Comprar una vivienda en Marbella: asesoramiento legal para compradores internacionales

Comprar una vivienda en Marbella es un proceso habitual para los compradores internacionales, pero el sistema legal español puede funcionar de forma distinta al de su país de origen.

¿Cuándo conviene contratar a un abogado? ¿Qué incluye la due diligence legal? ¿Cómo debería estructurarse la compra? ¿Qué impuestos hay que tener en cuenta? ¿Y qué documentación conviene preparar antes de hacer una oferta?

En este videopodcast, Mariano Beristain, Managing Partner de DM Properties | Knight Frank, conversa con Miguel Manzanares, abogado y fundador de Manzanares Abogados, sobre los principales aspectos legales y fiscales que los compradores internacionales deberían conocer antes de adquirir una propiedad en Marbella.

Miguel fundó su despacho en Marbella en 1995 y, desde entonces, se ha especializado en derecho inmobiliario y fiscal, asesorando a clientes internacionales en la compra y tenencia de propiedades en España.

Su principal recomendación es sencilla: prepararse antes de encontrar la casa que se quiere comprar.

Qué conviene tener en cuenta antes de comprar una propiedad en Marbella

Una de las primeras decisiones no es qué vivienda comprar, sino cómo adquirirla y bajo qué estructura de propiedad.

Dependiendo de sus circunstancias, un comprador internacional puede plantearse adquirirla a título personal, a través de una sociedad ya existente o, en algunos casos, mediante una sociedad constituida en España.

No existe una fórmula válida para todos.

La opción más adecuada dependerá de la situación personal y financiera del comprador, de dónde procedan los fondos, del uso previsto de la propiedad y de sus planes a largo plazo.

Como explica Miguel, la estructura de propiedad puede tener implicaciones fiscales en distintos momentos:

• al comprar la propiedad;
• mientras se mantiene en propiedad;
• si se alquila;
• cuando se vende; y
• cuando se transmite por herencia.

Por ello, recomienda analizar estas cuestiones legales y fiscales antes de presentar una oferta, y no cuando la operación ya está en marcha.

Para una visión más amplia de todo el proceso de compra, desde la oferta hasta la firma, puede consultar nuestra Guía para Comprar una vivienda en Marbella.

Cuándo conviene contratar a un abogado

Lo ideal es hacerlo antes de presentar una oferta.

Algunos compradores internacionales inician el proceso legal solo después de haber encontrado una propiedad. Miguel recomienda contar con un abogado desde una fase más temprana.

Esto permite que el abogado conozca las circunstancias del comprador, asesore sobre la estructura de propiedad más adecuada y explique cómo funciona el proceso de compra en España antes de asumir un compromiso económico.

También permite revisar un contrato de reserva y asesorar sobre cualquier condición que deba negociarse con el vendedor.

Para quienes no están familiarizados con el sistema español, empezar con tiempo también facilita cuestiones prácticas como la obtención del NIE y la preparación de la documentación que será necesaria durante la operación.

¿Es necesario contratar a un abogado para comprar una propiedad en España?

No existe, con carácter general, una obligación legal de contratar a un abogado propio para comprar una propiedad en España.

Sin embargo, contar con asesoramiento legal independiente es muy recomendable, especialmente para un comprador internacional que no conozca el sistema jurídico español.

Uno de los aspectos que más confusión genera es el papel del notario.

En algunos países, los compradores pueden estar acostumbrados a que el notario u otro profesional realice un control más amplio de la propiedad y defienda sus intereses durante el proceso.

En España funciona de forma distinta.

Qué hace el notario en una compraventa

El notario es un funcionario público independiente ante quien las partes formalizan la operación y firman la escritura pública de compraventa.

El notario no actúa como asesor legal particular del comprador.

El abogado del comprador, en cambio, representa sus intereses.

Como explica Miguel, su trabajo suele incluir la revisión del contrato de reserva, la realización de comprobaciones legales y due diligence, la revisión y negociación del contrato privado de compraventa y el seguimiento de la operación hasta la firma.

Entender esta diferencia es especialmente importante para compradores extranjeros que podrían asumir que el notario comprobará todos los aspectos legales y urbanísticos de la propiedad en su nombre.

Qué incluye la due diligence de una propiedad en Marbella

Para Miguel, la due diligence es una de las partes más importantes del proceso de compra.

Va mucho más allá de comprobar que el vendedor es realmente el propietario.

