Espagne plus de 183 jours calendaires par an. Dans ce cas, vous devrez déclarer votre résidence fiscale en Espagne. Les citoyens non européens souhaitant résider de manière permanente en Espagne doivent obtenir un visa auprès du consulat espagnol de leur pays d'origine. Avec ce visa, ils pourront demander un permis de séjour.

Golden Visa

Afin d'attirer les investissements en Espagne, le gouvernement a pris la décision en 2013 d'accorder un permis de séjour valable 2 ans (étendu à 5 ans en 2015 et incluant l'autorisation de travailler dans le pays) et une voie vers la citoyenneté à long terme, pour tous ceux qui souhaitent investir au moins 500 000 euros dans l'immobilier espagnol. Les alternatives à l'investissement immobilier comprennent le dépôt de 1 million d'euros sur un compte bancaire espagnol, l'investissement en actions d'entreprises espagnoles du même montant, 2 millions d'euros pour soutenir la dette publique espagnole, ou la création d'un projet dans le pays qui génère des emplois.

Cette Golden Visa peut être renouvelée indéfiniment tant que l'investissement est maintenu. Pendant un an, l'investisseur peut vivre ou non en Espagne, sans compromettre son visa de séjour. Pour maintenir et renouveler ce visa, le demandeur doit entrer sur le territoire espagnol au moins une fois par an.

3. Coûts d'achat / Taxes

En général, les taxes, frais juridiques et dépenses directement liés à l'achat d'une propriété résidentielle finie s'élèvent à environ 10 % du prix de vente.

Nouvelles propriétés achetées directement auprès d'un promoteur ou d'un constructeur : Aucune taxe de transfert n'est due, mais il faut s'acquitter d'une TVA de 10 % de la valeur de vente, plus un droit de timbre de 1,2 %. Cependant, sur les locaux commerciaux et certains garages, non attenants à une habitation, et les terrains achetés directement auprès d'un promoteur ou d'un constructeur, la TVA est de 21% plus 1,2% de droit de timbre.

Maisons d'occasion : Il existe une taxe de transfert qui est fixée à 7% de la valeur de référence* du bien pour toutes les transactions immobilières intervenant après le 28/04/2021.

*Valeur de référence pour le calcul de la taxe de transfert : la base imposable est la plus élevée des valeurs entre le prix de vente déclaré ou la valeur de référence. La valeur de référence est obtenue en prenant la valeur cadastrale de la propriété et en appliquant un multiple qui dépend de chaque commune et que les autorités établissent sur la base des valeurs de marché et est mis à jour chaque année. Pour consulter la valeur de référence d'une propriété, visitez le site Web du siège du cadastre (Sede del Catastro) avec la référence cadastrale de la propriété afin de l'obtenir.

Il existe cependant quelques exceptions ou réductions de la taxe de transfert pour les résidents, les professionnels et les entreprises :

  • Transfert d'un bien destiné à la résidence principale, si la valeur du bien n'excède pas 150 000 euros : 6 %.
  • Transfert d'un bien dont la valeur n'excède pas 150 000 euros lorsqu'il est destiné à la résidence principale de l'acquéreur et que l'acquéreur est âgé de moins de 35 ans, victime de violences conjugales, victime d'actes de terrorisme ou si le bien est acheté dans une commune connaissant un problème de dépeuplement : 3,5 %.
  • Transfert d'un bien dont la valeur n'excède pas 250 000 euros, lorsque l'acquéreur est légalement considéré comme une personne handicapée de 33 % ou plus, ou membre d'une famille nombreuse : 3,5 %.
  • Acquisition d'un logement en vue de sa revente par une personne physique ou morale qui exerce une activité commerciale à laquelle s'appliquent les règles d'adaptation du Régime général du secteur immobilier : 2 %. Le nouveau propriétaire disposera d'un délai de 5 ans pour vendre le bien. Si le bien n'est pas vendu dans ce délai, le propriétaire devra payer la différence pour compenser jusqu'au taux normal applicable.
  • Dans le cas où le vendeur et l'acheteur sont des personnes morales ou assujettis à la TVA des indépendants, et que l'exonération de la TVA est levée, il y a une "autoliquidation de la TVA", et par conséquent la TVA est ramenée à 0% et le droit de timbre à 1,2%. En bref, les deuxièmes ventes et les ventes ultérieures de biens immobiliers entre sociétés/entrepreneurs ne sont soumises qu'au paiement du droit de timbre de 1,2 %.
  • Certaines opérations auxquelles participent des SGR ou des entreprises de l'État ou du secteur public andalou, dont l'objet est la constitution de garanties : 2 %.

Frais de notaire et d'avocat :

Comme stipulé par la loi, 80% des honoraires du notaire sont à la charge du vendeur, bien qu'en pratique il soit courant que l'acheteur soit responsable de la totalité du montant. Les honoraires sont appliqués sur la base du barème établi par la loi. Les frais de notaire et d'inscription du titre au registre foncier sont stipulés par la loi en fonction d'une échelle par paliers et s'élèvent à environ 1,5% du prix d'achat.

Il est conseillé d'engager un avocat local pour conseiller l'acheteur sur tous les aspect de l'investissement. Les honoraires d'avocat s'élèvent à environ 1% du prix d'achat de la propriété.

