Cómo comprar una propiedad en España

Cómo comprar una propiedad en España

Compartir Pia Arrieta | Ene 28 2013

La compra de una propiedad en España

Comprar una propiedad en España debería ser relativamente sencillo, pero siempre le recomendamos que contrate los servicios de un reconocido agente inmobiliario, abogado y notario.

Cómo comprar una propiedad en España

Proceso de compra

Se elige la propiedad y se acuerdan los términos del contrato. Entonces es necesario garantizar la compra. Esto se puede llevar a cabo mediante un contrato privado entre las partes. Es habitual que en este momento se pague el 10% del precio de compra. La formalización de la escritura de compraventa (escritura pública) debe ser firmada por ambas partes ante un notario público español. La labor del notario es certificar esta escritura de compraventa como un documento público registrado.

Gastos de Notaría

Los gastos de notaría se pagan según lo estipulado por ley, un 80% corresponden al vendedor y un 20% al comprador, si no se acuerda de otra forma, aunque en la práctica es habitual que el comprador se haga responsable de la totalidad. Las tarifas se aplican en base a la escala establecida por la ley. Es recomendable contratar a un abogado local, que hable el idioma del comprador; el abogado hará un estudio de titularidad y asesorará al comprador acerca de cualquier aspecto de la inversión. Los honorarios del abogado representan aproximadamente el 1% del precio de compra de la propiedad.

Los honorarios del notario y del registro se estipulan por ley y conforme a un baremo. Juntos, ambos honorarios suman aproximadamente un 1.5% del precio de compra.

Los honorarios de la agencia inmobiliaria

Los honorarios de la agencia inmobiliaria varían en función del lugar o región y también del tipo de propiedad. En la Costa del Sol la comisión del agente suele correr a cargo del vendedor. La comisión es normalmente un porcentaje del precio de venta (aunque el agente y el vendedor pueden acordar una comisión fija) y este puede variar dependiendo del precio de la propiedad.

Gastos de compra / Impuestos

En general, los impuestos, honorarios legales y gastos directamente relacionados con la compra de una propiedad residencial terminada ascienden a aproximadamente un 10% – 11%.

Para las propiedades nuevas directamente de promotor o constructor, existe un 10% de IVA del valor, más un 1.5% de impuesto de Actos Jurídicos Documentados, ambas tasas pagadas por el comprador. Sin embargo, en locales comerciales y algunos garajes, no anexados a una vivienda, y parcelas compradas directamente a un promotor o constructor, el IVA es del 21% más 1.5% de impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Para las viviendas de segunda mano hay un Impuesto de Transmisiones que se aplica según el siguiente baremo:

Tipo Todas las viviendas de segunda mano Garajes no anexados (máximo 2 unidades)
8% Hasta 400.000€ Hasta 30.000€
9% 400.001€ – 700.000€ 30.001€ – 50.000€
10% Desde 700.001€ Desde 50.001€

Sin embargo, existen algunas excepciones para residentes, profesionales y sociedades:

  • 7% de impuesto de transferencia sobre la adquisición de una vivienda permanente cuando el valor real (normalmente el precio de compra a menos que esté por debajo del de mercado, siendo el valor mínimo el valor catastral actualizado multiplicado por la tasa del municipio donde se ubica la propiedad) no supera los 130.000 euros. La tasa se reduce al 3,5% si, además, el comprador no tiene más de 35 años, o 180.000 euros cuando la propiedad se utilizará como vivienda permanente del comprador y el comprador está una discapacidad certificada superior al 33%.
  • 2% cuando la propiedad la adquiere una persona física o jurídica cuya actividad empresarial esté clasificada dentro del sector inmobiliario para su futura reventa y se especifique en la escritura de compraventa. El nuevo propietario tendrá un periodo de 5 años para vender la propiedad. En caso de no venderse en el periodo establecido, el propietario deberá pagar la diferencia para compensar hasta el tipo aplicable normal.
  • En el caso de que tanto el vendedor como el comprador sean personas jurídicas o autónomos sujetos pasivos de IVA, y se renuncie a la exención de IVA, se produce una “inversión de sujeto pasivo en IVA”, y en consecuencia hay un 0% de IVA y un 1.5% de Actos Jurídicos Documentados. En resumen, las segundas y posteriores compraventas de inmuebles entre empresas/empresarios solo están sujetas al pago de un 1.5% de Actos Jurídicos Documentados.

