Mercado inmobiliario de Marbella en la primera mitad de 2026: menos compraventas, precios al alza

Los datos disponibles hasta junio confirman el cambio de ritmo que adelantábamos en nuestro último Informe del Mercado Inmobiliario de Marbella 2026.

Tras varios años de actividad excepcional, el número de compraventas continúa moderándose en Marbella, Benahavís y Estepona. Sin embargo, esta reducción de las operaciones no se ha traducido, por ahora, en una caída de los precios.

Entre enero y junio de 2026 se registraron 3.422 compraventas de vivienda en el Triángulo de Oro, un 20,7% menos que durante el mismo periodo de 2025. Durante esos mismos seis meses, el precio medio de las operaciones cerradas aumentó un 15,5%, hasta 4.366 €/m².

La actividad también mejoró entre el primer y el segundo trimestre, lo que aporta un matiz importante a la comparación interanual.

El primer semestre de 2026, de un vistazo

• 3.422 compraventas de vivienda en Marbella, Benahavís y Estepona
• 20,7% menos operaciones que en el primer semestre de 2025
• 4.366 €/m² de precio medio de las operaciones
• 15,5% de incremento interanual del precio medio por metro cuadrado
• 9,7% más compraventas en T2 que en T1
• Los compradores extranjeros representan el 61% en Marbella, el 68% en Estepona y el 85% en Benahavís

Las ventas caen un 20,7% en el Triángulo de Oro

Entre enero y junio de 2026 se registraron 3.422 compraventas de vivienda en Marbella, Benahavís y Estepona, frente a 4.313 durante el mismo periodo de 2025.

Esto supone un descenso conjunto del 20,7%.

Los tres municipios registraron menos operaciones:

• Marbella: -21,8%
• Estepona: -18,6%
• Benahavís: -22,6%

La caída es relevante, pero debe interpretarse en el contexto de los elevados niveles de actividad alcanzados durante los últimos años. Y, sobre todo, junto a la evolución de los precios.

La evolución dentro del propio semestre aporta un matiz importante.

Las compraventas en el conjunto del Triángulo de Oro aumentaron de 1.632 en T1 a 1.790 en T2, un incremento del 9,7%.

La mejora se produjo en los tres municipios:

• Marbella: +3,0%
• Estepona: +15,0%
• Benahavís: +28,8%

Esto no compensa todavía la caída interanual del semestre, pero sí indica que la actividad mejoró en el segundo trimestre en lugar de continuar debilitándose.

Los precios siguen creciendo

Entre enero y junio de 2026, el precio medio ponderado de las viviendas vendidas en el Triángulo de Oro alcanzó 4.366 €/m², frente a 3.781 €/m² durante el mismo periodo de 2025.

Esto supone un incremento interanual del 15,5%.

El precio medio aumentó en los tres municipios:

• Marbella: +13,5%
• Estepona: +19,2%
• Benahavís: +19,6%

La evolución dentro del propio semestre también fue positiva.

El precio medio ponderado del Triángulo de Oro pasó de aproximadamente 4.250 €/m² en T1 a 4.471 €/m² en T2, un aumento del 5,2%.

Por municipios:

• Marbella: +2,7%
• Estepona: +11,3%
• Benahavís: +6,2%

Estas cifras no significan que todas las viviendas hayan aumentado de valor en esos porcentajes exactos.

Los precios medios también dependen del tipo, tamaño y ubicación específica de las propiedades vendidas en cada periodo. Esto es especialmente importante en Benahavís, donde el menor volumen de operaciones hace que determinadas compraventas puedan tener un efecto mayor sobre la media municipal.

La conclusión más amplia es clara: la reducción del volumen de operaciones no está provocando, por ahora, una caída general de los precios.

Un patrón similar a escala nacional

Los datos del Consejo General del Notariado correspondientes a junio muestran que esta moderación no es exclusiva de la Costa del Sol.

Las compraventas de vivienda descendieron un 4% interanual en España y un 9,7% en Andalucía.

Los precios, en cambio, aumentaron un 8,8% a nivel nacional y un 8% en Andalucía.

El patrón es similar al que observamos en nuestra zona: la actividad se modera mientras los precios se mantienen por encima de los niveles de un año antes.

El comprador internacional sigue siendo clave

Los datos más recientes del Portal Estadístico del Notariado, que incluyen cifras hasta junio de 2026, confirman el peso de la demanda internacional en Marbella, Benahavís y Estepona.

Los compradores extranjeros representaron aproximadamente el 37% de las compraventas en la provincia de Málaga durante el segundo trimestre de 2026.

Su peso es considerablemente mayor en el Triángulo de Oro:

• Marbella: 61%
• Estepona: 68%
• Benahavís: 85%

El perfil varía entre municipios.

Marbella

Marbella mantiene una base internacional amplia.

Entre los compradores extranjeros, Reino Unido ocupa la primera posición, seguido de Suecia, Países Bajos, Polonia y Alemania.

La vivienda de segunda mano continúa dominando el mercado. En los últimos doce meses, el 75% de los compradores fueron personas físicas y el 25% personas jurídicas.

Estepona

Estepona presenta una demanda internacional especialmente diversificada.

Entre los compradores extranjeros, Países Bajos ocupa la primera posición, seguido de Reino Unido y Polonia.

El municipio sigue destacando además por una mayor presencia de obra nueva que Marbella y Benahavís.

