Las tendencias de los precios inmobiliarios suelen analizarse a partir del precio de venta de la vivienda, aunque una lectura más amplia permite incorporar otras variables clave, como el valor del suelo y los costes de construcción, factores que inciden directamente en la oferta residencial. Al cruzar estos elementos con la evolución de la demanda, se obtiene el precio final de compraventa, que a su vez permite identificar el valor medio de la vivienda en zonas concretas.
Evolución de los precios en España
La evolución del precio medio de la vivienda en España refleja con bastante fidelidad tanto el comportamiento del mercado inmobiliario como el ciclo económico del país. En 2002, el precio medio por metro cuadrado se situaba en torno a los 1.000 euros. A partir de ahí, el fuerte crecimiento del crédito durante la década de los 2000 impulsó un rápido encarecimiento de la vivienda, que alcanzó su máximo en 2008, con una media de 2.200 €/m², justo antes del estallido de la crisis financiera.
España fue uno de los países más castigados por aquel ajuste, en gran medida por el elevado volumen de construcción acumulado durante los años anteriores. El sector inmobiliario tardó ocho años más en tocar fondo, alcanzando en 2016 un mínimo post-burbuja de 1.300 €/m², cuando otros mercados europeos ya habían iniciado su recuperación. [Fuente: Tinsa]
En 2020, los precios se habían recuperado hasta los 1.700 €/m² y, tras un periodo de relativa estabilidad durante la pandemia, continuaron su escalada hasta situarse en una media de 2.091 €/m² en 2025, lo que supone un incremento interanual del 13,1 %. [Fuente: Tinsa]
Este crecimiento, que además se ha acelerado recientemente, responde a una demanda que supera claramente a la oferta. Una demanda impulsada tanto por el mercado interno como por el internacional y, en última instancia, por una mayor competencia. Tras años de debilidad, la recuperación del empleo y de los ingresos ha liberado una demanda acumulada que encuentra dificultades para satisfacerse, debido a la escasa construcción de vivienda en áreas residenciales consolidadas y a la presión adicional de compradores extranjeros y de inversores en alojamiento turístico. El resultado es un mercado desequilibrado, en el que una parte significativa de la inversión y de la actividad promotora se ha concentrado en destinos costeros.
La Costa del Sol como mercado diferenciado
Uno de los principales focos de esta dinámica es la Costa del Sol, y de forma muy destacada el llamado Triángulo de Oro formado por Marbella, Benahavís y Estepona. A lo largo del tiempo, el mercado inmobiliario de esta región —y, en general, su economía— ha mostrado un comportamiento diferenciado respecto al conjunto de España, tanto en las fases de recesión como, sobre todo, en los periodos de recuperación.
Históricamente, la zona ha tendido a entrar antes en las crisis y a salir de ellas con mayor rapidez, debido a su estrecha vinculación con las tendencias internacionales. El elevado peso de la demanda extranjera hace que el mercado responda antes a los cambios globales que a los puramente nacionales, algo que quedó patente tras la crisis financiera, cuando la Costa del Sol se recuperó con mayor rapidez que el conjunto del país.
En la actualidad se observa un patrón similar al nacional, aunque más acusado. Desde el final del periodo Covid, los precios han crecido con mayor intensidad, alcanzando medias de 5.400 €/m² en Marbella, 5.000 €/m² en Benahavís y 4.000 €/m² en Estepona. [Fuente: Portal Estadístico de Notariado]
Durante el último año, las tres localidades han seguido registrando incrementos en el precio medio de venta. Marbella y Benahavís han experimentado subidas del 5,57 % y del 4,29 % respectivamente, mientras que Estepona ha liderado el crecimiento con un aumento del 7,13 % en 2025. [Fuente: Fuente: Portal Estadístico de Notariado] Estas cifras reflejan la interacción entre los costes de la oferta —principalmente suelo y construcción— y una demanda que marca el nivel de precios que los compradores están dispuestos a asumir. Para entender mejor este comportamiento, conviene analizar de cerca lo que está ocurriendo en zonas como la Milla de Oro.
Costes de producción y presión de la demanda
En los últimos años, y de forma especialmente notable desde la pandemia, los costes de producción inmobiliaria en la Costa del Sol han aumentado de manera significativa. El periodo posterior al Covid estuvo marcado por una inflación elevada, la escasez de materiales de construcción y los retrasos en las cadenas de suministro. Todo ello provocó un encarecimiento rápido de los costes de edificación y una ampliación de los plazos de ejecución, a lo que se sumó el aumento del valor del suelo, que ha crecido a un ritmo superior al del producto final.
Esta combinación redujo los márgenes de los promotores, una presión que el mercado ha logrado absorber gracias a su capacidad para asumir precios más altos. En los últimos meses, con la moderación general de la inflación, los costes de construcción se han estabilizado en gran medida y se sitúan actualmente en torno a los 2.500 €/m² para calidades estándar y por encima de los 3.500 €/m² en el segmento de alta gama.
La evolución del suelo, sin embargo, sigue una dinámica distinta. La escasez de parcelas y la fuerte competencia entre promotores continúan empujando los precios al alza, que han pasado de menos de 500 €/m² hace menos de una década a situarse hoy entre los 1.000 y los 1.500 €/m². La ubicación sigue siendo un factor determinante y, aunque todavía existe disponibilidad de suelo en algunas zonas de Benahavís y Estepona, no todas las parcelas resultan atractivas desde el punto de vista promotor, lo que intensifica aún más la presión sobre las pocas ubicaciones con alta demanda.
En conjunto, mientras la inflación se ha moderado y los costes de construcción se han estabilizado, el valor del suelo continúa aumentando. Aun así, los promotores han logrado trasladar estos incrementos al precio final, respaldados por una demanda sólida y sostenida. Un contexto en el que, pese a las cifras alcanzadas, los precios de la vivienda en la Costa del Sol siguen siendo competitivos si se comparan con los de otros mercados europeos y destinos turísticos internacionales de características similares.
