Vista de Sierra Blanca desde la playa en Marbella

Comprar una propiedad en Marbella a nombre de una compañía ¿Sigue mereciendo la pena?

Compartir Santiago Lapausa | Ene 27 2021

En los años 70, 80 y principios de los 90 se hizo bastante popular la compra de una vivienda en Marbella mediante una compañía, se trataba de casas importantes, a veces a través de sociedades offshore con sede principalmente en Gibraltar. Hoy en día, la legislación vigente (no sólo en España sino en todo el mundo), el nivel de cooperación internacional y los mecanismos de intercambio de información pueden desalentar el uso de una sociedad para comprar una propiedad en la Costa del Sol para uso vacacional.

Vista de Sierra Blanca desde la playa en Marbella

Hay muchas razones por las que la gente utilizaba sociedades tales como el anonimato, la protección, la gestión empresarial o la aplicación de la ley británica en el caso de las sociedades offshore de Gibraltar pero la razón subyacente era generalmente la pura evasión fiscal:

  • Las personas físicas tributan por la renta imputada sólo por la propiedad; las sociedades no.
  • Las personas físicas están sujetas al impuesto sobre el patrimonio por el valor neto de la propiedad; las sociedades no.
  • La compra de un inmueble de segunda mano está sujeta al impuesto sobre transmisiones patrimoniales siempre; la compra de acciones está sujeta al impuesto sobre transmisiones patrimoniales sólo en determinados casos. Además, la transmisión de la propiedad de un inmueble se inscribe en el Registro de la Propiedad; la venta de acciones no, por lo que las posibilidades de que las autoridades «descubran» la transacción son menores.
  • La venta de una propiedad está sujeta a la «plusvalía municipal», un impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos urbanos que se paga al Ayuntamiento. La venta de las acciones no lo está, ya que la propiedad del inmueble sigue siendo de la empresa.
  • El vendedor de un inmueble debe pagar el impuesto a la ganancia en España siempre; el vendedor de acciones pagará este impuesto en el país definido en el tratado de doble imposición aplicable. Además, la venta de un inmueble por parte de un no residente está sujeta a una retención del 3% a cuenta del impuesto sobre la ganancia; la venta de acciones no. Y, por último, la falta de inscripción de la venta de acciones puede ayudar a ocultar esta ganancia.
  • Heredar una propiedad en Marbella está sujeta al impuesto de sucesiones español; averiguar que las acciones de una empresa han pasado a los herederos puede resultar complicado con figuras como los fideicomisos.

Sin embargo, la mayoría de estas «ventajas» no son reales ni efectivas en la actualidad:

  • Las sociedades no tributan por las rentas imputadas, pero, según nuestra legislación interna, los «propietarios» y sus familiares no pueden utilizar la vivienda de forma gratuita, sino pagando un alquiler. En un alquiler de larga duración es el inquilino el que normalmente se hace cargo de las facturas de los servicios, por lo que algunos gastos no son deducibles, eso conlleva un beneficio final anual en la empresa y el pago de los correspondientes impuestos a abonar por ello. Esto es bastante relevante en el caso de las grandes viviendas que suelen tener una importante renta.
  • Las empresas no están sujetas al impuesto sobre el patrimonio, pero las personas físicas que están detrás, sí. Dependerá de su residencia y del convenio de doble imposición aplicable, aunque la mayoría de los nuevos convenios trasladan la tributación a España cuando el inmueble español representa más del 50% del total de los activos de la empresa.
  • Debido a las cláusulas antiabuso, el escenario por el que la venta de acciones de una empresa con el 50% de sus activos constituidos por bienes inmuebles no está sujeta al impuesto sobre transmisiones patrimoniales se limita prácticamente a los locales comerciales.
  • La falta de inscripción de la venta no es suficiente para ocultar la transacción. Las empresas españolas deben informar a las autoridades fiscales sobre cualquier cambio de accionistas, y la información sobre el beneficiario final (propietario de más del 25% de la estructura corporativa) debe ser revelada en las cuentas anuales que se depositan y están disponibles ante terceros, así como ante un notario público en la llamada “Acta de Titularidad Real».

