Cómo comprar una propiedad en España

Compartir Pia Arrieta | Abr 8 2022

La compra de una propiedad en España

Información actualizada en Septiembre 2022.

Proceso de compra

Una vez elegida la propiedad, hecha una oferta y aceptada esta por el vendedor, se acuerdan los términos de la compraventa y:

  1. Se paga una reserva para retirar la propiedad del mercado. Por lo general la reserva es de un 1% del precio de venta acordado.
  2. Se fija una fecha para la firma del contrato privado entre las partes en cuyo momento es habitual pagar un 10% del precio de venta acordado.
  3. La formalización de la escritura de compraventa (escritura pública) debe ser firmada por ambas partes ante un notario público español. La labor del notario es certificar esta escritura de compraventa como un documento público registrado.

N.I.E. (Número de Identificación de Extranjeros)

Todo comprador que no sea de nacionalidad española ha de obtener un “NIE” de la Policía Local. Este número es obligatorio para cualquier transacción inmobiliaria (comprar, vender, suministros, seguros, etc.)

Permisos de Residencia

No es necesario poseer un permiso de residencia para comprar una propiedad en España, a menos que tenga planeado vivir en España más de 183 días naturales al año. En ese caso, deberá solicitar residencia fiscal en España. Los ciudadanos no pertenecientes a la Unión Europea que deseen residir permanentemente en España deberán obtener un visado en el Consulado Español en su país de origen. Con este visado podrán solicitar un permiso de residencia.

Visado de Oro / Golden Visa

Con el propósito de atraer inversión hacia España, el gobierno tomó la decisión en 2013 de prometer un permiso de residencia válido durante 2 años (extendido a 5 años en 2015 e incluyendo el permiso de trabajo en el país) y un camino a la ciudadanía a largo plazo, a todas aquellas personas dispuestas a invertir al menos 500.000€ en propiedad española. Alternativas a la inversión inmobiliaria incluyen depositar un millón de euros en una cuenta bancaria española, invertir en participaciones de empresas españolas con esa misma cantidad o dos millones de euros en deuda pública española o, en efecto, introduciendo un proyecto en el país que genere empleo.

Se podrá renovar de manera indefinida mientras se mantenga la inversión. Durante un año el inversionista podrá vivir o no en España, sin poner en peligro su visado de residencia. Para mantener y renovar este visado, el solicitante sólo deberá ingresar al territorio español por lo menos una vez al año.

Gastos de compra / Impuestos

En general, los impuestos, honorarios legales y gastos directamente relacionados con la compra de una propiedad residencial terminada ascienden a aproximadamente un 10% del precio de venta.

Propiedades nuevas comprada directamente a promotor o constructor: No se pagan transmisiones patrimoniales, si no un IVA del 10% del valor de venta, más un 1.2% de impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Sin embargo, en locales comerciales y algunos garajes, no anexados a una vivienda y parcelas compradas directamente a un promotor o constructor, el IVA es del 21% más 1.2% de impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

Viviendas de segunda mano: Hay un Impuesto de Transmisiones Patrimoniales que se fija en un 7% del valor de referencia* de la propiedad para todas las transacciones de bienes inmuebles que sucedan después del 28/4/21.

*Valor de Referencia para el cálculo del ITP: Se toma el mayor de los valores ya sea el precio de venta declarado o el valor de referencia. El valor de referencia se obtiene tomando el valor catastral de la propiedad y aplicándole un múltiplo que depende de cada municipio y que las autoridades establecen en base a valores de mercado y se actualiza cada año. Para consultar el valor de referencia de una propiedad, visite la web de la Sede del Catastro y con la referencia catastral del inmueble podrá obtenerlo.

Sin embargo, existen algunas excepciones para residentes, profesionales y sociedades:

  • Transmisión de inmueble destinado a vivienda habitual, si el valor del mismo no supera los 150.000 euros: 6%.
  • Transmisión de un inmueble cuyo valor no supere los 150.000 euros cuando se destinen a la vivienda habitual del adquirente y éste sea menor de 35 años, víctima de violencia doméstica, víctima del terrorismo o se adquiera en municipio con problema de despoblación: 3,5%.
  • Transmisión de un inmueble cuyo valor no supere los 250.000 euros, cuando el adquirente tenga la consideración legal de persona con discapacidad en un grado igual o superior al 33%, o consideración de miembro de familia numerosa: 3,5%.
  • Adquisición de vivienda para su reventa por una persona persona física o jurídica que ejerza una actividad empresarial a la que sean aplicables las normas de adaptación del Plan General del Sector Inmobiliario: 2%. El nuevo propietario tendrá un periodo de 5 años para vender la propiedad. En caso de no venderse en el periodo establecido, el propietario deberá pagar la diferencia para compensar hasta el tipo aplicable normal.
  • En el caso de que tanto el vendedor como el comprador sean personas jurídicas o autónomos sujetos pasivos de IVA, y se renuncie a la exención de IVA, se produce una “inversión de sujeto pasivo en IVA”, y en consecuencia hay un 0% de IVA y un 1.2% de Actos Jurídicos Documentados. En resumen, las segundas y posteriores compraventas de inmuebles entre empresas/empresarios solo están sujetas al pago de un 1.2% de Actos Jurídicos Documentados.
  • Determinadas operaciones en las que participen las SGR o sociedades mercantiles del sector público estatal o andaluz cuyo objeto sea la prestación de garantías: 2%.

