Inmobiliaria en España: La sombra de la deuda

Compartir Diana Morales | Abr 5 2011

Recientemente hemos informado sobre el retorno de España al crecimiento económico en el último trimestre de 2010, y señalamos el sector exportador impulsado por la tecnología como la fuerza principal detrás de esta recuperación. En efecto, para prosperar en los próximos años España tendrá que invertir en una nueva capacidad para competir en los mercados internacionales de exportación y vender conocimientos especializados.

Los productos básicos tradicionales como el turismo y la construcción, sin duda, se habrán de recuperar en el medio y largo plazo, pero es probable que su importancia disminuya un poco. El mayor obstáculo en el corto plazo, sin embargo, es el fantasma de la deuda que se cierne sobre el país, echando tanto al prestamista como al prestatario bajo la misma sombra.

El consumo conspicuo

Durante los años buenos, cuando España se permitió ser demasiado dependiente de la construcción y de la especulación que la acompañó, los precios subieron de manera constante y los préstamos fueron concedidos sin restricción. Las ingresos eran buenos para todos los involucrados y parecía que los buenos tiempos no tendrían fin, pero incluso entonces la oferta ya había comenzado a superar a la demanda de manera considerable y una gran proporción de los préstamos concedidos fueron excesivos y de alto riesgo y difíciles de sostener en el largo plazo. Por otra parte, las compras en cuestión no eran en muchos casos un medio de satisfacer una demanda real para el producto final, sino más bien una forma de servir a una sed especulativa que había impregnado una proporción significativa de la sociedad. Aunque esto es aún más cierto en el Reino Unido e Irlanda de lo que es en España, esta última pasó a depender demasiado de este modelo hacia los últimos años del boom.

Disculpen el juego de palabras, pero en términos concretos, eso significa que mucha gente compró en un mercado recalentado. Es decir, se “estiraron” excesivamente comprando a precios demasiado inflados y sobre la base de ganancias relativamente altas y con un crédito fácil que marcaron los años del boom.

Deuda

Lamentablemente ahora nos enfrentamos a una situación en la que no sólo millones de personas han perdido sus empleos o tienen que apretarse el cinturón, sino que muchos de ellos se encuentran terriblemente endeudados y en el peor de los tiempos teniendo que enfrentar el pago de hipotecas, tarjetas de crédito y todas las otras formas de HP que les fueron ofrecidas de forma desenfrenada hace unos años y que, hay que decirlo, aceptaron de forma irracional.

El crédito es un vehículo para la movilidad ascendente durante una fase de crecimiento económico, pero si uno se excede puede terminar aterrizando en el infierno de la deuda. Es una situación a la que es fácil llegar, pero de la que es mucho más difícil escapar, sobre todo si se pertenece al grupo de ingresos más bajos. El quid de la cuestión de las hipotecas es, por lo tanto, que mientras los bancos se enfrentan a un gran número de ejecuciones hipotecarias por parte de los compradores y desarrolladores, millones de personas se enfrentan ahora a pesados reembolsos y con un patrimonio negativo y un mercado donde es muy difícil deshacerse de la carga. A pesar de que han servido de ayuda, la caída de las tasas de interés y la conversión de las cuotas a pagos de interés solamente constituyen un alivio limitado ya que la responsabilidad de la devolución del préstamo, naturalmente, solo desaparece en el largo plazo.

Salir del apuro

Por supuesto que España no es única en todo esto, pero ha dependido desproporcionadamente de la construcción y la propiedad (especulación) y, por lo tanto, tiene que reestructurar su economía empezando por la educación como un catalizador para el futuro. Por otra parte, algunas declaraciones en los medios de comunicación de que toda una generación pasará el resto de su vida pagando las propiedades que ahora valen 20 a 30% menos que cuando las compraron son demasiado dramáticas y típicas de la misma simplificación del salto al tren de la miseria y el salto al tren del júbilo de hace algunos años. Con el tiempo, el mercado inmobiliario se recuperará y, sobre todo en los mercados primarios y en zonas atractivas como Marbella, los precios finalmente se elevarán a nuevas alturas, a pesar de que la ganancia de capital en términos reales llevará mas tiempo realizarse.

La situación no es de maravillas, especialmente en lugares como Manilva y Torrevieja, pero afortunadamente hay zonas que están menos afectadas por la saturación de viviendas y la caída de los valores y son aquellas que tienen y han conservado su atractivo intrínseco. A nivel nacional, el Indice Oficial de Precios muestra que los precios de los inmuebles cayeron un 3,5% el año pasado, y aunque estas cifras oficiales pueden ser un poco engañosas lo que sí muestran es que hay una desaceleración de la caída de los precios. El mercado de la primera vivienda en los grandes centros urbanos también se recuperará poco a poco a medida que la actividad económica vuelva a crecer y el parque de viviendas existentes se absorba, aunque el volumen de este último sigue siendo una preocupación y los movimientos por parte de las autoridades de instar a los bancos a hacer frente a este problema tendrá que ser seguido de cerca, ya que afectará profundamente al mercado inmobiliario español durante el próximo año o dos.

En las zonas costeras, por su parte, la relación calidad / precio tiene que ser lo suficientemente buena para atraer a los inversionistas inteligentes en gran número. Sin embargo, esto sólo ocurrirá cuando estos piensen que los precios no van a sufrir importantes caídas adicionales y que la recuperación en el mercado de los compradores no está lejana. En conclusión, los próximos meses serán un indicador importante de la dirección del mercado inmobiliario español en su conjunto.


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