Reforma fiscal de Andalucía para 2026: lo que deben saber los inversores inmobiliarios

El Parlamento andaluz aprobó el Presupuesto Regional para 2026 el 18 de diciembre de 2025, introduciendo una serie de medidas fiscales con consecuencias directas para los inversores inmobiliarios. Entre las más significativas se encuentra la reforma del artículo 44, que regula la reducción del 2 % del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) para los profesionales que compran propiedades para su reventa. Las implicaciones para los inversores activos en mercados como Marbella y la Costa del Sol son sustanciales.

Los cambios clave

Un nuevo límite de precio de 500 000 € y la reducción del periodo de reventa de 5 a 2 años

El tipo general del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) es del 7 %, que paga el comprador. Hasta ahora, este impuesto podía reducirse al 2 % cuando la compra de una vivienda, sin límite de precio, se realizaba con la intención de revenderla y el comprador era una persona física o jurídica que desarrollaba una actividad empresarial vinculada al sector inmobiliario. En estos casos, el nuevo propietario disponía de cinco años para vender el inmueble.

A partir de 2026, esta ventaja solo se aplicará cuando el valor combinado de la propiedad y sus anexos (incluidos garajes y trasteros) no supere los 500 000 €.

Las transacciones que superen este umbral estarán sujetas al tipo impositivo estándar del 7 %.

En las zonas costeras de alto valor, donde muchos proyectos superan holgadamente este nivel, los costes de adquisición aumentarán de forma inmediata.

El plazo de reventa se reduce de cinco a dos años

El segundo cambio importante se refiere al periodo de reventa.

Anteriormente, los inversores disponían de cinco años para revender el activo y conservar el tipo impositivo reducido. Con la nueva normativa, este periodo se reduce a solo dos años.

Esto comprime considerablemente los plazos de los proyectos y aumenta la importancia de una ejecución eficiente, especialmente en el caso de promociones que impliquen reformas o reposicionamiento.

Cuándo se aplica el cambio

La reforma forma parte de la Ley de Presupuestos de Andalucía para 2026, publicada en el BOJA, y entra en vigor el 1 de enero de 2026.

Cualquier compra que cumpla los requisitos y se haya completado antes del 31 de diciembre de 2025 seguirá estando sujeta al marco anterior, con:

• sin límite de valor
• un periodo de reventa de cinco años.

Impacto en el mercado

Esta reforma altera la economía subyacente de muchos proyectos de compraventa rápida:

• Mayores impuestos de adquisición para activos superiores a 500 000 euros.
• Una ventana de salida mucho más estrecha.
• Menor tolerancia a los retrasos en la construcción o al debilitamiento del mercado.

En ubicaciones privilegiadas como Marbella, la Milla de Oro y Puerto Banús, donde la mayoría de las transacciones profesionales superan el nuevo umbral, será necesario revisar los modelos de inversión.

Pia Arrieta, 12 Ene 2026 - Noticias