Покупка недвижимости в Испании

Полное руководство по покупке недвижимости в Марбелье и Испании без стресса.

Buying property in Marbella

Советы эксперта и доступ к лучшим объектам недвижимости в Марбелье, Бенаависе и Эстепоне

Поиски дома в Марбелье могут доставить много хлопот, если у вас нет полной и достоверной базы данных со всеми выставленными на продажу объектами недвижимости на рынке. Также плохо, если вы не знаете местных законов, которые регулируют сектор, ведь они отличаются от законодательных актов других стран.

В свое время мы и сами покупали дома, поэтому знаем, как важно работать с агентом по недвижимости с хорошей репутацией. Агент должен соблюдать строгие нормы. Важно, чтобы он имел доступ к надежной базе объектов. Так он сможет гарантировать, что процесс покупки пройдет гладко. Не менее важно, чтобы клиент получил максимальное количество вариантов, которые подходят под его требования.

У нашей компании уже есть большое портфолио вторичных и новых объектов. Мы также можем искать недвижимость по сотням других агентств в Марбелье благодаря использованию нескольких общих баз данных. Кроме того, мы являемся членом-основателем ассоциации Ведущие агенты по недвижимости (ассоциация агентов недвижимости Марбельи, которые разделяют общие принципы поведения и этические нормы и работают над регулированием сектора недвижимости в Испании). У нас есть эксклюзивный доступ к объектам недвижимости, которые выставляют дружественные члены ассоциации.

Наша команда продаж состоит из людей с богатыми знаниями о рынке недвижимости Марбельи. Это позволяет гарантировать, что вы получите лучшие советы о вложениях в недвижимость, а также о том, как переехать в регион.

Сочетание всех этих факторов позволяет нам предлагать непревзойденные профессиональные навыки и доступ к лучшим домам, выставленным на продажу в регионах Марбельи, Бенаависа и Эстепоны. Мы процветаем, работая в интересах наших клиентов, ведя их через процесс покупки, а также предоставляя лучшую недвижимость в Марбелье для временного или постоянного проживания.

Ниже представлены практические рекомендации, которые помогут вам пройти путь от создания предложения до завершения процесса покупки. Вы также узнаете, какие налоги вам придется заплатить при покупке/владении недвижимостью в Марбелье.

Исчерпывающее руководство по покупке недвижимости

1. Этап предложения

Если вы рассматриваете новый дом или строящийся объект, то вам предоставят прайс-лист и распишут сроки внесения платежей. Обычно платежи распределяются на время строительства с окончательным расчетом при сдаче здания и передаче прав собственности. Вот тут могут возникать сложности, так как некоторые строители запрашивают большой первый взнос или более серьезные платежи на этапе строительства. Другие застройщики готовы подстроить эти платежи под вас. На этом этапе ваш агент проведет переговоры и добьется лучших условий.

Однако в случае, если предложение поступает от частного клиента, процесс может отличаться. Когда вы выберете дом, вы должны обезопасить себя путем подписания соглашения, которое официально свяжет покупателя и продавца.

Первый шаг — это создание предложения о покупке, которое составляет ваш агент в письменной форме. Желательно, чтобы ваше предложение было подкреплено суммой порядка 6000 - 20 000 евро, чтобы показать клиенту, что вы настроены серьезно. Этот взнос будет заморожен агентом на специальном счете клиента в течение нескольких дней, обычно на пару недель, до подписания частного договора. В случае, если предложение было отвергнуто, а переговоры закончились, вам вернут этот взнос.

Письмо с предложением должно содержать:

  • Предлагаемую цену.
  • Временные рамки предложения с четким сроком.
  • Предлагаемые график, способ оплаты и дату полного расчета.
  • Описание того, что именно включено в сделку и есть ли в ней место непредвиденным обстоятельствам. Непредвиденные обстоятельства — это дополнение к предложению с указанием условий или требований, при исполнении которых состоится продажа. В некоторых случаях обстоятельства выдвигает только продавец или покупатель, а иногда — оба. Например, эти обстоятельства могут указывать на то, что вы купите дом только если будет сделан ремонт или только если получите одобрение от банка, или если продавец оставит мебель и т.д.

