Die Stadtplanung von Marbella – von PGOU zu POU

Die Stadtplanung von Marbella hat eine bewegte Geschichte hinter sich, mit vielen Verstößen und daraus resultierenden Problemen, die aus der Zeit (1991-2002) stammen, in der Jesus Gíl y Gíl Bürgermeister war. Mehr als zwanzig Jahre später leidet die Stadt immer noch unter dem Erbe der vielen illegalen Immobilien aus dieser Zeit, und seit einem Jahrzehnt ist eine Stadtplanungsrichtlinie in Arbeit. In diesem Update sprechen wir mit Stadtplanungsexperten, dem Rechtsanwalt Javier Perez de Vargas und dem Architekten Alberto Diaz Hermidas, über die komplexen Probleme der Entflechtung, mit denen sich Gesetzgeber und Stadtplaner befassen, sowie über eine neue Vision, die kürzlich von Bürgermeisterin Ángeles Muñoz und ihrer Verwaltung vorgestellt wurde.

Verständnis der Stadtplanung von Marbella: PGOU von 1986 bis PGOU von Gil 1998.

Als Jesus Gíl y Gíl 1991 Bürgermeister von Marbella wurde, übernahm er den „Allgemeinen Stadtplan“ (PGOU) von 1986 (Plan General de Ordenación Urbanística). Er gab sich nicht mit den Baubeschränkungen in den ausgewiesenen Grünzonen und den Gebieten zufrieden, die keine Wohnbebauung zuließen, und beauftragte das Stadtplanungsamt mit der Ausarbeitung eines neuen PGOU, der die Bebauung weniger streng handhaben sollte. „Die Arbeiten daran begannen 1992, und nach ihrer Fertigstellung 1998 wurde sie als PGOU 98 bekannt. Diese städtebauliche Richtlinie wurde jedoch nie von der autonomen Regionalregierung Andalusiens, der Junta de Andalucía, genehmigt, doch Gil und seine Verwaltung im Rathaus von Marbella betrachteten sie als in Kraft und handelten entsprechend“, sagt Javier Pérez de Vargas Ruedas, leitender Partner bei Pérez de Vargas Abogados.

„Dies ist der entscheidende Punkt, an dem die Gil-Verwaltung von der vorgeschriebenen städtebaulichen Praxis abwich und über 1.000 Baugenehmigungen erteilte, die de facto illegal waren. Die Tatsache, dass das Rathaus nach dem nicht ratifizierten PGOU 98 arbeitete, als offiziell noch der PGOU 86 in Kraft war, ist die Quelle der meisten Probleme, die von den nachfolgenden Verwaltungen geerbt wurden, einschließlich der Tatsache, dass etwa 18.000 Immobilien, die im Zeitraum zwischen 1992 und 2002 (einschließlich danach) gebaut oder begonnen wurden, rechtlich unklar bleiben.“ Technisch gesehen sind sie illegal und könnten theoretisch abgerissen werden, aber erstens muss man pragmatisch vorgehen, wenn es um eine so große Anzahl von Häusern geht, und zweitens hat eine neue Gesetzgebung den Zeitraum, in dem nicht legale Bauten abgerissen werden können, auf fünf Jahre ab dem Zeitpunkt begrenzt, an dem sie für illegal erklärt wurden.

„Am Ende werden vielleicht nur die Skelette unfertiger Gebäude abgerissen“, sagt der Architekt und Städtebauspezialist Alberto Díaz Hermidas. „Es wird sehr wahrscheinlich Bußgelder geben. Diese werden jedoch nur schwer einzutreiben sein, da dafür eine gewisse Infrastruktur erforderlich wäre, und außerdem sind sie sehr unpopulär, so dass solche Strafen wahrscheinlich eher symbolisch bleiben werden. Die Situation hat sich bereits weitgehend normalisiert, da die Banken jetzt Hypotheken für alle außer den offensichtlich problematischsten Immobilien bereitstellen, und mit der Einführung der neuen Planungsrichtlinien wird sich die Situation auch innerhalb eines rechtlichen Rahmens normalisieren.

Der Stadtplan von Marbella 2010: Die Suche nach einem neuen PGOU

„Das Gil-Erbe, das diese Situation verursachte, sollte noch vier Jahre lang durch stellvertretende Bürgermeister fortgesetzt werden und endete damit, dass das Rathaus im Mai 2006 in Ungnade fiel und durch eine spezielle 'Verwaltungskommission' ersetzt wurde, bis im Mai des darauffolgenden Jahres Wahlen stattfanden“, so Pérez de Vargas. „Eine der wichtigsten Aufgaben dieser Übergangsregierung war es, inmitten der Auswirkungen der Krise nach Gil eine aktualisierte Überarbeitung des PGOU 86 in Auftrag zu geben, deren Ergebnis das PGOU 2010 war“. Obwohl das Dokument darauf abzielte, die Situation zu normalisieren und den Anschein von Ordnung im städtebaulichen Umfeld von Marbella wiederherzustellen, wurde es heftig kritisiert, weil es einen allzu pragmatischen Ansatz für das Problem verfolgte, bei dem „fehlgeleitete“ Bauträger ermutigt wurden, wirtschaftliche Entschädigungen anzubieten (oft in Form von Schenkungen von Grundstücken oder öffentlichen Arbeiten an die Stadt), um im Gegenzug die Legalisierung von Projekten zu erwirken, die in der Nach-Gil-Ära wieder illegal geworden waren.

