Недвижимость в Испании: Пособие для покупателя

Поделиться Diana Morales | Окт 5 2012

Покупка собственности в Испании

Покупка собственности в Испании – относительно простой процесс, но мы рекомендуем вам всегда обращаться к услугам признанных профессионалов как среди агентов недвижимости, так и среди адвокатов и нотариусов.

Недвижимость в Испании: Пособие для покупателя

Процесс покупки

Сначала вы выбираете недвижимость и согласовываете условия договора. Гарантией покупки может служить частный контракт, заключаемый между сторонами. Обычно на этом этапе покупатель оплачивает 10% от сделки, тем самым резервируя недвижимость за собой. Оформление главного документа, договора купли-продажи (эскритура), происходит путем его подписания обеими сторонами в присутствии испанского государственного нотариуса. Нотариус удостоверяет эскритуру и регистрирует ее в качестве официального документа.

Нотариальные сборы

Размер нотариальных сборов определен законодательством, 80% которого ложатся на продавца, а 20% — на покупателя, если не оговорено другое, хотя на практике покупатель платит всю сумму. Тарифы применяются согласно шкале, предусмотренной законом. Рекомендуется нанять местного адвоката, говорящего на вашем языке, который внимательно изучит приобретаемую недвижимость и проконсультирует покупателя по любому вопросу, связанному с инвестицией. Гонорары адвоката составляют примерно 1% от стоимости приобретаемой собственности.

Гонорар нотариуса и государственная пошлина урегулированы законом и рассчитываются по скользящей шкале. В общей сложности они составляют 1,5% от стоимости недвижимости.

Гонорар агентства недвижимости

Гонорар агентства недвижимости варьируется в зависимости от местонахождения или региона, а также от типа собственности. На Коста дель Соль комиссионные обычно оплачиваются продавцом. Комиссионное вознаграждение — это процент от суммы продажи недвижимости (хотя агент и продавец могут согласовать и фиксированную комиссию).

Затраты на покупку/ Налоги

В общей сложности налоги, гонорары и расходы, непосредственно связанные с приобретением жилой недвижимости, составляют около 10-11%.

В случае покупки новостроек напрямую от разработчика или застройщика, взимается НДС (IVA) в размере 10% и Гербовый сбор (AJD) в размере 1,5%, оба налога оплачиваются покупателем.

Однако, в случае покупки коммерческой недвижимости или гаражей, не являющихся неделимой частью собственности, а также участков земли, приобретаемых от разработчика или застройщика, НДС составит 21% и 1,5% Гербовый сбор.

Для вторичного жилья существует Налог на переход права собственности (ITP), который рассчитывается по следующей шкале:

Ставка Недвижимость на вторичном рынке Гаражи, не являющиеся неделимой частью собственности (максимум 2 объекта)
8% до 400.000€ до 30.000€
9% 400.001€ — 700.000€ 30.001€ — 50.000€
10% от 700.001€ от 50.001€

Тем не менее, существует ряд исключений:

  • 7% на переход права собственности на недвижимость, реальная стоимость которой (текущая кадастровая стоимость, умноженная на коэффициент, применяемый муниципалитетом по местонахождению собственности) не превышает 130.000 евро. Налог снижается до 3,5% в тех случаях, когда жилье будет являться основным местом жительства покупателя, который, в свою очередь, должен быть моложе 35 лет, или если стоимость не превышает 180.000 евро, когда жилье будет являться основным местом жительства покупателя — лица с ограниченными возможностями и установленной степенью инвалидности свыше 33%.
  • 2% в том случае, когда собственность приобретается физическим или юридическим лицом, деятельность которого классифицируется в рамках сектора недвижимости, для ее будущей перепродажи. Данный факт указывается в договоре купли-продажи. Новый собственник должен будет продать недвижимость в течение 5 лет. Если собственность не будет продана в указанный период, владелец компенсирует разницу между уплаченной ставкой и ставкой, которая применяется в обычных случаях.
  • Если и покупатель и продавец являются юридическими лицами или индивидуальными предпринимателями-плательщиками НДС, они освобождаются от уплаты данного налога. В этом случае используется механизм обратного начисления НДС. Следовательно, ставка НДС равна 0%, а уплате подлежит ставка Гербового сбора 1,5%. Одним словом, при второй и последующих сделках купли-продажи недвижимости между юридическими лицами или индивидуальными предпринимателями возникает обязанность уплаты лишь 1,5% Гербового сбора.