Продавец может принять ваше предложение, выслать контрпредложение или отклонить его. Если предложение принято, тогда следующим шагом станет подписание частного договора. При его подписании нужно оплатить минимум 10%, из этой суммы вычитается взнос, высланный с предложением. Обычно сделка завершается спустя 30-45 дней с момента подписания частного договора.

Если вы являетесь покупателем, воспользуйтесь следующим руководством: 

Сделайте разумное предложение, скорее всего продавец не ответит, если предлагаемая сумма слишком мала. Продавец может принять его за шутку и даже не вышлет контрпредложение. Узнайте, какова реальная стоимость дома и отклонял ли продавец предложения прежде. Отправляйте минимальную сумму, если вы знаете, что продавец готов торговаться. Если продавец присутствует при осмотре вами недвижимости, не озвучивайте личное мнение о доме.

Убедитесь, что вы понимаете, что входит в сделку, например, какую мебель оставит продавец и какие ремонтные работы проведет. Хотя традиционно объекты, представляющие ценные вложения, включаются в сумму, нужно обговорить, являются ли они частью сделки. Однако, если в доме есть такие особые объекты, как статуи, лампы и люстры, картины или личные вещи, обычно они не входят в стоимость сделки. Лучше не обсуждать предметы мебели, которые не представляют реальной ценности для вас, но важны для владельца на эмоциональном уровне. Мы часто видели, как сделки проваливались именно из-за этого. Позвольте агенту провести переговоры за вас.

Желательно привлечь юриста, который говорит на вашем языке. Юрист проверит Земельный кадастр и убедится, что объект недвижимости правильно зарегистрирован, он не является залогом и на нем нет обременений. Он подготовит частный договор, а также официальный акт приема-передачи. Если у текущего собственника есть ипотека, то обычно она выплачивается и аннулируется до или после подписания этих документов, но до момента подписания официальных документов у нотариуса.

2. Процесс покупки: от предложения до завершения сделки

Когда объект выбран, предложение отправлено и принято продавцом, а условия продажи и покупки обговорены:

  1. Вносится депозит для бронирования, чтобы объект убрали с рынка. Обычно он составляет 1% от оговоренной суммы продажи.
  2. Назначается дата подписания частного договора купли-продажи между сторонами, во время которого обычно оплачивается 10% от оговоренной суммы.
  3. Оформление договора купли-продажи (официального документа). Он должен быть подписан обеими сторонами в присутствии испанского нотариуса. Задача нотариуса — заверить данный договор купли-продажи и перевести его в статус официально зарегистрированного документа.

N.I.E. (Идентификационный номер иностранца)

Любой покупатель без испанского паспорта должен получить «NIE» в местном полицейском участке. Этот номер обязателен для проведения любых сделок с недвижимостью (покупка, продажа, ввод в эксплуатацию, страхование и т.д.).

Вид на жительство

Чтобы купить дом в Испании необязательно иметь вид на жительство, если только вы не планируете жить в стране более 183 календарных дней в году. В этом случае вам необходимо стать налоговым резидентом Испании. Граждане стран за пределами ЕС, которые желают постоянно проживать в Испании, должны получить визу в Консульстве Испании в своей стране. По этой визе они могут подать запрос на вид на жительство.

Золотая виза

Чтобы привлечь инвестиции в Испанию, в 2013 году правительство приняло решение выдавать разрешение на проживание сроком на 2 года (в 2015 году срок продлили на 5 лет, а так же включили в Золотую визу разрешение на работу в стране) и закладывать основу для долгосрочного гражданства для всех, кто хочет инвестировать минимум 500 000 евро в недвижимость Испании. Альтернативой вложениям в недвижимость служит внесение минимум 1 млн евро на счет в испанском банке, инвестирование долей в испанские компании на ту же сумму, вложение инвестиций на 2 млн евро в государственные облигации или создание проекта в пределах Испании, который предложит новые рабочие места.

Визу можно получать неограниченное количество раз, пока инвестиции служат на благо Испании. В течение 1 года инвестор может жить в Испании или нет, не боясь потерять визу резидента. Чтобы сохранять и обновлять визу в дальнейшем, заявитель обязан приезжать в Испанию минимум раз в год.

3. Расходы на покупку / Налоги

Если кратко, то налоги, расходы на правовые услуги и затраты непосредственно на покупку жилого дома с мебелью составляют примерно 10% от стоимости объекта.