En los últimos doce meses, el 86% de los compradores fueron personas físicas y el 14% personas jurídicas.

Benahavís

Benahavís continúa siendo el municipio más internacional de los tres.

Entre sus compradores extranjeros, Reino Unido y Suecia son los principales mercados de origen, seguidos de Países Bajos, Bélgica y Alemania.

En los últimos doce meses, el 77% de los compradores fueron personas físicas y el 23% personas jurídicas.

Su menor volumen de compraventas y la concentración de propiedades de mayor valor hacen que las variaciones de los precios medios deban interpretarse con especial cautela.

La obra nueva tiene un peso muy distinto en los tres mercados

La vivienda de segunda mano sigue siendo mayoritaria en Marbella, Estepona y Benahavís, pero el peso de la obra nueva varía considerablemente entre municipios.

Durante los últimos doce meses, la obra nueva representó aproximadamente:

• 25% de las operaciones en Estepona
• 11% en Marbella
• 7% en Benahavís

Estepona sigue destacando, por tanto, por su mayor capacidad para incorporar nueva oferta residencial al mercado.

Marbella y Benahavís presentan un peso mucho mayor de la segunda mano, especialmente en zonas residenciales consolidadas donde las posibilidades de nuevo desarrollo son más limitadas.

Los compradores son más selectivos

La principal diferencia respecto a los últimos años no está únicamente en el número de compradores, sino también en cómo toman sus decisiones.

Los compradores comparan más. La ubicación, la calidad, el estado de la vivienda y el precio frente a otras alternativas disponibles se analizan con mayor detalle.

Esto crea una mayor diferencia entre las propiedades correctamente valoradas y aquellas cuyo precio de salida no responde al mercado.

En Marbella, donde la oferta de calidad sigue siendo limitada en muchas de las zonas más demandadas, una reducción del número de operaciones no implica necesariamente una reducción de precios.

Pero sí aumenta la importancia de establecer el precio adecuado desde el principio.

Marbella, Estepona y Benahavís siguen dinámicas distintas

Aunque hablamos habitualmente de los tres municipios como el Triángulo de Oro de Marbella, cada uno presenta características propias.

Marbella: un mercado consolidado con oferta limitada

Marbella es el mayor de los tres por volumen de operaciones y cuenta con el mercado más consolidado.

La oferta sigue siendo limitada en muchas de sus principales zonas residenciales. Durante la primera mitad de 2026, las ventas descendieron frente al año anterior, pero tanto la actividad como el precio medio mejoraron entre el primer y el segundo trimestre.

Estepona: mayor peso de la nueva promoción

Estepona registró la menor caída interanual de compraventas de los tres municipios.

También experimentó un aumento del 15% de las operaciones entre T1 y T2 y mantiene un peso de obra nueva muy superior al de Marbella y Benahavís.

Esta mayor disponibilidad de nueva promoción sigue siendo una de las principales diferencias entre Estepona y los otros dos mercados.

Benahavís: menor volumen, más internacional y de mayor valor

Benahavís opera con un número de compraventas mucho menor y una elevada concentración de propiedades de alta gama.

También presenta la mayor proporción de comprador internacional, con extranjeros en el 85% de las operaciones.

Precisamente por su menor volumen, determinadas operaciones de alto valor pueden tener un efecto importante sobre los precios medios. Las variaciones a corto plazo deben interpretarse, por tanto, con mayor cautela.

Un mercado más equilibrado después de varios años excepcionales

Los datos del primer semestre de 2026 apuntan hacia un mercado que avanza hacia condiciones más equilibradas después de varios años de actividad excepcional.

Las compraventas se mantienen por debajo de los niveles de 2025, pero la actividad mejoró entre T1 y T2. Los precios medios también continuaron avanzando en los tres municipios.

La demanda internacional sigue siendo una parte fundamental del mercado, mientras la oferta de calidad continúa siendo limitada en muchas de las zonas más demandadas de Marbella.

Al mismo tiempo, los compradores son más selectivos y prestan mayor atención a la relación entre ubicación, calidad, estado de la propiedad y precio.

Este escenario coincide con la evolución que anticipábamos en nuestro Informe del Mercado Inmobiliario de Marbella 2026: las compraventas se moderan, los precios se mantienen firmes y una correcta valoración desde el principio vuelve a tener cada vez más importancia para conseguir una venta.

Sobre este análisis

Esta actualización del mercado ha sido elaborada por DM Properties | Knight Frank a partir de datos de compraventas residenciales del Portal Estadístico del Notariado y del Consejo General del Notariado, junto con nuestro análisis continuo del mercado inmobiliario de Marbella, Benahavís y Estepona.

Salvo que se indique lo contrario, las comparaciones del primer semestre corresponden a enero-junio de 2026 frente a enero-junio de 2025. Los datos sobre perfil de comprador y distribución entre obra nueva y segunda mano corresponden a los últimos doce meses disponibles.

Los precios medios de las operaciones pueden verse afectados por cambios en el tipo, tamaño, ubicación y valor de las propiedades vendidas y no deben interpretarse como una estimación de la variación de valor de una propiedad individual.

Última actualización: septiembre de 2026

Fuentes: Portal Estadístico del Notariado; Consejo General del Notariado; DM Properties | Knight Frank, Informe del Mercado Inmobiliario de Marbella 2026.

Mar Poza, 04 Sep 2026 - Informes