Das PGOU 2010 schien für Marbella einen bequemen Ausweg aus den Schwierigkeiten zu bieten, aber am27. Oktober 2015 ordnete der Oberste Gerichtshof Spaniens an, dass es für nichtig erklärt wird und Marbella wieder zu den Regeln und Bedingungen des PGOU 86 zurückkehren muss, bis ein neues Dokument erstellt und vor allem genehmigt werden kann. Das war vor neun Jahren, und die Stadtentwicklung und die Investitionen in Marbella hängen immer noch von einer Planungsrichtlinie ab, die fast 40 Jahre alt ist. „Seit Jahren wird uns ein neues PGOU versprochen, das nicht nur das ererbte Problem der rechtlich unklaren Grundstücke und Urbanisationen lösen, sondern auch eine erfolgreiche Vision und einen Plan für die zukünftige Entwicklung und das Wachstum der Stadt schaffen soll“, sagt Alberto.

Ein neues Planungsumfeld

Das Rathaus unter Ángeles Muñoz behauptet nicht nur, eine klare Vision für das moderne Marbella der Zukunft zu haben, sondern seine Stadtplanung wird nun auch innerhalb eines neuen technischen Umfelds funktionieren, wie das neue Ley 7/2021 de suelo de Andalucía festlegt. Der vollständige Name des Gesetzes - Ley de Impulso para la Sostenibilidad del Territorio de Andalucía - wird mit LISTA abgekürzt und bedeutet so viel wie „Gesetz zur Förderung der Nachhaltigkeit des andalusischen Territoriums“ und legt ein neues Umfeld und einen neuen Ansatz für die Stadtplanung in der autonomen Region fest. Diese Änderung zielt darauf ab, den Planungsabteilungen die Instrumente an die Hand zu geben, mit denen sie sich an die neuen Gegebenheiten und Ziele anpassen können, wie z. B. die Entwicklung moderner (digitaler) Infrastrukturen, die Nachhaltigkeit und die Möglichkeiten zur Bewältigung von Verkehrsstaus, Wasser- und Energieverbrauch sowie die Schaffung neuer Wohnungen und (grüner) öffentlicher Räume.

In diesem Zusammenhang wird das alte PGOU-System durch einen neuen POU (Plan de Ordenación Urbano oder „Stadtplan“) und einen PGOM (Plan General de Ordenación Municipal oder „kommunaler Stadtplan“) ersetzt.

Der Hauptunterschied zwischen dem POU und dem PGOM liegt in ihrem Anwendungsbereich und ihrer Besonderheit innerhalb der Raum- und Stadtplanung:

• Der Stadtplan (POU) zielt auf eine detaillierte Stadtplanung der bestehenden Stadt ab und befasst sich mit den Erfordernissen ihrer Verbesserung, Erneuerung und Sanierung. Es handelt sich dabei um ein Planungsdokument, das sich speziell auf die Entwicklung und Organisation von städtischem Grund und Boden konzentriert.
• Der allgemeine Stadtplan (PGOM) enthält die allgemeine Stadtplanung und ist das Instrument, das das Stadtmodell mittel- und langfristig konfiguriert und definiert. Es handelt sich um ein umfassenderes Dokument, das das gesamte Gebiet einer Gemeinde umfasst, also sowohl städtische als auch ländliche Gebiete.

Das Rathaus von Marbella hat sein PGOM im Januar 2024 vorgelegt, das zwar einen wichtigen Entwurf für die spätere Umsetzung der Stadtplanung und -entwicklung darstellt, aber eher theoretisch ist und hinter der praktischen und technischen Anwendbarkeit des POU zurückbleibt, auf den wir noch warten.

Es heißt, dass der POU innerhalb von zwei Jahren fertig sein wird, aber die Tatsache, dass das Rathaus nun weniger von der Junta de Andalucía für die endgültige Genehmigung abhängig sein wird, ist von echter Bedeutung, insbesondere im Hinblick auf die Vermeidung weiterer Verzögerungen. „Das neue Verfahren ermöglicht auch eine stärkere Einbindung der Bürger durch ein Online-Beteiligungsforum, und es ersetzt Suelo Urbanizable (Land, das als städtisch eingestuft werden kann) durch einfach als städtisch (bebaubar) und ländlich (nicht bebaubar) definierte Gebiete. Das neue Dokument dürfte daher das Verfahren zur Erteilung von Baugenehmigungen vereinfachen und sogar kodifizieren und damit weit weniger anfällig für Missbräuche sein“, so Alberto.

