Marbella inicia una nueva etapa urbanística con la aprobación del PGOM

Marbella ha dado un paso importante en la renovación de su planeamiento urbanístico. El 18 de septiembre de 2026, el Pleno del Ayuntamiento aprobó definitivamente el nuevo Plan General de Ordenación Municipal (PGOM), el primero de Andalucía adaptado a la Ley 7/2021 de Impulso para la Sostenibilidad del Territorio de Andalucía, conocida como LISTA.

El nuevo Plan llega después de una larga etapa marcada por la anulación del PGOU de 2010 y la posterior recuperación de la vigencia del planeamiento de 1986.

Su aprobación no completa todavía todo el nuevo marco urbanístico de Marbella, pero sí establece la ordenación general sobre la que se organizará el desarrollo futuro del municipio.

Qué regula el nuevo PGOM

La LISTA articula el planeamiento municipal a través de dos instrumentos principales: el Plan General de Ordenación Municipal (PGOM) y el Plan de Ordenación Urbana (POU).

El PGOM establece la ordenación general. Entre otras cuestiones, define la clasificación del suelo, los elementos estructurantes del territorio y el marco general para los futuros desarrollos.

El POU, todavía en tramitación, tendrá una función distinta y desarrollará la ordenación detallada del suelo urbano.

Por tanto, la aprobación del PGOM no significa que la renovación del planeamiento de Marbella haya terminado.

Suelo urbano y suelo rústico: una nueva clasificación

Uno de los cambios introducidos por la LISTA es la simplificación de las clases de suelo.

El nuevo marco distingue entre:

• suelo urbano, y
• suelo rústico.

Desaparece así la anterior clasificación general entre suelo urbano, urbanizable y no urbanizable.

Dentro del suelo rústico existen distintas categorías según sus características y régimen de protección.

La LISTA permite que en suelo rústico común puedan plantearse determinadas actuaciones de nueva urbanización cuando se cumplan los requisitos establecidos por la legislación y su transformación esté debidamente justificada.

Esto no significa que un terreno clasificado como suelo rústico común pueda urbanizarse automáticamente.

Antes de llegar a la edificación pueden ser necesarias distintas fases de planeamiento, gestión y urbanización, además de las correspondientes licencias.

Por eso, la clasificación del suelo es sólo una parte del análisis del potencial urbanístico de un terreno.

Qué significa para propietarios, compradores e inversores

El nuevo PGOM proporciona a Marbella un instrumento de ordenación general adaptado al actual marco legislativo andaluz.

Esto permite entender con mayor claridad el modelo territorial que plantea el municipio para los próximos años.

Sin embargo, su aprobación no regulariza automáticamente la situación urbanística de cada inmueble.

En cualquier operación inmobiliaria siguen siendo relevantes la normativa aplicable, las licencias existentes, las posibles afecciones urbanísticas, la situación registral y el planeamiento concreto que corresponda al inmueble o al ámbito en el que se encuentra.

Para los compradores, especialmente aquellos que proceden del extranjero y todos los que no están familiarizados con la evolución urbanística de Marbella, estas comprobaciones continúan siendo una parte esencial del proceso de due diligence previo a una adquisición.

Si está pensando en comprar una vivienda en Marbella, puede consultar nuestra guía para comprar una propiedad en Marbella y ampliar información sobre aspectos legales para compradores internacionales.

Un periodo de transición hasta completar el nuevo planeamiento

La aprobación del PGOM tampoco implica que todo el planeamiento anterior deje de tener relevancia de forma inmediata.

El nuevo modelo urbanístico de Marbella debe completarse con el POU, que concretará buena parte de la ordenación detallada del suelo urbano.

Durante esta etapa será necesario atender al nuevo PGOM, al planeamiento anterior que continúe siendo aplicable y a los instrumentos urbanísticos de desarrollo correspondientes en cada caso.

Por este motivo, la aprobación del PGOM debe entenderse como el comienzo de una nueva etapa urbanística y no como el final del proceso.

El PGOM todavía debe entrar plenamente en vigor

La aprobación definitiva tampoco supone su plena aplicación inmediata.

Según la información publicada en el portal oficial del Nuevo Plan Municipal, el PGOM desplegará plenamente su eficacia una vez publicada en el Boletín Oficial de la Provincia de Málaga (BOPMA) la correspondiente resolución y sus Normas Urbanísticas. El Plan entrará en vigor al día siguiente de dicha publicación.

Por tanto, conviene diferenciar entre la aprobación definitiva, producida el 18 de septiembre, y su entrada en vigor efectiva.

Un nuevo marco para el desarrollo futuro de Marbella

El PGOM establece también el marco general para futuros desarrollos urbanos e infraestructuras.

Esto no significa que los ámbitos previstos puedan comenzar a desarrollarse de forma inmediata. Entre la planificación general y la construcción efectiva pueden existir distintas fases de ordenación, gestión y urbanización.

Para propietarios de suelo e inversores, esta diferencia es importante. La clasificación urbanística es el punto de partida, pero el potencial real de un terreno dependerá también de su situación concreta, del planeamiento aplicable y de los procedimientos necesarios para su desarrollo.

Una nueva etapa para Marbella

Después de décadas apoyándose en un planeamiento aprobado en 1986, el nuevo PGOM proporciona a Marbella una base más actual para ordenar su desarrollo y adaptarlo a la legislación urbanística vigente.

No resuelve automáticamente situaciones anteriores ni convierte por sí solo un terreno en desarrollable. Tampoco elimina la necesidad de comprobar la situación urbanística concreta de cada inmueble.

Sí representa un paso relevante hacia un marco de planificación actualizado y establece la estrategia general sobre la que se desarrollará el futuro planeamiento del municipio.

La evolución del nuevo planeamiento tendrá efectos distintos según la zona y el tipo de inmueble. Puedes consultar nuestra guía de áreas de Marbella para conocer mejor los principales entornos residenciales del municipio.

En DM Properties | Knight Frank seguimos de cerca la evolución del nuevo planeamiento de Marbella y sus implicaciones para el mercado residencial.

Fuentes

Este artículo se ha elaborado a partir de la documentación oficial del Ayuntamiento de Marbella, del portal Nuevo Plan Municipal y de la Ley 7/2021 de Impulso para la Sostenibilidad del Territorio de Andalucía (LISTA).

La información tiene carácter general y no sustituye el asesoramiento urbanístico, técnico o jurídico necesario para analizar la situación concreta de un inmueble o terreno.

Última actualización: octubre de 2026.

Mariano Beristain, 02 Oct 2026 - Noticias