Propiedad distinguida en La Zagaleta

Además, quienes posean un inmueble comprado mediante una sociedad que haya sido vendida varias veces como “paquete”, podrían enfrentarse al pago del Impuesto de incremento de patrimonio no abonado en el caso de que no encontraran un comprador interesado en la compra de la sociedad, ya que el valor contable original del activo de la sociedad quedaría inalterado. El hecho de haber pagado 1 millón de euros por las acciones es irrelevante si la empresa vende la casa con un valor contable de 200.000 euros.

¿Merece la pena comprar una propiedad en Marbella utilizando una empresa hoy en día?

Los abogados y contables suelen decir que hay que estudiar cada caso por separado, y la respuesta a esta pregunta es que dependerá de las circunstancias de cada caso a pesar de la aparente adversidad. Estos son algunos de los datos a tener en cuenta para valorar si existe alguna ventaja en la compra de una vivienda española con una sociedad:

1. La finalidad de la inversión. Si la intención es comprar una vivienda para alquilarla, hay que tener en cuenta que los residentes en la UE tienen derecho a compensar la mayoría de los gastos relacionados con el alquiler y a pagar un tipo de impuesto sobre la renta del 19% sobre el beneficio neto. Sin embargo, los no residentes en la UE no pueden compensar ningún coste, sino que pagan un tipo de impuesto sobre la renta del 24% sobre los ingresos brutos. Los residentes en el Reino Unido entran en esta última categoría desde 2021.
Para un ciudadano extracomunitario que tenga muchos gastos, incluidos los intereses del préstamo hipotecario, por ejemplo, podría merecer la pena utilizar una sociedad y pagar el 25% del impuesto de sociedades, pero sobre el beneficio real, una vez deducidos todos los gastos.

2. El valor de la inversión. Hay algunos tratados fiscales antiguos que no dan derecho a España a tributar por el valor de las acciones de una sociedad, aunque el único activo sea un inmueble español. Para alguien residente en uno de esos países (por ejemplo, Suecia, Holanda o Rusia) podría ser interesante tener una estructura societaria para poseer la propiedad.

3. Los fondos. Transferir los fondos a la persona física puede ser costoso si el dinero a invertir ya está en una estructura societaria. Esto es bastante común en el caso de los fideicomisos, donde las disposiciones pueden ser gravadas como ingresos. En este caso podría merecer la pena utilizar una empresa bajo la estructura societaria, donde los costes administrativos también podrían ser menores al haber ya una infraestructura existente.

4. El inversor. Tiene sentido utilizar una empresa si la inversión se realiza con fines comerciales dentro de una estructura corporativa existente.

5. Discreción. Para algunos inversores adinerados la privacidad puede ser relevante por razones familiares, por razones de negocios o por países opresivos, por ejemplo, y el coste de una estructura societaria para poseer la propiedad está justificado.

6. La gestión. Para algunos empresarios puede valer la pena poseer la propiedad a través de una sociedad por la mejor y más eficiente gestión de la inversión, financiación, reestructuración, etc.

El punto clave hoy en día es la planificación fiscal para encontrar la forma de inversión más eficiente para cada caso en particular. Por supuesto, comprar un pequeño apartamento de 200.000 euros para uso privado con una empresa no tiene sentido, al menos en principio. Unos servicios jurídicos cualificados asegurarán que el método elegido sea el más adecuado en cada caso.

Actualización del 29/01/2021 – Resolución importante sobre el Impuesto al Patrimonio para no residentes.

El 3 de Diciembre 2020, el Tribunal Contencioso-Administrativo de las Islas Baleares determinó que el Impuesto al Patrimonio es exclusivamente aplicable a aquellos bienes ubicados o ejecutables en España y que compañías extranjeras no se incluyen en el ámbito del Acta que regula este impuesto, a pesar del derecho asignado por tratados impositivos. La resolución de la corte se ha anunciado hoy.

Como consecuencia, aquellos no residentes que sean propietarios de bienes inmuebles en España a través de sociedades extranjeras no estarán sujetos al Impuesto al Patrimonio, independientemente del país de residencia y Tratado Impositivo.

Esta resolución da lugar a ampliar el abanico de personas para las cuales sea aconsejable comprar un bien inmueble a través de una sociedad.

Santiago Lapausa
Socio – Economista
JC&A Abogados


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