28 апреля 2021 года региональное правительство Андалусии утвердило снижение налога на передачу прав собственности до единой ставки 7% для всех объектов недвижимости, перепродаваемых в Андалусии, вместо прежнего диапазона от 8 до 10%, а также гербового сбора для новостроек, который снижается с 1,5% до 1,2%. Новые ставки будут действовать только до 31 декабря 2021 года.

Кроме того, ко всем этим случаям применим “Муниципальный налог на прирост капитала (Plusvalía)”, связанный с увеличением стоимости земли с момента покупки до момента ее продажи, который не следует путать с “налогом на прибыль, полученную от продажи”. Оплата Plusvalía входит в обязанности продавца, если стороны не договорились об ином.

С января 2013 года для того, чтобы зарегистрировать собственность в Реестре, необходимо приложить подтверждение оплаты данного муниципального сбора. С 2017 года метод исчисления налогооблагаемой базы этого налога был признан конституционным судом недействительным в случаях, когда имущество продается с убытком, или, в последнее время, в случаях, когда размер налога превышает прибыль с продажи недвижимости. В таких случаях рекомендуется консультация специалиста.

Если покупатель берет ипотечный кредит, то расходы увеличатся еще примерно на 3%.

Регистрация

Переход права собственности на недвижимое имущество по договору купли- продажи (эскритуре) подлежит регистрации в Реестре собственности. Внесение данной записи является последним шагом, который обеспечивает вам право собственности на недвижимое имущество.

Право собственности

Недвижимое имущество может быть в собственности как физического, так и юридического лица. Юридические лица — владельцы недвижимости — могут быть как испанскими, так и иностранными компаниями.

N.I.E. (Идентификационный Номер Иностранца)

Любой покупатель, не являющийся гражданином Испании, должен получить NIE. Этот номер служит для совершения любой сделки с недвижимостью (покупка, продажа, снабжение, страхование и т.п.)

Ежегодные расходы и налоги на недвижимость:

Налог на недвижимость (I.B.I.) :

Данный налог на недвижимость взимается местными властями и в настоящее время представляет собой процент от кадастровой стоимости. Он может варьироваться в зависимости от того, к какому муниципалитету принадлежит недвижимость. Для справки, ставки колеблются между 0,3% и 1,3% от кадастровой стоимости недвижимости.

Кадастровая стоимость играет важную роль, поскольку это база, на основе которой рассчитываются налоги. До совершения сделки с недвижимостью от продавца необходимо получить копию последней оплаты налога на недвижимость. Здесь будут точно указаны оценочная стоимость и величина налога.

Налог на вывоз мусора:

Oплачивается в местную казну в размере, установленном местными органами.

Коммунальные сборы:

Oплачиваются Сообществу владельцев собственности за услуги и содержание в должном порядке мест общего пользования в том случае, когда недвижимость расположена в жилом комплексе или кондоминиуме. В момент подписания у нотариуса договора купли-продажи, эти сборы должны быть полностью оплачены, в доказательство чего продавец должен предоставить справку от сообщества владельцев, подписанную управляющим и заверенную печатью. Расходы по получению данной справки несет продавец.

Ежегодные налоги с физических лиц:

Налог на доходы нерезидентов (IRNR)

Это ежегодный налог, который должен оплачиваться, начиная со следующего года после покупки недвижимости. Государственное Налоговое Агентство Испании предполагает, что все собственники- нерезиденты получают экономическую выгоду от своего объекта недвижимости и поэтому по каждому объекту определяет вмененный годовой доход в размере 1.1% или 2% от его кадастровой стоимости.

Если кадастровая стоимость была изменена в течение последних 10 лет, вмененный доход составит 1.1% от кадастровой стоимости, и эта цифра будет использована как база для исчисления налога на доходы нерезидента. Если кадастровая стоимость была актуализирована более чем 10 лет назад, вмененный доход составит 2% от кадастровой стоимости.

