Недвижимость в Испании: Пособие для покупателя

Поделиться Diana Morales | Окт 5 2012

Покупка собственности в Испании

Покупка собственности в Испании – относительно простой процесс, но мы рекомендуем вам всегда обращаться к услугам признанных профессионалов как среди агентов недвижимости, так и среди адвокатов и нотариусов.

Недвижимость в Испании: Пособие для покупателя

Процесс покупки

Сначала вы выбираете недвижимость и согласовываете условия договора. Гарантией покупки может служить частный контракт, заключаемый между сторонами. Обычно на этом этапе покупатель оплачивает 10% от сделки, тем самым резервируя недвижимость за собой. Оформление главного документа, договора купли-продажи (эскритура), происходит путем его подписания обеими сторонами в присутствии испанского государственного нотариуса. Нотариус удостоверяет эскритуру и регистрирует ее в качестве официального документа.

Нотариальные сборы

Размер нотариальных сборов определен законодательством, 80% которого ложатся на продавца, а 20% — на покупателя, если не оговорено другое, хотя на практике покупатель платит всю сумму. Тарифы применяются согласно шкале, предусмотренной законом. Рекомендуется нанять местного адвоката, говорящего на вашем языке, который внимательно изучит приобретаемую недвижимость и проконсультирует покупателя по любому вопросу, связанному с инвестицией. Гонорары адвоката составляют примерно 1% от стоимости приобретаемой собственности.

Гонорар нотариуса и государственная пошлина урегулированы законом и рассчитываются по скользящей шкале. В общей сложности они составляют 1,5% от стоимости недвижимости.

Гонорар агентства недвижимости

Гонорар агентства недвижимости варьируется в зависимости от местонахождения или региона, а также от типа собственности. На Коста дель Соль комиссионные обычно оплачиваются продавцом. Комиссионное вознаграждение — это процент от суммы продажи недвижимости (хотя агент и продавец могут согласовать и фиксированную комиссию).

Затраты на покупку/ Налоги

В общей сложности налоги, гонорары и расходы, непосредственно связанные с приобретением жилой недвижимости, составляют около 10-11%.
В случае покупки новостроек напрямую от разработчика или застройщика, взимается НДС (IVA) в размере 10% и Гербовый сбор (AJD) в размере 1,5%, оба налога оплачиваются покупателем.
Однако, в случае покупки коммерческой недвижимости или гаражей, не являющихся неделимой частью собственности, а также участков земли, приобретаемых от разработчика или застройщика, НДС составит 21% и 1,5% Гербовый сбор.

Для вторичного жилья существует Налог на переход права собственности (ITP), который рассчитывается по следующей шкале:

Ставка Недвижимость на вторичном рынке Гаражи, не являющиеся неделимой частью собственности (максимум 2 объекта)
8% до 400.000€ до 30.000€
9% 400.001€ — 700.000€ 30.001€ — 50.000€
10% от 700.001€ от 50.001€

Во всех случаях имеется также муниципальный налог (plusvalia), который не следует путать с налогом на прирост капитала, за который несет ответственность продавец в случае продажи собственности. “Plusvalia” оплачивается продавцом. Это муниципальный налог на увеличение стоимости на землю с момента покупки до момента продажи. Тем не менее, детали оплаты этого налога могут быть предметом переговоров между покупателем и продавцом.

Регистрация.

Обязательно ли регистрировать приобретенную собственность?
Да, собственность следует зарегистрировать, внеся соответствующую  запись о передаточном акте/купчей  (Escritura pública) в Отделение Регистрации Земли. Этот акт регистрации является заключительным этапом в обеспечении Вашего права собственности на имущество.

Нотариальные и регистрационные сборы устанавливаются законом в соответствии со скользящей шкалой. Их сумма вместе составляет около 1,5% от покупной цены.

В общем и целом,  налоги, сборы, издержки  и расходы на оформление, непосредственно связанные с приобретением собственности  составляют около 10% от покупной цены.

Собственность

Существуют ли различные формы владения недвижимостью?
Помимо индивидуальной собственности, имущество может находиться в собственности компании. Недвижимость может принадлежать как испанским, так и иностранным предприятиям.

Вид на жительство.

Обязательно ли иметь вид на жительство, чтобы купить недвижимость в Испании?
Нет, это не обязательно, если Вы не планируете жить в Испании более 183 дней в календарном году. В противном случае Вы должны подать заявку на получение  статуса налогового резидента в Испании.