Новые объекты, которые покупаются напрямую у застройщика или строителя: налог на передачу собственности не оплачивается, но к стоимости добавляется НДС, который составляет 10%, плюс гербовый сбор в размере 1,2%. Однако для коммерческих помещений и некоторых гаражей, не примыкающих к жилым домам, а также участков земли, приобретенных напрямую у застройщика или строителя, НДС составляет 21% плюс гербовый сбор 1,2%.

Вторичное жилье: действует налог на передачу собственности, который установлен в размере 7% от базовой стоимости* объекта для всех сделок, оформленных после 28.04.2021 года.

*Как рассчитывается базовая стоимость налога на передачу собственности: налогооблагаемая база — это объявленная цена продажи или базовая стоимость, применяется более высокое из этих значений. Базовая стоимость рассчитывается на основании кадастровой стоимости, но с коэффициентом, который зависит от муниципалитета и рассчитывается на основании рыночной стоимости. Он обновляется каждый год. Чтобы узнать базовую стоимость объекта, посетите сайт Главного управления кадастра (Sede del Catastro), там вы можете узнать сумму по кадастровому номеру объекта.

Однако, есть некоторые исключения и льготы при оплате налога на передачу собственности для резидентов, профессионалов и компаний:

  • При передаче объекта, который будет служить основным местом жительства, и если стоимость дома не превышает 150 000 евро — 6%.
  • При передаче объекта, стоимость которого не превышает 150 000 евро, если дом будет основным местом жительства покупателя, которому менее 35 лет или который является жертвой домашнего насилия, жертвой терроризма, или же если дом расположен в муниципалитете с проблемой депопуляции — 3,5%.
  • При передаче объекта, стоимость которого не превышает 250 000 евро, а покупатель официально признан лицом с недееспособностью свыше 33% тела или является членом многодетной семьи — 3,5%.
  • При приобретении дома для перепродажи частным или юридическим лицом, сфера деятельности которого регулируется Генеральным планом для сектора недвижимости — 2%. Новый владелец получает срок в 5 лет для продажи объекта. Если в течение этого периода дом не будет продан, владельцу придется выплатить разницу, чтобы компенсировать обычно применимые ставки.
  • В случае, если и продавец, и покупатель — юридические лица или самозанятые лица, деятельность которых облагается НДС, но они освобождены от уплаты НДС, применяется «реверсивное начисление НДС» — 0% НДС и гербовый сбор 1,2%. Вкратце, вторичная и последующие продажи объекта недвижимости между компанией/предпринимателями облагаются только гербовым сбором в размере 1,2%.
  • Определенные сделки, в которых участвуют инвестиционные или государственные компании, а также андалузские бюджетные учреждения, целью которых является обеспечение гарантий — 2%.

Комиссии нотариуса и юриста:

Закон предписывает, что 80% комиссии нотариуса оплачивает продавец, хотя на практике в большинстве случаев все эти расходы берет на себя покупатель. Комиссии рассчитываются на основе ставок, установленных законом. Комиссии нотариуса и регистрация права собственности в Земельном кадастре определяются законами и рассчитываются на основе прогрессивной шкалы. Сумма составляет в районе 1,5% от стоимости покупки.

Желательно нанять местного юриста, который сможет проконсультировать по любому вопросу о вложениях. Комиссия юриста составляет примерно 1% от стоимости покупки недвижимости.

Регистрация

Необходимо зарегистрировать нового владельца, оформив договор купли-продажи (escritura pública) в Земельном кадастре. Эта регистрация является последним шагом в закреплении права собственности на недвижимость.

Владение недвижимостью

Физическое или юридическое лицо может выступать владельцем объекта недвижимости. Юридические лица, которые владеют недвижимостью, могут быть зарегистрированы в Испании или других странах. Чтобы узнать больше, прочитайте нашу статью о покупке объектов недвижимости на имя компании.

В любом случае мы рекомендуем посоветоваться с налоговым консультантом.

4. Ежегодные налоги на собственность и расходы

Налог на недвижимость (I.B.I.)

Это налог на недвижимость, который взимается муниципалитетом и представляет собой процент от кадастровой стоимости. Он меняется в зависимости от муниципалитета, в котором расположен объект недвижимости. Для ориентира применимые ставки могут составлять от 0,3% до 1,3% кадастровой стоимости объекта.

