Cómo comprar una propiedad en España

La compra
¿Qué pasos hay que seguir para la formalización del contrato de compraventa?
Una vez elegida la propiedad y acordados los términos del contrato, es necesario garantizar la compra. Esto se puede llevar a cabo mediante un contrato privado entre las partes, momento en el que se suele pagar el 10% del precio de compra. La formalización de la escritura de compraventa (escritura pública) debe ser firmada ante un notario por ambas partes.

Aspectos Legales
¿Es necesario acudir a un notario? Sí.
¿Quién paga los gastos de notaria?
Los gastos de notaría se pagan según lo estipulado por ley, actualmente 80% corresponden al vendedor y 20% al comprador, si no se acuerda de otra forma. Las tarifas se aplican en base a la escala establecida por la ley. Es recomendable que el comprador busque la ayuda de un abogado o asesor de la zona que hable su idioma para que estudie la situación y le asesore. Los honorarios del abogado representan aproximadamente el 1% del precio de compra de la propiedad.

Los honorarios del agente inmobiliario varían en función del país ó región y también del tipo de propiedad. En la Costa del Sol la comisión del agente suele correr a cargo del vendedor y es, por regla general, un porcentaje del precio de venta que puede variar dependiendo del precio y tipo de propiedad (aunque el agente y el vendedor pueden acordar una comisión fija). También puede ocurrir que un comprador contrate los servicios de una agencia inmobiliaria para que efectúe la búsqueda de una propiedad y negocie la compra. En este caso la comisión será abonada por el comprador.

Impuestos
¿Existe un impuesto sobre la compraventa?
Para las propiedades nuevas directamente de promotor ó constructor existe un 10% de IVA, más un 1,5% de impuesto de Actos Jurídicos Documentados; ambas tasas pagadas por el comprador. Sin embargo en locales comerciales y algunos garajes (no pertenecientes a la vivienda) comprados a promotores o constructores, el IVA es del 21% más 1,5% de impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Para las viviendas de segunda mano hay un Impuesto de Transmisiones que se aplica según el siguiente baremo:

Tipo Todas las viviendas de segunda mano Garajes no anexados (máximo 2 unidades)
8% Hasta 400.000€ Hasta 30.000€
9% 400.001€ – 700.000€ 30.001€ – 50.000€
10% Desde 700.001€ Desde 50.001€

Sin embargo, existen algunas excepciones: 3,5 % en la transmisión de inmuebles cuyo valor real (el valor catastral actualizado multiplicado por el coeficiente que corresponda según el municipio donde se encuentra la propiedad) no supere 130.000 euros cuando se destinen a vivienda habitual del adquirente y éste sea menor de 35 años, o 180.000 euros cuando se destine a vivienda habitual del adquirente y éste tenga la consideración de persona con discapacidad con un grado de minusvalía reconocido igual o superior al 33%.

2% a la adquisición de vivienda para su reventa por una persona física o jurídica que ejerza una actividad empresarial a la que sean aplicables las normas de adaptación del Plan General del Sector Inmobiliario y se especifique en la escritura de compraventa. Si la reventa no se formaliza en el plazo de 5 años, el comprador deberá pagar la diferencia hasta el tipo normal.
En el caso de que el vendedor y comprador sean personas jurídicas y sujetos pasivos de IVA, es decir sociedades no patrimoniales, pueden someter la compraventa al 10% de IVA y 2% de Actos Jurídicos Documentados en lugar de al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.

También está la “Plusvalía” (no confundir con el impuesto sobre el beneficio obtenido de la venta, a cargo del vendedor). El pago de la Plusvalía le corresponde al vendedor, a menos que ambas partes lleguen a otro acuerdo, y es un impuesto municipal sobre el incremento del valor del terreno desde la fecha de la compra hasta su venta. Desde enero 2013, es obligatorio aportar solicitud o justificante de pago de la Plusvalía como requisito para inscribir la compraventa en el Registro de la Propiedad.

Inscripción
¿Es necesario inscribir el nuevo título de propiedad? Sí, esto se realiza mediante la inscripción de la escritura de compraventa (escritura pública) en el Registro de la Propiedad.

Los gastos de Notaría y Registro están establecidos por ley conforme a una escala de porcentajes. La suma de ambos suele ser el 1,5% del precio de compra.

Por lo general, los impuestos y gastos directamente relacionados con la compra de una propiedad representan aproximadamente un 10% del precio de compra de la misma.

En caso de que el comprador solicite una hipoteca para la compra de la propiedad, debe añadir aproximadamente un 3% de gastos adicionales.

Propiedad
¿Existen distintas formas de propiedad?
Una propiedad puede pertenecer, además de a una persona física, a una o mas empresas. Las empresas propietarias pueden ser españolas o extranjeras.

Permisos de Residencia
¿Es necesario tener un permiso de residencia para comprar una propiedad en España? No, a menos que se resida por más de 183 días al año.

Los ciudadanos no pertenecientes a la Unión Europea deben obtener un visado en el consulado español del país de origen previo a la solicitud de residencia.