Gastos de Notaría y Abogado:

Según lo estipulado por ley, el 80% de los gastos de Notaría corresponden al vendedor aunque en la práctica es habitual que el comprador se haga responsable de la totalidad. Las tarifas se aplican en base a la escala establecida por la ley. Los honorarios del notario y la inscripción de la titularidad en el Registro de la Propiedad se estipulan por ley en base  a un baremo y  suman aproximadamente un 1.5% del precio de compra.

Es recomendable contratar a un abogado local que asesore al comprador acerca de cualquier aspecto de la inversión. Los honorarios del abogado representan aproximadamente el 1% del precio de compra de la propiedad. 

Inscripción

Es necesario registrar la nueva titularidad mediante la inscripción de la escritura de compraventa (escritura pública) en el Registro de la Propiedad. Esta inscripción supone el último paso para garantizar el título legal de la propiedad.

Titularidad

Una vivienda puede ser propiedad de una persona física o una persona jurídica. Las personas jurídicas titulares de la propiedad pueden ser empresas españolas o empresas extranjeras. Para mayor información leer nuestro artículo sobre la compra de propiedades a través de una sociedad.

En cualquier caso recomendamos consultar con un asesor fiscal.

Impuestos y gastos anuales sobre la propiedad.  

Impuesto sobre Bienes Inmuebles (I.B.I.)

Es un impuesto sobre la propiedad inmobiliaria gravado por el Ayuntamiento y actualmente es un porcentaje del valor catastral. Puede variar según el municipio donde esté ubicada la propiedad. Como referencia, los baremos aplicables oscilan entre el 0.3% y el 1.3% del valor catastral del inmueble.

Antes de formalizar la compra de la propiedad, ha de obtener del vendedor la copia del último recibo de I.B.I. pagado. Aquí se puede comprobar el valor y el importe exacto del impuesto.

Tasa de Basura

Deberá ser pagada a las autoridades locales por la cantidad que ellas estipulen.

Gastos de Comunidad

Estas cuotas serán pagadas a la Comunidad de Propietarios por los servicios y mantenimiento de las zonas comunes cuando el inmueble se encuentra en una urbanización o condominio. A la firma de la escritura de compraventa en notaría, estas cuotas deberán estar al corriente de pago y el propietario deberá aportar un certificado emitido por la comunidad de propietarios, sellado y firmado por el administrador. El coste de dicho certificado será a cargo del propietario.

Impuestos anuales sobre las personas.

Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR).

Es un impuesto anual y debe abonarse a partir del año siguiente a la compra. La Agencia Estatal Tributaria española (Hacienda) estima que todos los propietarios no residentes recogen beneficios económicos de su propiedad y por lo tanto asignan a cada propiedad un ingreso anual imputado del 1.1% o 2% del valor catastral de su propiedad.

Si el valor catastral de la propiedad ha sido actualizado en los últimos 10 años, el ingreso imputado es del 1.1% del valor catastral, usado como base para calcular el impuesto de no residentes. Si el valor catastral fue actualizado hace más de 10 años, el ingreso imputado pasa a ser del 2% del valor catastral.

Los propietarios residentes en países no pertenecientes a la Unión Europea, pagarán el 24% sobre la base imponible (ya sea el 1,1% o el 2% del valor catastral).

Los propietarios residentes en otro Estado miembro de la Unión Europea, Islandia y Noruega pagan el 19% sobre la base imponible. Se trata de un tipo reducido que se aplica desde 2016.

Si alquila su propiedad a un tercero, los residentes en la UE, Islandia y Noruega pagan impuestos trimestrales sobre un ingreso neto (deduciendo ciertos gastos) y con una tasa impositiva del 19%. El resto de no residentes tributa sobre la renta bruta (ningún gasto es deducible) y la tasa impositiva es del 24%. En ese caso, y durante el período del alquiler, no sería aplicable el tipo de impuesto sobre renta imputada especificado anteriormente sino sobre la renta real.

Impuesto sobre la Renta de Residentes

Los impuestos aplicados son diferentes entre residentes y no residentes. Se tiene en cuenta los ingresos laborales, bienes inmuebles, beneficios fiscales, etc. Debido a varios factores relevantes que pueden variar según las circunstancias del individuo, le recomendamos que obtenga información ampliada de un asesor profesional.

Impuesto sobre el Patrimonio en Andalucía

Con efecto desde el 21 de septiembre de 2022 el Impuesto sobre el Patrimonio ha sido eliminado en Andalucía.

Propiedad titularidad de una empresa no residente

Cuando una propiedad pertenece a una estructura corporativa situada en una jurisdicción fuera de España, debe pagarse un impuesto anual del 3% del valor catastral.

 

Las leyes y reglamentos están sujetos a cambios, al igual que las circunstancias personales de cada individuo. Esta información ha sido recopilada como una guía orientativa para compradores potenciales de propiedades en España, no pretende aportar o sustituir consejos legales que deberá obtener de un profesional cualificado, ni tampoco tiene efectos contractuales.  


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