Fiscalidad inmobiliaria en España para no residentes: casos reales

En esta conversación, Pia Arrieta, socia de Diana Morales Properties Knight Frank, habla con Santiago Lapausa, economista, asesor fiscal y socio de JC&A Abogados, sobre un tema que a menudo se pasa por alto en el sector inmobiliario: la necesidad de asesoramiento fiscal antes de que un comprador o vendedor tome cualquier decisión sobre una propiedad.

La entrevista plantea de forma clara y práctica la importancia de la planificación fiscal temprana, especialmente para clientes internacionales. Muestra que comprar o vender una propiedad en España no es simplemente una operación local. En muchos casos, forma parte de un contexto financiero internacional más amplio, y una mala planificación o una estructura inadecuada pueden derivar en errores costosos difíciles, o incluso imposibles, de corregir.

Resumen de la conversación

El mensaje principal de la entrevista es claro desde el inicio: las decisiones inmobiliarias nunca deben tomarse sin una estrategia fiscal.

Santiago explica que cualquier compra de propiedad en el extranjero es una inversión, y toda inversión necesita un plan. La planificación fiscal no se presenta como algo opcional, sino como la herramienta que permite a los inversores entender los riesgos, las oportunidades y el mejor camino a seguir. Su planteamiento es sencillo: cuando hay dinero en juego, las autoridades fiscales siempre forman parte de la ecuación, por lo que compradores y vendedores deben conocer las reglas antes de actuar.

Un tema clave a lo largo de la conversación es que muchos clientes internacionales asumen erróneamente que comprar en España es un asunto puramente local. Santiago insiste en que este es uno de los errores más comunes. Para compradores y vendedores extranjeros, el problema real suele ser la interacción entre la fiscalidad española y la del país de origen. Ahí es donde surgen los problemas y donde el asesoramiento adecuado marca la mayor diferencia.

La entrevista también subraya la necesidad de un asesoramiento coordinado. Tanto Pia como Santiago destacan que el agente inmobiliario, el abogado y el asesor fiscal deben trabajar con una estrategia común. Sin esa coordinación, los clientes se exponen a retrasos, oportunidades perdidas o consecuencias fiscales costosas una vez cerrada la operación.

Uno de los puntos más sólidos de la conversación es el uso de casos prácticos. Estos ejemplos dan vida al tema y muestran cómo unos pocos meses de diferencia, o una estructura de propiedad distinta, pueden cambiar de forma drástica el resultado fiscal.

Análisis: los mensajes clave

1.El asesoramiento fiscal no es el último paso, es el primero

La primera pregunta no es solo qué propiedad comprar, sino cómo hacerlo correctamente. Esta es la idea más importante de la entrevista. Santiago deja claro que la planificación fiscal debe realizarse antes de que el cliente empiece a visitar propiedades, no después de encontrar una que le guste.

Esto importa por dos razones. Primero, porque Marbella es un mercado dinámico y los compradores deben estar preparados para actuar. Segundo, porque una vez completada una compra o venta, muchos aspectos fiscales ya no se pueden corregir. El asesoramiento fiscal se presenta como una forma de proteger al cliente antes de comprometerse.

2.La complejidad real está en lo internacional

Otro punto clave es que los compradores y vendedores internacionales suelen subestimar cómo las normas fiscales de un país afectan a otro.

Santiago insiste en ello. Explica que lo que un cliente haga en Reino Unido, Francia o Serbia puede tener consecuencias directas en España, aunque el cliente no lo perciba así. Esto es especialmente relevante para quienes se trasladan, se jubilan o mueven patrimonio entre países.

La conversación aporta valor precisamente por esto. No trata solo de fiscalidad en abstracto, sino de timing, residencia, titularidad, herencia y planificación a largo plazo desde una perspectiva internacional.

3. El momento lo cambia todo

Un tema recurrente en los casos prácticos es que unos pocos meses pueden marcar una gran diferencia.

Esto resulta especialmente evidente en los ejemplos relacionados con la residencia fiscal. Los clientes pueden pensar que si se trasladan a mitad de año, solo cuenta parte del ejercicio. Santiago explica que en España no funciona así. En varios casos, convertirse en residente fiscal demasiado pronto, o dejar de serlo antes de tiempo, puede generar consecuencias fiscales importantes.

Esto convierte el factor tiempo en uno de los mensajes más potentes de la entrevista. No siempre se trata de cambiar la inversión, sino de hacer lo mismo en el momento adecuado.

4. La estructura importa tanto como el activo

El caso de Serbia muestra que la forma en que se adquiere una propiedad puede ser tan importante como la propiedad en sí.

Santiago no se centra solo en el inmueble, sino también en el origen de los fondos, la titularidad familiar, el uso en alquiler, los convenios de doble imposición e incluso aspectos migratorios. Es una visión más estratégica y sofisticada de la inversión inmobiliaria, que pone en valor el asesoramiento especializado para clientes con alto patrimonio.