Enregistrement

Il est nécessaire d'enregistrer la nouvelle propriété en enregistrant l'acte de vente (escritura pública) au registre foncier. Cet enregistrement est la dernière étape pour garantir le titre légal de la propriété.

Propriété

Un bien peut être la propriété d'une personne physique ou d'une personne morale. Les personnes morales propriétaires du bien peuvent être des sociétés espagnoles ou des sociétés étrangères. Pour plus d'informations, lisez notre article sur l'achat d'une propriété à travers une entrerpise.

Dans tous les cas, nous vous recommandons de consulter un conseiller fiscal.

4. Taxes foncières annuelles et dépenses

Taxe foncière (I.B.I.)

Il s'agit d'une taxe foncière prélevée par la mairie et correspond actuellement à un pourcentage de la valeur cadastrale. Elle peut varier en fonction de la commune où se situe le bien. À titre de référence, les taux applicables varient entre 0,3 % et 1,3 % de la valeur cadastrale de la propriété.

Avant de formaliser l'achat du bien, vous devez obtenir du vendeur une copie du dernier payement de la I.B.I. Vous pourrez donc vérifier le montant de la taxe.

Taxe déchets

Montant à régler aux autorités locales en fonction de leur barème.

Frais de communauté

Ces frais doivent être payés à la Communauté des Propriétaires pour les services et l'entretien des parties communes lorsque la propriété se trouve dans une urbanisation ou une copropriété. Lors de la signature de l'acte de vente chez le notaire, ces honoraires doivent être à jour et le propriétaire doit fournir une attestation délivrée par la communauté des propriétaires, timbrée et signée par l'administrateur. Le coût de ce certificat sera payé par le propriétaire.

Impôt personnel annuel

Impôt sur le revenu des résidents.

Les taxes appliquées varient entre les résidents et les non-résidents. Vos revenus de travail, immobiliers, ainsi que vos avantages fiscaux ou autres sont pris en compte. Puisque cet impôt varie en fonction de chaque individu, nous vous recommandons d'obtenir de plus amples informations auprès d'un conseiller professionnel.

Impôt sur le revenu des non-résidents.

Il s'agit d'une taxe annuelle qui sera due à partir de l'année suivant l'achat. L'Agence fiscale espagnole (la Hacienda) estime que tous les propriétaires non-résidents bénéficie d'avantages économiques de leur propriété et considèrent donc que chaque propriété aurait un revenu annuel estimé à 1,1% ou 2% de la valeur cadastrale de leur propriété.

Si la valeur cadastrale du bien a été actualisée au cours des 10 dernières années, le revenu attribué est de 1,1% de la valeur cadastrale, servant de base au calcul de la taxe des non-résidents. Si la valeur cadastrale a été mise à jour il y a plus de 10 ans, le revenu attribué s'élève à 2% de la valeur cadastrale.

Les propriétaires résidant dans des pays hors UE paient 24% de la base imposable (soit 1,1%, soit 2% de la valeur cadastrale).

Les propriétaires résidant dans un autre État membre de l'UE, l'Islande et la Norvège paient 19 % de la base imposable. Il s'agit d'un taux réduit depuis 2016.

Si vous louez votre bien à un tiers, les résidents de l'UE, de l'Islande et de la Norvège paient un impôt trimestriel sur leur revenu net (déduction faite de certaines dépenses) à un taux d'imposition de 19 %. Tous les autres non-résidents sont imposés sur le revenu brut (aucune dépense n'est déductible) et le taux d'imposition est de 24 %. Dans ce cas, et pendant la période de location, le taux d'impôt sur le revenu attribué spécifié ci-dessus ne serait pas applicable et seuls les revenus réels seraient imposés.

Impôt sur la Fortune en Andalousie

L'impôt sur la fortune en Andalousie a été supprimé le 22 septembre 2022.

Impôt de Solidarité

En décembre 2022, la "Taxe de Solidarité Temporaire sur les Grandes Fortunes" a été approuvée. Elle est applicable aux personnes physiques dont le patrimoine net dépasse 3 millions d'euros. Le taux varie de 1,7% à 3,5% et ne sera en principe en vigueur que pendant deux ans (2022 et 2023). Les gouvernements autonomes d'Andalousie et de Madrid ont déposé des recours devant la Cour constitutionnelle pour demander sa suspension car ils considèrent que cette taxe est inconstitutionnelle. La Cour a accepté les appels en mars 2023 mais a refusé la suspension immédiate de la taxe, par conséquent elle est actuellement encore applicable.

Biens appartenant à une société non résidente

Lorsqu'un bien appartient à une structure sociétaire située dans une juridiction hors d'Espagne, une taxe annuelle de 3% de la valeur cadastrale est due.

Les lois et règlementations sont sujets à changement, tout comme la situation personnelle de chaque individu. Ces informations vous sont présentées comme un guide pour les acheteurs potentiels de biens immobiliers en Espagne, elles ne sont pas destinées à fournir ou à remplacer les conseils juridiques qui doivent être obtenus auprès d'un professionnel qualifié, et n'ont aucun effet contractuel.

Pia Arrieta

Pia Arrieta Collaboratrice en marketing

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