Las comprobaciones dependerán del tipo de inmueble, de su antigüedad, ubicación y de las reformas o ampliaciones que se hayan realizado, pero hay varios aspectos que normalmente debe revisar el abogado del comprador.

Comprobaciones en el Registro de la Propiedad

Uno de los primeros documentos que suele solicitarse es la Nota Simple del Registro de la Propiedad.

Este documento ofrece información sobre:

• el titular registral;
• la descripción registral de la propiedad;
• hipotecas;
• cargas;
• embargos; y
• otras limitaciones inscritas.

A partir de esta información, el abogado puede determinar si existe algún aspecto que deba aclararse, cancelarse o resolverse antes de la firma.

Comprobaciones urbanísticas y municipales

El Registro de la Propiedad no recoge por sí solo toda la situación urbanística de un inmueble.

Por ello, puede ser necesario realizar comprobaciones adicionales ante el Ayuntamiento correspondiente.

Estas pueden incluir la revisión de licencias de obra, documentación de ocupación y la comprobación de que posteriores reformas o ampliaciones cumplen con la normativa urbanística aplicable.

Esto puede ser especialmente relevante al comprar una villa antigua o una propiedad que haya sido reformada o ampliada de forma significativa.

Como señala Miguel, estas comprobaciones no las realiza el notario en nombre del comprador.

La comunidad de propietarios

Si se compra un apartamento o una villa dentro de una comunidad de propietarios, el abogado también debería revisar la situación de la comunidad.

No se trata únicamente de confirmar que el vendedor está al corriente de las cuotas.

Miguel recomienda revisar las normas de la comunidad y las actas recientes para conocer posibles decisiones, obras previstas o restricciones que puedan afectar al futuro propietario.

Un ejemplo importante son los alquileres de corta temporada.

Si la intención es alquilar la propiedad, conviene comprobar antes de comprar si existen restricciones comunitarias o normativas que limiten este uso.

Suministros y otras comprobaciones prácticas

No todos los aspectos importantes de la due diligence son estrictamente legales.

Miguel también destaca cuestiones prácticas como el suministro de agua, electricidad e internet.

En villas de gran tamaño, o en propiedades que van a ser objeto de una reforma importante, puede ser conveniente comprobar si la potencia eléctrica disponible es suficiente para el uso previsto y si existe posibilidad de ampliarla.

Son detalles que pueden pasar desapercibidos durante una visita, pero resultar más difíciles de solucionar una vez completada la compra.

Qué impuestos se pagan al comprar una propiedad en Marbella

Los impuestos dependen principalmente de si se trata de una propiedad de segunda mano o de obra nueva.

En la compra de una propiedad de segunda mano en Andalucía, el tipo general del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, o ITP, es actualmente del 7%.

A este impuesto pueden añadirse otros gastos de la operación, como honorarios legales, notaría y Registro de la Propiedad.

Durante la conversación, Miguel señala que muchos compradores utilizan aproximadamente un 10% adicional sobre el precio de compra como referencia inicial al calcular el presupuesto para una propiedad de reventa, aunque el coste real puede ser inferior dependiendo de cada operación.

Las propiedades de obra nueva están sujetas a un tratamiento fiscal diferente, por lo que es recomendable solicitar un cálculo específico para la propiedad que se esté considerando en lugar de aplicar un único porcentaje a todas las compras.

Nuestra Guía para Compradores ofrece un desglose más detallado de los costes asociados tanto a propiedades de segunda mano como de obra nueva.

¿Pagan más impuestos los compradores no residentes?

El impuesto aplicable a la compra no aumenta simplemente porque el comprador sea extranjero o no residente.

Sin embargo, la residencia fiscal, la nacionalidad y la estructura de propiedad sí pueden influir en otras obligaciones fiscales durante el periodo de tenencia del inmueble.

Por ello, Miguel recomienda analizar la situación individual del comprador antes de decidir cómo adquirir la propiedad.

Qué impuestos se aplican una vez comprada la vivienda

Los compradores internacionales también deben tener en cuenta que existen obligaciones fiscales después de la firma.

En el caso de un propietario no residente que mantiene una propiedad en España para uso propio y no la alquila, uno de los impuestos relevantes es el impuesto sobre la renta inmobiliaria imputada.

El cálculo se basa en el valor catastral de la propiedad, y no en su valor de mercado.

Si la propiedad se alquila, el tratamiento fiscal cambia, ya que existe un rendimiento real por alquiler.

El cálculo y el tipo aplicable dependerán de las circunstancias del propietario, por lo que es importante contar con asesoramiento fiscal individual.

