El impacto de los compradores extranjeros de viviendas en España

El porcentaje de viviendas españolas compradas por extranjeros se encuentra en su nivel más alto. Los compradores son residentes y no residentes, y adquieren todo tipo de viviendas, desde casas de campo hasta mansiones, para uso vacacional, como inversión e incluso como residencia principal.

Los compradores extranjeros llevan muchas décadas teniendo una presencia notable en el mercado inmobiliario español, gracias inicialmente a mercados populares de segundas residencias como las Islas Baleares, la Costa Brava, la Costa Blanca, las Islas Canarias, la Costa de la Luz, la Costa Dorada y, por supuesto, la Costa del Sol. Más recientemente, al mercado en constante expansión de las «costas» españolas y sus inmediaciones interiores se han sumado las principales ciudades del país. Ciudades como Madrid, Barcelona, Sevilla, Granada y Valencia han sido durante mucho tiempo las preferidas de los románticos extranjeros, pero en los últimos 20 años, estas y otras ciudades como Málaga y San Sebastián también se han convertido en opciones cada vez más populares para la compra de segundas residencias, la reubicación y la inversión por parte de compradores de toda Europa, Oriente Medio, Asia y, especialmente, Norteamérica.

Impacto del diseño y la calidad

Se ha ido perfilando una imagen en la que los estadounidenses y los asiáticos se han centrado en las ciudades más grandes, mientras que los compradores británicos, escandinavos, holandeses, belgas, franceses, alemanes , italianos, de Europa del Este, rusos y de Oriente Medio se han centrado en las viviendas vacacionales de la costa. Los que se mudan para vivir a tiempo completo han pasado de ser en su mayoría jubilados a trabajadores autónomos y empresarios, lo que ha supuesto una gran aportación no solo a las regiones en las que poseen viviendas, sino también una transformación del mercado inmobiliario en todos los sentidos, desde el diseño arquitectónico y los estándares de construcción hasta la tecnología, la decoración y los materiales utilizados. Aquí, cada nación ha dejado su propio legado: los acaudalados árabes del Golfo introdujeron la ostentación del lujo en la década de 1970, los estilos de vivienda y las prácticas de jardinería británicos dejaron su huella, las exigencias técnicas alemanas elevaron la calidad de la construcción, los oligarcas rusos encargaron supermansiones y, más recientemente, los compradores escandinavos introdujeron su famoso estilo moderno y natural de diseño interior, que ha revolucionado las viviendas de las costas tanto por dentro como por fuera.

Muchos de los compradores del norte de Europa sienten un amor especial por las viviendas modernas que incorporan los últimos avances en diseño, tecnología y comodidades, lo que contribuye al fuerte crecimiento de la construcción de villas y apartamentos nuevos. Con casi un tercio de todas sus compras inmobiliarias en España correspondientes a viviendas sobre plano o recién terminadas, los holandeses (29,78 %), los polacos (30,86 %) y los belgas (32,39 %) son las naciones con mayor demanda de viviendas modernas (Fuente: Informe Registradores 2024), mientras que los compradores franceses, británicos y alemanes tienden a dominar el mercado de segunda mano. Los compradores extranjeros también tienen una fuerte presencia en el segmento premium del mercado, con una inversión conjunta de 11. 700 millones de euros en propiedades inmobiliarias españolas en 2024, un 0,4 % más que en 2023. (Fuente: Idealista)

Aportando dinamismo al mercado

Esto recibió un impulso adicional en 2024, el último año del acuerdo de la Golden Visa en España, pero incluso sin este aliciente, los extranjeros están mejor representados cuanto más alto es el precio, con los compradores estadounidenses pagando una media de 3309 €/m2, seguidos de los suecos con 3295 €/m2, los británicos con 3224 €/m2 y los noruegos, holandeses, suizos, polacos y rusos también por encima de los 3000 €/m2 (Fuente: Idealista). En conjunto, dan un impulso muy significativo al mercado inmobiliario español, una situación que no se distribuye de manera uniforme por todo el país, sino que se concentra principalmente en las zonas costeras y las grandes ciudades, y que, gracias a su demanda, ha contribuido a elevar los precios y los estándares.

Nuevos mercados en evolución

En términos puramente cuantitativos, en la primera mitad de 2025 se vendieron en España unas 360. 000 viviendas, un 20 % más que en el primer semestre de 2024, y los compradores extranjeros han sido una parte fundamental de este crecimiento, con una cuota de mercado que ha alcanzado ahora su máximo histórico (Fuente: El País). En el primer semestre de 2025, esto supuso un total de 33.134 viviendas españolas compradas por compradores internacionales, un 50 % por encima de la media a largo plazo. Aunque la demanda interna española también fue boyante, con un aumento del 18 % con respecto a la media de la década, lo que más destaca es el interés de los extranjeros por el mercado inmobiliario español, lo que ha convertido al primer semestre de 2025 en el mejor registrado en este sentido (Fuente: KF Q1 Market Info).

En 2024, los compradores extranjeros representaron el 14 % de las compras a nivel nacional, el 14 % también en Andalucía y el 32 % en la provincia de Málaga, hasta alcanzar un nuevo récord del 34,75 % en el primer trimestre de 2025 (según Registradores). En todo el país, los británicos siguen representando el mayor grupo de compradores no españoles, con un 8,6 %, seguidos de los alemanes (6,7 %), los marroquíes (5,7 %) y los franceses (5,4 %). Los compradores rusos han descendido un 10,6 % y los franceses, británicos y belgas entre un 1,6 % y un 2 %, pero esto se ve compensado con creces por el gran crecimiento de Norteamérica y, en particular, de los Países Bajos (+26 %), Ucrania (+26,3 %) China (+26,5 %) y, sobre todo, Polonia, la nueva estrella en ascenso, que ha experimentado un fenomenal aumento del 43,7 % en la compra de propiedades en la región. (Fuente: El País)

La demanda extranjera es un motor de crecimiento

A nivel nacional, los compradores holandeses son los responsables de un impresionante crecimiento, con un aumento de las ventas de propiedades a compradores de este país del 37 % en el primer semestre de 2025 en comparación con el primer semestre de 2024. Comparando el mismo periodo, también se ha producido un impresionante crecimiento de la cuota de mercado de los compradores polacos, ucranianos y estadounidenses, mientras que las Islas Británicas se han estabilizado y el mercado ruso se ha contraído un 24 %. (Fuente: Registro de la Propiedad de España). En general, en el primer semestre de 2025 los compradores británicos siguieron encabezando la lista, con 3.917 compras, seguidos de los alemanes (con 3.159), por lo que queda claro que los compradores de viviendas extranjeros, los turistas y los inversores contribuyen en gran medida al crecimiento del PIB del 2,5 % previsto en España para 2025, cercano a la sólida cifra de 2024 del 3,2 % y muy por encima de la media prevista para la zona euro. (Fuente: FMI).

Además de factores cualitativos como las ventas globales, las contribuciones fiscales y el aumento de los precios, los compradores extranjeros también aportan factores cualitativos, ya que ayudan a dar vida y vitalidad a las comunidades, introducen capital, crean puestos de trabajo, comparten conocimientos técnicos y elevan los estándares técnicos y estéticos. Los extranjeros llevan comprando en España desde la década de 1950, pero ahora no solo se ha alcanzado un máximo histórico, sino que la composición de nacionalidades, edades, entornos socioeconómicos y principales motivaciones para hacerlo también sigue evolucionando, lo que contribuye a mantener el mercado dinámico y alerta.

Pia Arrieta, 11 Sep 2025 - Noticias