Перед тем, как официально оформить право собственности, вы должны получить у продавца копию квитанции об оплате последнего I.B.I. Так вы узнаете, какую сумму вам предстоит платить за дом.

Налог на вывоз мусора

Оплачивается местным властям и рассчитывается по установленной муниципалитетом ставке.

Сборы от жилого комплекса

Эти сборы оплачиваются Сообществу владельцев за услуги и поддержание общественных территорий комплекса, если дом находится в комплексе или кондоминимуме. На момент подписания договора купли-продажи в офисе нотариуса эти взносы должны быть оплачены. Предыдущий владелец обязан предоставить сертификат, выданный Сообществом владельцев, с подписью главы сообщества и печатью. Расходы на оформление сертификата оплачиваются владельцем.

Ежегодный подоходный налог

Подоходный налог для резидентов

Для резидентов и нерезидентов применяются разные ставки. Во внимание берутся налоги на доход от трудовой деятельности, на собственность, льготы и т.д. Так как на ставку налога влияют многочисленные факторы и личные обстоятельства, мы советуем обратиться к профессиональному налоговому консультанту, чтобы получить больше информации.

Подоходный налог для нерезидентов

Этот налог оплачивается ежегодно, начиная с года, следующего за оформлением покупки. Государственное налоговое агентство Испании (Hacienda) считает, что все владельцы-нерезиденты извлекают экономическую выгоду из объектов собственности, поэтому подразумевает, что каждый объект недвижимости приносит владельцу ежегодный доход в размере от 1,1% до 2% от кадастровой стоимости.

Если кадастровая стоимость недвижимости обновлялась в последние 10 лет, то для расчета налога нерезидента берется доход в размере 1,1% от кадастровой стоимости. Если кадастровая стоимость обновлялась более 10 лет назад, то при расчете дохода используют 2% от кадастровой стоимости.

Собственники-граждане стран вне зоны ЕС оплачивают 24% от налогооблагаемой базы (1,1% или 2% от кадастровой стоимости).

Собственники-граждане других стран ЕС, Исландии и Норвегии оплачивают 19% от налогооблагаемой базы. Эта сниженная ставка применяется с 2016 года.

Если вы сдаете дом гражданину страны в пределах ЕС, Исландии или Норвегии, то платите ежеквартальный налог на чистый доход (за вычетом расходов) по ставке в 19%. При сдаче дома нерезидентам оплачивается налог на валовой доход (без учета расходов) по ставке 24%. В этом случае указанная выше ставка подоходного налога не будет взиматься в течение всего срока аренды. Налогом облагается только фактический доход.

Налог на богатство в Андалусии

22 сентября 2022 года налог на богатство в Андалусии отменили.

Налог солидарности

В декабре 2022 года был принят «Временный налог солидарности на большие состояния». Он применяется к физическим лицам, чье состояние превышает 3 млн евро. Ставка составляет от 1,5% до 3,5% и по идее будет действовать только 2 года (в 2022 и 2023 годах). Автономные правительства Андалусии и Мадрида уже подавали апелляцию в Конституционный суд с просьбой отменить этот налог, так как считают его противоречащим конституции. Суд рассмотрел апелляцию в марте 2023 года, но отклонил прошение о немедленной отмене налога, поэтому на данный момент он все же действует.

Объекты недвижимости во владении компаний-нерезидентов

Когда объектом владеет коммерческая организация, расположенная за пределами Испании, применяется ежегодный налог в размере 3% от кадастровой стоимости.

Законы и положения могут изменяться, так как они зависят от личных обстоятельств каждого лица. Приведенная выше информация подается в качестве руководства для потенциальных покупателей недвижимости в Испании. Но ее нельзя рассматривать, как юридическую консультацию и она не несет никакой юридической силы. За полноценной консультацией обращайтесь к квалифицированному специалисту.

Pia Arrieta

Пиа Арриета Управляющий партнер

Pia Arrieta
Пиа Арриета Управляющий партнер
+34 952 765 138
WhatsApp
Чем мы можем помочь?

Позвонить сейчас, спросить по whatsapp или заполните форму для связи и мы свяжемся с вами в ближайшее время.