N.I.E. (Número de Identificación de Extranjeros)
Todo comprador que no sea de nacionalidad Española ha de obtener un “NIE” de la Policía local. Este número es obligatorio y necesario para cualquier transacción relacionada con la compra ó venta de una propiedad, incluyendo contratación de suministros, pólizas de seguros, etc.

Impuestos anuales

Impuesto sobre Bienes Inmuebles (I.B.I.)
Es un impuesto sobre la propiedad inmobiliaria, calculado en base al valor catastral de la misma. El porcentaje lo fija cada Ayuntamiento, y por lo tanto varía según la ubicación de cada propiedad. Como referencia, los baremos aplicables oscilan entre el 0,3% y el 1,3% del valor catastral del inmueble.

El valor catastral es un dato importante ya que en base a su importe se calculan otros impuestos, aparte del I.B.I. Antes de formalizar la compra de la propiedad, ha de obtener del vendedor la copia del último recibo de I.B.I. pagado, donde podrá comprobar tanto el valor catastral de la propiedad como el importe del impuesto.

Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR)
Es un impuesto anual y debe abonarse a partir del año siguiente a la compra. La Agencia Estatal Tributaria española (Hacienda) asigna a cada propietario no-residente unos ingresos anuales estimados correspondientes al 2% del valor catastral de sus bienes inmuebles en España. Si el valor catastral se ha actualizado después del 1 de enero de 1994, es un 1,1% del valor catastral.

En el caso de propiedades en la provincia de Málaga, todos los valores catastrales están actualizados, por lo que corresponde el 1,1%

La tasa del impuesto es del 24,75%, aplicable sobre la base imponible (es decir, 1,1% del valor catastral de la propiedad).

En caso de que el propietario no residente en España perciba ingresos por el alquiler de la propiedad, dichos ingresos están sujetos a un impuesto del 24,75%. En ese caso, no tendría que abonar la tasa anteriormente descrita durante el periodo de tiempo que la propiedad genere ingresos por alquiler.

Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF)
Los residentes en España están sujetos a normativas tributarias específicas que tienen en cuenta situaciones individuales en lo relativo a ingresos por trabajo, inmuebles en propiedad, deducciones fiscales, etc. Por lo tanto, estimamos que no es el propósito de esta breve guía informativa especificar el tipo de impuesto a aplicar en estos casos, ya que no es genérico, al contrario que en el caso de propietarios no-residentes. Recomendamos la consulta a un asesor profesional cualificado.

Impuesto sobre el Patrimonio para No Residentes
Se ha aprobado la aplicación del Impuesto sobre el Patrimonio durante los años 2012 a 2015, que corresponde a lo períodos impositivos de 2011 a 2014. Este impuesto es aplicable tanto a propietarios residentes como no residentes en España. El baremo oficial del porcentaje del impuesto varía entre el 0,24% y el 3,3 % del valor neto de los bienes. El valor neto tiene en cuenta deudas hipotecarias, así como una exención de 700.000€ (tanto para residentes como para no-residentes).

La base imponible, en el caso de bienes inmuebles, corresponde al mayor de los siguientes valores: el valor catastral, el precio de la compra ó el valor comprobado por la Administración a efectos de otros impuestos.

Impuesto sobre el Patrimonio para Residentes
En el caso de residentes en España, existen una serie de deducciones adicionales aplicables en función a diversos criterios, como la reducción de 300.000€ en la base imponible en caso de vivienda habitual, entre otras circunstancias.

Empresa propietaria no residente
Cuando la propiedad pertenece a una empresa no residente, ésta tiene que pagar un impuesto especial. Desde 1996 el tipo impositivo aplicable es del 3% del valor catastral de la propiedad.

Otros impuestos / gastos

Impuesto de recogida de basura
Será pagado a las autoridades locales y varía según los municipios pero suelen ser cantidades de poca relevancia.

Cuotas de la Comunidad de Propietarios
Estas cuotas serán pagadas a la Comunidad de Propietarios por los servicios y mantenimiento de las zonas comunes cuando el inmueble se encuentra en una urbanización ó condominio. A la firma de la escritura no debe existir deuda alguna y el propietario debe aportar un certificado de deuda emitido por la administración de la comunidad, sellado y firmado por, al menos, el administrador y el coste de este certificado será a su cargo.

Consejo profesional
Las leyes y las circunstancias individuales de cada persona cambian continuamente y estas preguntas y respuestas solo tienen carácter general e informativo, por lo que les recomendamos que contacte con un abogado experto ó un asesor fiscal. Nuestra oficina estará encantada de recomendarle profesionales reconocidos en ambos casos.

El contenido de esta guía tiene carácter informativo exclusivamente; está sujeto a posibles errores, omisiones ó cambios y no debe considerarse como sustituto del consejo de un profesional legal y/o fiscal. La precisión no queda garantizada.

Última revisión: 10 Febrero 2014

Diana Morales

 
 
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