Граждане стран, не входящих в Европейский Союз, которые хотят постоянно проживать в Испании, должны получить специальную визу на жительство от испанского консульства в своей стране. С этой визой они могут подать заявление на получение вида на жительство.

N.I.E. (Идентификационный номер иностранца)

Любой покупатель, не являющийся испанцем должен подать заявку на получение номера «NIE» у местных органов полиции. Этот номер необходим для любой сделки с недвижимостью (покупка, продажа, оплата коммунальных услуг, страхование и т.д.)

Профессиональные советы.

Законы и личные обстоятельства  постоянно меняются.
Данные вопросы и ответы призваны дать Вам лишь общее представление о процессе, и мы настоятельно рекомендуем Вам обратиться к профессиональному юристу или финансовому консультанту. Наш офис был бы рад рекомендовать авторитетных специалистов в обеих сферах.

Ежегодный налог на недвижимость.

I.B.I. (Impuesto sobre Bienes Inmuebles — налог на недвижимость)
Это ежегодный налог на недвижимость, который взимается местными властями и в настоящее время исчисляется в процентах от кадастровой стоимости (valor catastral). Сумма может варьироваться в зависимости от района, в котором находится недвижимость. Как правило, налоговая шкала колеблется в пределах от 0,3% до 1,3% от кадастровой стоимости собственности.

Кадастровая стоимость — это оценка  недвижимости, сделанная в целях налогообложения, и она играет важную роль, так как на этой основе просчитываются другие налоги. Когда Вы покупаете недвижимость, Вы обязательно должны попросить у продавца последнюю квитанцию об оплате IBI. В этом документе приведены в точности как стоимость, так и точные суммы налога.

Налог на прибыль с недвижимости для лиц, не имеющих статус резидента.
Это налог, который должен оплачиваться ежегодно со дня покупки собственности.
Испанское налоговое агентство приписывает всем нерезидентам, являющимся собственниками недвижимости, воображаемый годовой доход, составляющий  2% от кадастровой стоимости имущества. Этот 2% «доход» облагается налогом по ставке  24,75% . Если кадастровая стоимость Вашей недвижимости возросла после 1994 года, Ваш “воображаемый” доход составит только 1,1% от кадастровой стоимости, цифра, которая используется для расчета 24,75% налога на прибыль  для лиц, не являющихся резидентами.

Если Вы арендуете собственность третьим лицам, доходы от аренды облагаются налогом в  24,75% . В период аренды Вы не несете ответственность за  оплату вышеописанных налоговых ставок.

Подоходный налог для лиц, имеющих статус резидента.
Лица, имеющие статус испанских налоговых резидентов, облагаются налогами, которые отличаются от налогов для нерезидентов. У них учитываются доходы, связанные с работой, недвижимость, налоговые льготы и т.д. В этом кратком пояснительном руководстве о покупке недвижимости в Испании  мы не будем вдаваться в подробности, так как существует слишком много факторов, которые могут варьироваться в зависимости от конкретных обстоятельств. В любом случае мы настоятельно рекомендуем Вам проконсультироваться у квалифицированного налогового консультанта.

Налог на личное состояние
В 2011 и 2012 годах в качестве исключительной меры снова был введен налог на личное имущество. Все владельцы недвижимости в Испании (как резиденты, так и нерезиденты) должны платить этот налог, который варьируется от 0,2% до 2,5% от стоимости чистых активов. Сумма чистой стоимости снижается на сумму ипотечного кредита, а также на 700.000 € не подлежащих обложению налогом (как для резидентов, так и для нерезидентов).
Стоимость имущества, состоящего из недвижимости, приравнивается в стоимости к самому высокому показателю из этого списка: кадастровая стоимость, цена покупки или стоимость, установленная администрацией по другим налогам.
Лица, имеющие статус резидента в Испании, имеют дополнительные налоговые преимущества, в зависимости от конкретных обстоятельств.

Недвижимость, которая принадлежит компании со статусом нерезидента.
Если собственником имущества является компания-нерезидент, она должна платить специальный налог. С 1996 года этот налог составляет 3% от кадастровой стоимости имущества.

Прочие налоги и расходы

Налог на Вывоз мусора
Идет в казну местным властям.

Коммунальные сборы.
Речь идет о сборах, выплачиваемых сообществу владельцев за поддерживание и обслуживание коммунальных сфер, если недвижимость находится в многоквартирном здании или кондоминиуме.

Информация, содержащаяся в данном руководстве, является ознакомительной  и не может заменить юридических консультаций. Возможны ошибки, упущения и поправки. Точность не гарантируется.

Последнее обновление 31 мая 2016 года


  • Поделиться данной статьей