Mercado inmobiliario de lujo en Marbella 2026: claves del Residence Report de Knight Frank

The Residence Report 2026/27 de Knight Frank  analiza cómo está cambiando el panorama internacional del desarrollo residencial de lujo. El informe se centra en los mercados de branded residences que más están creciendo, las tendencias de riqueza y movilidad internacional que impulsan la demanda, el creciente peso del wellness y la hospitalidad, y la evolución de las expectativas en torno al lujo residencial.

Marbella encaja de forma natural en varias de estas tendencias.

Knight Frank identifica Marbella y la Costa del Sol entre los mercados lifestyle que están atrayendo desarrollo residencial y compradores internacionales con una elevada movilidad. El informe también señala que, en el extremo superior del mercado, Marbella está alcanzando precios residenciales comparables a Madrid.

Para DM Properties, estas conclusiones globales resultan especialmente relevantes cuando se comparan con lo que estamos viendo a nivel local y con los últimos datos oficiales de compraventas de Marbella, Benahavís y Estepona.

La imagen que se dibuja es la de un mercado internacional maduro que entra en una fase más equilibrada: el volumen de operaciones se ha moderado, los precios siguen por encima de los niveles del año pasado, el desarrollo de branded residences continúa creciendo y los compradores son cada vez más selectivos.

Marbella forma parte del auge de los mercados residenciales ligados al estilo de vida

Una de las tendencias más claras que identifica Knight Frank es el desplazamiento del desarrollo residencial de lujo más allá de las grandes ciudades globales.

En 2016, el 38% de los proyectos de branded residences se situaban fuera de las principales ciudades. En 2025, esa proporción había aumentado hasta el 55%, y se espera que siga creciendo a medida que el desarrollo se extienda a destinos costeros, insulares, de montaña y de resort.

Knight Frank cita expresamente Marbella y la Costa del Sol como parte de esta tendencia.

Sin embargo, Marbella se diferencia de muchos destinos de resort de desarrollo más reciente. Lleva décadas siendo un mercado residencial internacional consolidado.

La zona combina playas y golf con colegios internacionales, servicios sanitarios, restaurantes, instalaciones deportivas y servicios disponibles durante todo el año. El aeropuerto de Málaga ofrece además una amplia conectividad con las principales ciudades europeas.

Para los compradores que reparten su tiempo entre varios países, estos factores tienen cada vez más peso.

Knight Frank señala que las personas con patrimonios ultra altos poseen actualmente una media de 3,8 viviendas, frente a 2,9 hace menos de una década. Su análisis apunta a una población de alto patrimonio cada vez más móvil, cuyas decisiones residenciales combinan estilo de vida, conectividad empresarial, seguridad y facilidad de gestión.

Ese perfil internacional se refleja claramente en los datos locales.

Según las últimas cifras del primer semestre de 2026 analizadas por DM Properties a partir del Portal Estadístico del Notariado, los compradores extranjeros representaron aproximadamente el 61% de las compraventas residenciales en Marbella, el 68% en Estepona y el 85% en Benahavís.

En Marbella, los compradores británicos continúan siendo el principal grupo extranjero, seguidos por suecos, neerlandeses, polacos y alemanes. Benahavís presenta una proporción todavía mayor de compradores internacionales, mientras que Estepona sigue atrayendo una amplia variedad de nacionalidades.

Las branded residences ganan peso en Marbella y la Costa del Sol

Las branded residences ocupan una parte importante de The Residence Report.

La encuesta global de branded residences de Knight Frank de 2026 abarca casi 1.800 proyectos operativos y en desarrollo en más de 90 países y asociados a más de 200 marcas. El número de proyectos casi se ha triplicado en la última década y se espera que siga creciendo hasta 2031.

España destaca dentro de Europa;  Knight Frank sitúa al país entre los principales mercados mundiales por futuro desarrollo de branded residences e identifica Marbella y la Costa del Sol como destinos lifestyle de especial relevancia.

La tendencia ya es muy visible a nivel local.

En Marbella y sus alrededores hay proyectos terminados, en construcción o previstos asociados a marcas como Fendi Casa, Dolce & Gabbana, Karl Lagerfeld, Armani/Casa, Bentley Home, Automobili Lamborghini, Four Seasons, Waldorf Astoria, Angsana by Banyan Group y Destination by Hyatt.

Más al oeste de la Costa del Sol, la oferta de branded residences incluye también proyectos vinculados a Missoni, St. Regis y Fairmont.

Para profundizar en cómo están evolucionando las branded residences en la zona, consulta nuestro post sobre branded residences en el mercado de Marbella.

Lo especialmente relevante no es sólo el número de proyectos, sino la variedad de marcas presentes.