Otros gastos recurrentes pueden incluir el Impuesto sobre Bienes Inmuebles, o IBI, la tasa de basura y las cuotas de comunidad, cuando correspondan.

Nuestra Guía para Compradores explica con más detalle los gastos e impuestos anuales relacionados con la propiedad.

Qué deberían saber los compradores internacionales sobre herencias

La herencia es otra cuestión que conviene considerar al decidir cómo estructurar la compra de una propiedad en España.

Los propietarios extranjeros pueden tener que valorar tanto las normas sucesorias aplicables a su situación personal como el Impuesto sobre Sucesiones español.

Andalucía ofrece actualmente importantes beneficios fiscales para determinados familiares cercanos, aunque el tratamiento concreto dependerá del grado de parentesco y de las circunstancias de la herencia.

Por ello, conviene tener en cuenta la planificación sucesoria desde el momento en que se analiza la estructura de propiedad, y no dejarla para más adelante.

¿Comprar una propiedad en Marbella permite obtener la residencia en España?

No.

Comprar una propiedad en España ya no permite acceder al anterior régimen de residencia para inversores conocido como Golden Visa. Las disposiciones relativas a visados y autorizaciones de residencia para inversores dejaron de aplicarse a nuevas solicitudes desde el 3 de abril de 2025.

Por tanto, la propiedad inmobiliaria y el derecho a residir en España deben considerarse por separado.

Dependiendo de sus circunstancias, los ciudadanos no comunitarios pueden tener otras vías de residencia disponibles, mientras que los ciudadanos de la Unión Europea siguen un régimen de registro distinto.

Quien tenga previsto trasladar su residencia principal a Marbella o pasar largas temporadas en España debería solicitar asesoramiento migratorio en función de su nacionalidad y situación personal.

¿Es necesario tener NIE para comprar una propiedad en Marbella?

Sí.

Los compradores extranjeros necesitarán un NIE, Número de Identidad de Extranjero, como parte de una operación inmobiliaria en España.

Miguel recomienda gestionar cuestiones prácticas como el NIE con antelación, en lugar de esperar a que la compra esté ya avanzada.

El abogado puede asesorar sobre el procedimiento y la documentación necesaria.

Qué documentación conviene preparar antes de comprar

Este es uno de los puntos en los que Miguel hace mayor hincapié.

Durante una operación inmobiliaria, distintos profesionales pueden solicitar documentación al comprador, entre ellos la agencia inmobiliaria, el abogado, el banco y el notario.

Prepararla con antelación puede facilitar considerablemente el proceso.

La documentación concreta dependerá del comprador, de sus circunstancias y de cómo se financie la operación, pero los compradores internacionales deben estar preparados para aportar información que acredite su identidad, situación financiera y el origen de los fondos utilizados en la compra.

Estas comprobaciones forman parte de las obligaciones españolas de prevención de blanqueo de capitales.

Para más información, puede consultar Comprar una propiedad en Marbella: controles de prevención de blanqueo de capitales que los compradores deben conocer, donde Miguel explica qué documentación puede solicitarse y por qué se realizan estas comprobaciones.

¿Conviene comprar una propiedad en Marbella a través de una sociedad?

Es una pregunta habitual entre los compradores internacionales, pero no existe una respuesta válida para todos.

Comprar mediante una sociedad no debe darse por hecho como una opción fiscalmente más eficiente.

La estructura adecuada dependerá de la situación financiera del comprador, de dónde se encuentren los fondos, de cómo se vaya a utilizar la propiedad y de las implicaciones fiscales correspondientes.

Miguel pone como ejemplo el caso de un comprador cuyos fondos están dentro de una sociedad. Extraer ese dinero para realizar una compra a título personal puede tener, a su vez, consecuencias fiscales.

Por ello, conviene analizar la situación financiera en su conjunto antes de decidir cómo adquirir la propiedad.

Cómo ha cambiado el comprador internacional de Marbella

Miguel asesora a compradores de propiedades en Marbella desde mediados de los años noventa y ha visto cómo el mercado ha cambiado de forma notable.

En años anteriores, los compradores británicos tuvieron un peso especialmente importante en la Costa del Sol.

Hoy, el perfil es mucho más diverso, con compradores procedentes de distintos países de Europa y de otros mercados internacionales que eligen Marbella tanto como segunda residencia como para pasar buena parte del año.

También ha cambiado la forma de utilizar las viviendas.

El trabajo en remoto ha permitido que más profesionales pasen temporadas más largas en Marbella, mientras que los colegios internacionales y los servicios disponibles durante todo el año hacen que la zona sea una opción práctica para muchas familias.