Die Vision für Marbella im 21. Jahrhundert

Im Einklang mit dem vorherrschenden internationalen Trend konzentriert sich die Vision für Marbella in naher bis mittlerer Zukunft eindeutig auf Nachhaltigkeit, die Verbesserung der digitalen Infrastruktur im Hinblick auf die Schaffung einer „Smart City“, erweiterte Grünzonen und öffentliche Räume, eine aktualisierte Infrastruktur und verbesserte Mobilität. Man hofft, dass die derzeitigen Staus durch den weiteren Ausbau von Fußgänger- und Fahrradwegen, mehr öffentliche Verkehrsmittel, kurzfristige Autovermietungs- und -nutzungsprogramme und den Ausbau von Dienstleistungen in Wohngebieten verringert werden, so dass Einwohner und Besucher nicht mehr so weit fahren oder die Hauptküstenstraße nutzen müssen, um die täglichen Dienstleistungen zu erreichen.

„Eine weitere Anforderung, die erkannt wurde, ist die Bereitstellung von mehr erschwinglichen (Miet-)Wohnungen“, sagt Alberto, “und das alles vor dem Hintergrund, die Lebensqualität und die Fünf-Sterne-Marke, die Marbella international bekannt macht, zu erhalten und zu pflegen.“ Sr. Pérez de Vargas stimmt dem zu und fasst zusammen, dass das Ziel darin besteht, ein neu entwickeltes Marbella zu schaffen, das integrativ, effizient, geordnet, grün, vernetzt und reich an Vielfalt ist.

„Nach der Verabschiedung und Inkraftsetzung des neuen Bebauungsplans wird die Gemeindeverwaltung über die notwendigen Instrumente verfügen, um einen Masterplan zu entwickeln, der den heutigen und zukünftigen Bedürfnissen entspricht. Die Situation in Bezug auf halblegale Immobilien wird geklärt, und diejenigen, die in die Kategorie der illegalen Immobilien fallen, werden mit Geldstrafen belegt, wobei vielleicht nur einige unfertige Bauskelette abgerissen und durch neue Projekte ersetzt werden. Die Zeiten, in denen sich Marbella städtebaulich in der Wüste befand, neigen sich dem Ende zu, und zum Glück werden die Verstöße der Vergangenheit im neuen Rahmen nicht mehr möglich sein. Allein darauf lohnt es sich zu warten“.

Nach einer Reihe von PGOUs, in denen die Stadtentwicklung Marbellas dem Plan von 1986 unterworfen war, den lockeren Interpretationen des PGOU 1998, dem Pragmatismus des PGOU 2010 und schließlich der Rückkehr zu einer jahrzehntealten Stadtplanungsrichtlinie (PGOU 1986), hat Marbella nun einen Plan (PGOM), der die Vision für seine Zukunft entwirft, und hoffentlich bald einen POU, der den technischen Rahmen für die Umsetzung bietet. Es soll ein sicherer und umfassenderer Prozess der Stadtplanung sein und auch das Verfahren zur Beantragung von Baugenehmigungen in einem städtischen Umfeld erheblich vereinfachen und beschleunigen, das sich bereits mit dem bisher noch unklaren Status von Tausenden von in den 1990er und 2000er Jahren gebauten Immobilien befasst hat.

Zu den wichtigsten Punkten der neuen Vision für Marbella gehören:

• Normalisierung dieser Situation und Gewährung der erforderlichen Legalität für Tausende von Hausbesitzern.
• Die Modernisierung der physischen und digitalen Infrastrukturen, die Verbesserung der Mobilität (u. a. durch die Schaffung dezentraler Dienstleistungen, die das Hauptzentrum ergänzen) und die Ausweitung von Grünzonen und öffentlichen Räumen im Rahmen eines zunehmend nachhaltigen Ansatzes für die Stadtentwicklung.
• Das neue PGOM gibt den Ton an für das, was kommen wird, und das POM wird das Vehikel sein, mit dem es umgesetzt wird - und so den Weg für ein wichtiges neues Kapitel in der Geschichte der Stadt ebnen.

Mitwirkende:

Javier Perez de Vargas, Partner bei Pérez de Vargas Abogados - Spezialist für Stadtrecht.

Alberto Diaz Hermidas - Architekt und Spezialist für Stadtplanung.

Pia Arrieta, 21 Aug 2024 - Aktuelles