Knight Frank señala que los operadores hoteleros siguen dominando el sector global de branded residences, pero las marcas de moda, automoción y lifestyle están ganando peso. Se espera que las marcas no hoteleras se acerquen al 40% de la oferta en 2028.

Marbella ya refleja ese cambio.

Las marcas hoteleras y de hospitalidad conviven con firmas de moda, diseño y automoción, lo que da al mercado local una variedad especialmente amplia para un área geográfica relativamente concentrada.

Para los propietarios internacionales, el atractivo puede ir más allá del nombre de la marca. Algunos desarrollos combinan gestión de la propiedad, seguridad, servicios de hospitalidad y amenities en un formato pensado para facilitar la propiedad a quienes pasan sólo parte del año en España.

Los precios más altos de Marbella ya se comparan con Madrid

Una de las referencias más significativas a Marbella en el informe de Knight Frank está relacionada con los precios.

Knight Frank sitúa el rango residencial de lujo de Marbella en aproximadamente 1.600 a 2.700 dólares por pie cuadrado, frente a 2.000 a 2.700 dólares por pie cuadrado en Madrid.

En el extremo superior, por tanto, Marbella ya se sitúa a niveles comparables a los de la capital.

Esta comparación necesita contexto.

No significa que los precios residenciales medios de Marbella sean comparables a los niveles más altos que recoge la tabla de Knight Frank. El informe se refiere al extremo superior del mercado de lujo, donde determinados desarrollos nuevos, branded residences y propiedades prime excepcionales pueden alcanzar valores muy superiores a las medias municipales.

Los datos oficiales de compraventas ayudan a poner esta diferencia en perspectiva.

Entre enero y junio de 2026, el precio medio de las compraventas residenciales cerradas en Marbella, Benahavís y Estepona fue de 4.366 €/m², un 15,5% más que en el mismo periodo de 2025.

Los precios medios aumentaron interanualmente en los tres municipios:

• Marbella: +13,5%
• Estepona: +19,2%
• Benahavís: +19,6%

Estas cifras corresponden al conjunto del mercado residencial y no deben compararse directamente con el rango de lujo de Knight Frank. Sí permiten, sin embargo, entender hasta qué punto el segmento más alto de Marbella se ha distanciado del mercado general.

Ese nivel superior se concentra en un número limitado de ubicaciones y propiedades donde factores como la parcela, las vistas, el estado, la privacidad, la arquitectura y la escasez pueden tener un impacto muy relevante en el valor.

Menos compraventas no han supuesto una caída de los precios medios

Los últimos datos locales también aportan contexto al análisis de Knight Frank sobre el comportamiento de los compradores de alto patrimonio.

Entre enero y junio de 2026 se vendieron 3.422 viviendas en Marbella, Benahavís y Estepona, un 20,7% menos que en el mismo periodo de 2025.

A pesar de la caída del volumen de operaciones, el precio medio de compraventa en los tres municipios aumentó un 15,5%.

La actividad también mejoró a medida que avanzaba el semestre. Las compraventas aumentaron un 9,7% entre el primer y el segundo trimestre.

Los datos apuntan a un mercado que se está equilibrando, más que a una desaparición de la demanda.

Tras varios años excepcionales, los compradores están dedicando más tiempo a analizar las propiedades y comparar alternativas.

La ubicación, el estado, la arquitectura y el precio pesan más cuando existe una mayor oferta disponible.

Esto coincide también con la lectura recogida en el Marbella Real Estate Market Report 2026 de DM Properties Knight Frank, que describe una transición hacia un mercado más maduro, en el que las propiedades bien ubicadas y correctamente valoradas siguen encontrando demanda, mientras los compradores se vuelven más selectivos.

Marbella, Benahavís y Estepona evolucionan de forma distinta

Analizar los tres municipios en conjunto puede ocultar diferencias importantes.

Marbella sigue siendo un mercado maduro y relativamente limitado por la oferta, con una parte importante de las compraventas concentrada en vivienda de reventa.

Durante los últimos 12 meses, la obra nueva representó aproximadamente el 11% de las operaciones en Marbella y el 7% en Benahavís, frente a alrededor del 25% en Estepona.

Esta diferencia es relevante a la hora de analizar el futuro desarrollo residencial.

Estepona tiene una mayor exposición a la obra nueva, mientras que buena parte del valor de Marbella y Benahavís procede de zonas residenciales consolidadas donde la disponibilidad de suelo adecuado es más limitada.

Esta escasez resulta especialmente importante en el extremo superior del mercado.

En Marbella, zonas como la Milla de Oro, Sierra Blanca, Nueva Andalucía y Los Monteros combinan entornos consolidados con una disponibilidad limitada de parcelas comparables. El análisis de mercado de DM Properties para 2026 señala además que propiedades excepcionales en primera línea de playa de la Milla de Oro han alcanzado valores cercanos a 30.000 €/m² en los últimos años.