Para numerosos compradores, Marbella ya no es solo un lugar en el que pasar unas semanas de vacaciones.

Este cambio hace aún más importante contar con asesoramiento legal y fiscal desde el principio, ya que el comprador puede necesitar valorar no solo la operación inmobiliaria, sino también dónde va a vivir, trabajar y mantener sus activos.

Tres cosas que conviene hacer antes de comprar una propiedad en Marbella

Al final de la conversación, el consejo de Miguel para un comprador internacional puede resumirse en tres puntos.

1. Prepararse

Conviene tener preparada la documentación personal y financiera antes de comprometerse con una compra.

No es recomendable esperar a que el contrato de reserva o el contrato privado estén listos para empezar a reunir la información necesaria.

2. Analizar

Es importante recibir asesoramiento sobre la forma más adecuada de adquirir y mantener la propiedad en función de las circunstancias legales y fiscales de cada comprador.

La estructura aparentemente más sencilla no siempre es la más adecuada.

3. Contar con un abogado desde el principio

Conviene tener representación legal independiente antes de firmar documentos o asumir compromisos contractuales.

De este modo, el abogado estará disponible desde el inicio para revisar, negociar o modificar cualquier condición cuando sea necesario.

Una buena preparación facilita la compra en Marbella

Comprar una propiedad en Marbella como comprador internacional es un proceso habitual y bien establecido.

Lo importante es no asumir que el sistema español funciona exactamente igual que el del país de origen.

Un asesoramiento legal independiente, una due diligence completa y una planificación fiscal previa ayudan a entender qué se está comprando y a detectar posibles problemas antes de asumir compromisos contractuales.

En DM Properties | Knight Frank llevamos desde 1989 ayudando a clientes internacionales a comprar propiedades en Marbella. Trabajamos junto a los abogados y asesores independientes de nuestros clientes durante todo el proceso, desde la búsqueda inicial hasta la firma.

En nuestra Guía para Comprar una vivienda en Marbella encontrará una explicación paso a paso del proceso de compra, los costes y las obligaciones posteriores.

Preguntas frecuentes sobre comprar una propiedad en Marbella

¿Pueden los extranjeros comprar una propiedad en Marbella?

Sí. Los ciudadanos extranjeros pueden comprar propiedades en Marbella y en el resto de España. No es necesario ser residente fiscal o legal en España para adquirir un inmueble.

¿Necesito un abogado para comprar una propiedad en España?

No es, con carácter general, una obligación legal para realizar la compra, pero contar con asesoramiento legal independiente es muy recomendable, especialmente para un comprador internacional que no esté familiarizado con el sistema español.

¿Qué impuesto se paga al comprar una propiedad de segunda mano en Marbella?

El tipo general del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, o ITP, aplicable a la compra de una propiedad de segunda mano en Andalucía es actualmente del 7%. También deben tenerse en cuenta otros gastos de la operación.

¿Necesito un NIE para comprar una propiedad en Marbella?

Sí. Un comprador extranjero necesita un NIE para realizar una operación inmobiliaria en España. Conviene gestionarlo con antelación.

¿Qué comprueba un abogado antes de comprar una propiedad?

Las comprobaciones dependerán de cada inmueble, pero pueden incluir la titularidad y las cargas registrales, la situación urbanística y las licencias, la comunidad de propietarios y los contratos relacionados con la compraventa.

¿Comprar una propiedad en Marbella da derecho a residir en España?

No. La compra de una propiedad no concede por sí sola el derecho de residencia en España. El anterior régimen de residencia para inversores dejó de aplicarse a nuevas solicitudes desde el 3 de abril de 2025.

Sobre Miguel Manzanares

Miguel Manzanares es abogado y fundador de Manzanares Abogados, despacho con sede en Marbella que fundó en 1995. Su práctica está especializada en derecho inmobiliario y fiscal y cuenta con una amplia experiencia asesorando a clientes internacionales en la compra y tenencia de propiedades en España.

Puede ver la conversación completa con Mariano Beristain en el vídeo incluido en este artículo.

Este artículo tiene carácter meramente informativo y no constituye asesoramiento legal, fiscal ni migratorio. La normativa y las circunstancias individuales pueden cambiar. Antes de realizar una operación inmobiliaria, los compradores deberían consultar con profesionales debidamente cualificados.

Última revisión: agosto de 2026

Pia Arrieta, 25 Ago 2026 - Noticias