Desde el 28 de abril de 2021 la Junta de Andalucía aprobó una reducción del porcentaje del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) para la adquisición de vivienda en Andalucía, que se establece en un 7% fijo, sustituyendo a la escala anterior del 8 al 10% Asimismo se reduce el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AID) del 1,5% al 1,2% para la adquisición de vivienda de obra nueva. Los nuevos tipos impositivos estarán vigentes hasta el 31 de diciembre de 2021.

En todos estos casos además existe la “Plusvalía” (no confundir con el impuesto sobre el beneficio obtenido de la venta, a cargo del vendedor). El pago de la Plusvalía le corresponde al vendedor, a menos que ambas partes lleguen a otro acuerdo. Es un impuesto municipal sobre el incremento del valor del terreno desde la fecha de la compra hasta su venta.

Desde enero 2013, es obligatorio aportar el justificante de pago de la Plusvalía como requisito para inscribir la compraventa en el Registro de la Propiedad. Desde 2017, el método de cálculo de la base imponible de este impuesto fue declarado nulo por el tribunal constitucional para los casos en los que se vende la propiedad con pérdidas o, más recientemente, en los casos en los que aun vendiendo con beneficios este impuesto es mayor que el beneficio. Se recomienda obtener asesoramiento profesional en esos casos.

En el caso de que el comprador solicite una hipoteca para la vivienda, habrá aproximadamente un 3% adicional de gastos de compra.

Inscripción

Es necesario registrar la nueva titularidad mediante la inscripción de la escritura de compraventa (escritura pública) en el Registro de la Propiedad. Esta inscripción supone el último paso para garantizar el título legal de la propiedad.

Titularidad

Una vivienda puede ser propiedad de una persona física o una persona jurídica. Las personas jurídicas titulares de la propiedad pueden ser empresas españolas o empresas extranjeras. Para mayor información pueden leer nuestro artículo sobre cambios recientes en la legislación sobre la compra de propiedades en España a través de una sociedad.

En cualquier caso recomendamos consultar con un asesor fiscal.

N.I.E. (Número de Identificación de Extranjeros)

Todo comprador que no sea de nacionalidad española ha de obtener un “NIE” de la Policía Local. Este número es obligatorio para cualquier transacción inmobiliaria (comprar, vender, suministros, seguros, etc.)

Impuestos y gastos anuales sobre la propiedad

  • Impuesto sobre Bienes Inmuebles (I.B.I.) – Es un impuesto sobre la propiedad inmobiliaria gravado por el Ayuntamiento y actualmente es un porcentaje del valor catastral. Puede variar según el municipio donde esté ubicada la propiedad. Como referencia, los baremos aplicables oscilan entre el 0.3% y el 1.3% del valor catastral del inmueble. El valor catastral es el valor en base al cual se calculan los impuestos y es importante porque de ahí se calculan otros impuestos. Antes de formalizar la compra de la propiedad, ha de obtener del vendedor la copia del último recibo de I.B.I. pagado. Aquí se puede comprobar el valor y el importe exacto del impuesto.
  • Tasa de Basura – Deberá ser pagada a las autoridades locales por la cantidad que ellas estipulen.
  • Gastos de Comunidad – Estas cuotas serán pagadas a la Comunidad de Propietarios por los servicios y mantenimiento de las zonas comunes cuando el inmueble se encuentra en una urbanización o condominio. A la firma de la escritura de compraventa en notaría, estas cuotas deberán estar al corriente de pago y el propietario deberá aportar un certificado emitido por la comunidad de propietarios, sellado y firmado por el administrador. El coste de dicho certificado será a cargo del propietario.

Impuestos anuales sobre las personas

  • Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR).

Es un impuesto anual y debe abonarse a partir del año siguiente a la compra. La Agencia Estatal Tributaria española (Hacienda) estima que todos los propietarios no residentes recogen beneficios económicos de su propiedad y por lo tanto asignan a cada propiedad un ingreso anual imputado del 1.1% o 2% del valor catastral de su propiedad.