Las altas especificaciones diferencian cada vez menos

Uno de los argumentos más relevantes de The Residence Report es que la definición del lujo está cambiando.

Elementos como gimnasios privados, spas, salas de cine, bodegas, piscinas y servicios de conserjería siguen siendo deseables, pero son cada vez más habituales en el desarrollo residencial de alta gama.

Knight Frank señala que las especificaciones, por sí solas, están perdiendo capacidad para diferenciar una propiedad de otra.

El valor se desplaza hacia cualidades más difíciles de reproducir: ubicación, historia, privacidad, paisaje, arquitectura, servicio y criterio humano.

Esto tiene una clara relevancia para Marbella.

El número de viviendas de obra nueva con altas especificaciones ha aumentado de forma significativa. Los compradores pueden comparar ahora propiedades que ofrecen combinaciones muy similares de zonas wellness, espacios de ocio y tecnología para el hogar.

Lo que resulta mucho más difícil de replicar es una ubicación en primera línea de golf, vistas al mar protegidas, un jardín maduro, una parcela amplia en una zona consolidada de baja densidad o una arquitectura que responda especialmente bien a su entorno.

A medida que mejoran las especificaciones técnicas en todo el mercado, estas cualidades menos reproducibles ganan peso.

El wellness va más allá del spa privado

Knight Frank también identifica el wellness como una de las principales áreas de transformación dentro del desarrollo residencial de lujo.

El informe describe una evolución desde el wellness entendido como un amenity adicional hacia su integración en la propia estructura y diseño de la vivienda.

El foco incluye cada vez más la luz natural, la calidad del aire y del agua, los materiales, la vegetación, el movimiento y la relación entre arquitectura y vida cotidiana, en lugar de limitarse a añadir un gimnasio o un spa.

Marbella está bien posicionada para esta tendencia.

Los gimnasios privados, piscinas interiores, saunas, hammams y salas de tratamiento son ya habituales en muchas viviendas de nueva construcción del segmento más alto.

Pero algunas de las cualidades más duraderas son mucho más básicas: orientación, luz natural, espacio exterior y una conexión fluida entre el interior de la vivienda, las terrazas, el jardín y el paisaje.

En el clima de Marbella, esa relación entre interior y exterior forma parte esencial de cómo se utiliza una vivienda durante buena parte del año.

¿Qué nos dice The Residence Report de Knight Frank sobre Marbella?

Las tendencias globales identificadas por Knight Frank ya son visibles en el mercado local.

Marbella se está beneficiando del creciente atractivo de los destinos lifestyle consolidados. Los compradores internacionales siguen teniendo un papel central. El desarrollo de branded residences continúa creciendo, mientras las propiedades de mayor precio alcanzan valores asociados a grandes mercados europeos.

Al mismo tiempo, los datos locales apuntan a una fase más selectiva.

El volumen de compraventas durante el primer semestre de 2026 fue inferior al del año anterior, mientras los precios medios se mantuvieron por encima. Los compradores siguen teniendo capacidad y disposición para comprar, pero analizan el valor con más cuidado.

Esto hace que la diferencia entre especificaciones y escasez sea cada vez más importante.

Una marca internacional, una amplia oferta de amenities y unos acabados de calidad pueden contribuir al atractivo de una propiedad. Pero la ubicación, la privacidad, las vistas, el terreno, el entorno consolidado y una buena arquitectura siguen siendo mucho más difíciles de reproducir.

Para un mercado maduro como Marbella, estos atributos pueden ganar todavía más importancia a medida que el desarrollo residencial de lujo continúa evolucionando.

Sobre este análisis

Este artículo combina tres fuentes de información de mercado:

Investigación global de Knight Frank: The Residence Report 2026/27, incluida su Global Branded Residence Survey, el análisis de riqueza y movilidad global, precios de lujo y tendencias en wellness y desarrollos residenciales vinculados al estilo de vida.

Datos oficiales de compraventas residenciales: cifras del Portal Estadístico del Notariado y del Consejo General del Notariado correspondientes a Marbella, Benahavís y Estepona, analizadas por DM Properties | Knight Frank.

Análisis del mercado local: investigación continuada de DM Properties y más de tres décadas de experiencia en el mercado residencial prime de Marbella. El Market Report 2026 de la firma combina datos oficiales de compraventas con conocimiento del mercado local e investigación internacional de Knight Frank.

Los precios medios de compraventa pueden variar en función del tipo, tamaño, estado y ubicación de las propiedades vendidas en cada periodo y no deben interpretarse como una estimación de la evolución del valor de una vivienda concreta.

Pia Arrieta, 15 Sep 2026 - Informes