Собственники, которые являются резидентами стран, находящихся за пределами Европейского Союза, Норвегии или Исландии, заплатят 24% от налоговой базы (которая составляет 1.1% или 2% от кадастровой стоимости).

Те собственники, которые являются резидентами других стран Евросоюза, Норвегии и Исландии, заплатят 19% от налоговой базы. Эта пониженная ставка применяется с 2016 года.

Если вы сдаете свою недвижимость в аренду третьему лицу, резиденты ЕС, Исландии и Норвегии платят ежеквартальные налоги с чистой прибыли (за вычетом определенных расходов) и по ставке 19%. Остальные нерезиденты облагаются налогом на валовой доход (расходы не вычитаются), а ставка налога составляет 24%. В этом случае и в течение периода аренды будет применяться не указанный выше вид налога на вмененный доход, а на реальный доход.

Налог на доходы резидентов:

Для резидентов и нерезидентов применяются разные налоги. Учитываются доходы от трудовой деятельности, наличие собственности, налоговые льготы и т.п. При желании получить более исчерпывающую информацию, мы рекомендуем вам обратиться к профессиональному консультанту, поскольку существует ряд важных факторов, которые должны быть учтены в каждом отдельном случае.

Налог на имущество в Андалусии:

В настоящее время Налог на имущество не применяется к активам, находящимся в собственности в 2016 году.

Налог на имущество применяется к чистой стоимости испанских активов для нерезидентов и мировых активов для резидентов. Это налог только для физических лиц, и каждое физическое лицо является отдельным налогоплательщиком. Чистая стоимость испанской недвижимости уменьшается из-за ипотечной задолженности по недвижимости. Первые 700.000евро освобождаются от уплаты налога (как для резидентов, так и для нерезидентов). Ставка налога на 2021 год составляет от 0,22% до 2,76%.

В качестве стоимости недвижимости будет приниматься наивысшее из следующих значений: кадастровая стоимость, цена покупки или ставка установленная Администрацией для оплаты других налогов.

Жители Испании получают дополнительные льготы в зависимости от их личных обстоятельств.Резиденты Испании пользуются дополнительными налоговыми преимуществами в зависимости от каждого конкретного случая.

Недвижимость, собственником которой является компания со статусом нерезидента

Если собственность принадлежит корпоративной структуре, находящейся в оффшорной юрисдикции, должен уплачиваться ежегодный налог в размере 3% от кадастровой стоимости.

Вид на жительство

Для приобретения недвижимости в Испании нет необходимости иметь вид на жительство, если вы не планируете проживать в стране ежегодно более 183 дней. В противном случае, вы должны будете подать заявку на получение статуса налогового резидента Испании.

Граждане государств, не принадлежащих Евросоюзу, желающие постоянно проживать на территории Испании, должны получить специальную визу в Консульстве Испании в своей стране. Данная виза позволяет подать заявление в Испании на получение вида на жительство.

Золотая Виза

В 2013 году, с целью привлечения инвестиций в Испанию, правительство приняло решение выдавать двухгодичный вид на жительство (а в 2015 году принято решение выдавать пятилетний вид на жительство с правом на работу внутри страны), который со временем позволит получить гражданство всем тем, кто готов инвестировать в испанскую недвижимость не менее 500000 евро. В качестве альтернативы инвесторы могут внести на счет в испанском банке сумму в размере одного миллиона евро, вложить такое же количество денег в акции испанских компаний, инвестировать два миллиона евро в ценные бумаги для покрытия государственного долга Испании, или действительно представить проект, реализуемый на территории Испании, создающий рабочие места.

Его можно продлевать на неопределенный срок до тех пор, пока сохраняется вложение. В течение одного года инвестор может проживать или не проживать в Испании, не подвергая опасности свою резидентскую визу. Для сохранения и продления этой визы заявителю необходимо будет въезжать на территорию Испании не реже одного раза в год.

Информация обновлена ​​в апреля 2021 года.


  • Поделиться данной статьей