Si el valor catastral de la propiedad ha sido actualizado en los últimos 10 años, el ingreso imputado es del 1.1% del valor catastral, usado como base para calcular el impuesto de no residentes. Si el valor catastral fue actualizado hace más de 10 años, el ingreso imputado pasa a ser del 2% del valor catastral.

Los propietarios residentes en países no pertenecientes a la Unión Europea, Noruega e Islandia pagarán el 24% sobre la base imponible (ya sea el 1,1% o el 2% del valor catastral).

Los propietarios residentes en otro Estado miembro de la Unión Europea, Islandia y Noruega pagan el 19% sobre la base imponible. Se trata de un tipo reducido que se aplica desde 2016.

Si alquila su propiedad a un tercero, los residentes en la UE, Islandia y Noruega pagan impuestos trimestrales sobre un ingreso neto (deduciendo ciertos gastos) y con una tasa impositiva del 19%. El resto de no residentes tributa sobre la renta bruta (ningún gasto es deducible) y la tasa impositiva es del 24%. En ese caso, y durante el período del alquiler, no sería aplicable el tipo de impuesto sobre renta imputada especificado anteriormente sino sobre la renta real.

  • Impuesto sobre la Renta de Residentes

Los impuestos aplicados son diferentes entre residentes y no residentes. Se tiene en cuenta los ingresos laborales, bienes inmuebles, beneficios fiscales, etc. Debido a varios factores relevantes que pueden variar según las circunstancias del individuo, le recomendamos que obtenga información ampliada de un asesor profesional,

  • Impuesto sobre el Patrimonio en Andalucía

El impuesto sobre el patrimonio se aplica sobre el valor neto de los activos españoles para no residentes y sobre los activos mundiales para residentes. Este es un impuesto para individuos exclusivamente y cada individuo es un contribuyente separado. El valor neto de una propiedad española se reduce por la deuda hipotecaria sobre la propiedad. Existe una exención de 700.000 euros (tanto para residentes como para no residentes) para el propietario/ contribuyente. La tasa impositiva para 2021 oscila entre el 0,22% y el 2,76%.

Se tomará como valor de los inmuebles el más elevado de los siguientes: el valor catastral, el precio de compra o el valor establecido por la Administración a efectos de otros impuestos.

Los residentes en España disfrutan de beneficios adicionales, dependiendo de sus circunstancias personales.

Propiedad titularidad de una empresa no residente

Cuando una propiedad pertenece a una estructura corporativa situada en una jurisdicción clasificada por España como paraíso fiscal, debe pagarse un impuesto anual del 3% del valor catastral.

Permisos de Residencia

No es necesario poseer un permiso de residencia para comprar una propiedad en España, a menos que tenga planeado vivir en España más de 183 días naturales al año. En ese caso, deberá solicitar residencia fiscal en España.

Los ciudadanos no pertenecientes a la Unión Europea que deseen residir permanentemente en España deberán obtener un visado en el Consulado Español en su país de origen. Con este visado podrán solicitar un permiso de residencia.

Visado de Oro

Con el propósito de atraer inversión hacia España, el gobierno tomó la decisión en el 2013 de prometer un permiso de residencia válido durante 2 años (extendido a 5 años en 2015 e incluyendo el permiso de trabajo en el país) y un camino a la ciudadanía a largo plazo, a todas aquellas personas dispuestas a invertir al menos 500.000€ en propiedad española. Alternativas a la inversión inmobiliaria incluyen depositar un millón de euros en una cuenta bancaria española, invertir en participaciones de empresas españolas con esa misma cantidad o dos millones de euros en deuda pública española o, en efecto, introduciendo un proyecto en el país que genere empleo.

Se podrá renovar de manera indefinida mientras se mantenga la inversión. Durante un año el inversionista podrá vivir o no en España, sin poner en peligro su visa de residencia. Para mantener y renovar esta visa, el solicitante sólo deberá ingresar al territorio español por lo menos una vez al año.

 

Información actualizada en Abril de 2021.

Las leyes y reglamentos están sujetos a cambios, al igual que las circunstancias personales de cada individuo. Esta información ha sido recopilada como una guía orientativa para compradores potenciales de propiedades en España, no pretende aportar o sustituir consejos legales que deberá obtener de un profesional cualificado, ni tampoco tiene efectos contractuales.


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