5.Una solución válida en un país puede fallar en otro

El último caso, sobre los "trusts"  es quizá el más contundente. Muestra que una estructura perfectamente válida en Reino Unido puede ser ineficaz, o incluso perjudicial, en España.

Este ejemplo refuerza el mensaje general: no se puede asumir que una estructura creada en otro país funcione automáticamente en España. La planificación internacional debe tener en cuenta el país de destino.

Casos prácticos

Caso 1: Jubilación entre Reino Unido y España.

Este caso trata de un cliente británico mayor de 65 años que quería jubilarse en Marbella. Planeaba vender su vivienda habitual en Reino Unido (exenta allí) y también su negocio, con una ventaja fiscal del 25%.

El problema estaba en la diferencia entre los años fiscales. Si se trasladaba a España demasiado pronto, podría convertirse en residente fiscal español durante todo el año natural, lo que implicaría tributar en España por ingresos generados desde enero, incluida la venta del negocio.

La solución fue ajustar el momento del traslado: comprar en España pero retrasar la residencia fiscal. Así, la venta del negocio se mantuvo gravada solo en Reino Unido.

Por qué importa: demuestra que no solo importa dónde vivir, sino cuándo trasladarse.

Caso 2: El impuesto sobre el patrimonio.

Un inversor serbio quería comprar una propiedad de más de 5 millones de euros en España. Comprar a título personal implicaba exposición al impuesto sobre el patrimonio.

La solución fue adquirir la propiedad a través de una sociedad española, aprovechando el convenio de doble imposición. Esto mejoró la eficiencia fiscal y el tratamiento de ingresos por alquiler.

Por qué importa: la estructura de compra puede cambiar por completo el resultado.

Caso 3: El error al salir de España siendo mayor de 65.

Un ciudadano francés de 67 años quería vender su vivienda habitual en España y volver a Francia. En principio, cumplía los requisitos para la exención total de la ganancia patrimonial.

El problema era el timing. Si dejaba España demasiado pronto, podría perder la condición de residente fiscal y, con ello, la exención.

La solución fue retrasar la firma de la venta para mantener la residencia fiscal ese año.

Por qué importa: incluso una operación aparentemente sencilla puede complicarse por una mala planificación del tiempo.

Caso práctico 4: Una estructura patrimonial que no funciona igual en España.

El último ejemplo trata de un ciudadano británico que se preparaba para jubilarse en España. En Reino Unido, y siguiendo el consejo de sus asesores, había organizado su patrimonio a través de un trust, una estructura legal muy común en países anglosajones para gestionar bienes y planificar la herencia.

En términos sencillos, este tipo de estructura permite que una persona deje sus bienes dentro de un sistema gestionado por un tercero, para que en el futuro beneficien a sus hijos u otros familiares.

El problema surgió cuando este cliente se trasladó a España. Su hija, que era la beneficiaria de esa estructura, ya vivía en Barcelona.

Santiago explica que España no reconoce este tipo de figuras del mismo modo que Reino Unido. A efectos fiscales, la Agencia Tributaria puede entender que los bienes siguen siendo realmente del padre, aunque estén dentro de esa estructura.

Eso significa que, cuando el padre fallezca, la hija podría tener que pagar impuestos en España por recibir esos bienes, a pesar de que todo se había organizado previamente en Reino Unido con una lógica fiscal distinta.

En otras palabras, una solución válida en un país puede no servir, o incluso crear problemas, en otro.

Por qué importa este caso

Este ejemplo resume muy bien una de las ideas centrales de la entrevista: en operaciones internacionales no basta con que una estructura funcione en el país de origen. También tiene que encajar en el sistema legal y fiscal del país al que el cliente se traslada o donde están sus herederos.

Por eso, cuando hay patrimonio, residencia o herederos en distintos países, la planificación debe hacerse con una visión completa desde el principio.

La lección clave para compradores y vendedores

Todos los ejemplos llevan a la misma conclusión: la planificación fiscal debe ser el punto de partida.

Para compradores, define cómo adquirir, cuándo hacerlo y bajo qué estructura.

Para vendedores, influye en el momento de la venta, las exenciones aplicables y el resultado neto.

Para clientes internacionales, no se trata solo de ahorrar impuestos, sino de evitar errores irreversibles y tomar decisiones con una visión completa.

Puntos clave

• Comprar en España sin asesoramiento fiscal puede salir caro.
• Para clientes internacionales, lo importante es la interacción entre países.
• La planificación debe hacerse antes de buscar propiedad.
• El timing es decisivo.
• La estructura de propiedad puede cambiar el resultado.
• Agente, abogado y asesor fiscal deben trabajar alineados.
• Lo que funciona en un país puede no funcionar en España.

Conclusión

Esta conversación deja clara una idea esencial: el asesoramiento fiscal no debe ser un añadido de última hora. En un mercado internacional como Marbella, la diferencia entre una operación bien planificada y otra mal estructurada puede ser muy significativa. Con la estrategia adecuada desde el principio, compradores y vendedores pueden avanzar con más seguridad, rapidez y claridad.

Pia Arrieta, 16 Abr 2026 - Noticias